Ипотечное кредитование в сфере операций с жилой недвижимостью, его анализ и перспектива

      Предлагаются  следующие основные направления  решения указанных проблем:

1) совершенствование  законодательной и нормативной  базы, обеспечивающей исполнение  обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

2) создание  и внедрение универсального механизма  обеспечения притока долгосрочных  внебюджетных финансовых ресурсов  в бюджетную сферу;

3) налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

4) создание  равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

5) создание  механизмов социальной защиты  заемщиков как от неправомерных  действий банков-кредиторов, так  и для их социальной адаптации  при процедуре выселения в  случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

6) уточнение  нормативной базы, регулирующей  деятельность кредитных организаций  по предоставлению и обслуживанию  ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

7) формирование  нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу. Помимо этого, необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в Центральном банке Российской Федерации, по средствам, поступающим на жилищные вклады. Привлечение внешних ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов.

      Можно сделать вывод, что конкретное выражение поддержки со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования должно найти в следующих формах: придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы; снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот; выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья; предоставление гражданам льготных условий кредитования.

2. Экономический анализ практики функционирования рынка ипотечного кредитования.

2.1 Оценка современного состояния ипотечного жилищного кредитования в России.

      Динамика  выдачи ипотечных кредитов в России по итогам III квартала 2010 года показывает, что рынок ипотечного жилищного  кредитования находится в фазе уверенного восстановительного роста. По данным Банка России, за сентябрь 2010 года предоставлено 28,372 тыс. ипотечных кредита на общую сумму 35,9 млрд. рублей. Всего, за три квартала 2010 года выдано 187,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 234,2 млрд. рублей. Объём кредитов, выданных за три квартала 2010 года, в 2,6 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года. В количественном выражении за первые восемь месяцев 2010 года предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.

      На 01.10.2010 средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным  показателем, зафиксированным на конец 2009 года: с 1,17 до 1,25 млн. рублей. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения (по данным Росстата за январь - сентябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 4,8% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (по итогам девяти месяцев 2010 года средняя цена на жилье выросла более чем на 6,8% по отношению к IV кварталу 2009 года).

      За  три квартала 2010 года, накопленным  итогом с начала года, средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в рублях составила, как и месяцем ранее, 13,4%, а по кредитам в иностранной  валюте – 11,1%.

      Месячная  динамика средневзвешенных ставок по кредитам свидетельствует о замедлении темпов их снижения, как ранее прогнозировал  Аналитический центр АИЖК. Так, ставки по кредитам в рублях, выданным в  течение сентября, понизились на 0,1 п. п., и составили 13,2%. Месяцем ранее ставки, напротив, повысились на 0,1 п. п. По отношению к декабрю 2009 года месячное снижение средней величины ставки по ипотечному кредиту в рублях составило 0,6 п. п. Однако основное снижение пришлось на период январь – апрель, когда ставки снизились до 13,4%.

      Такая ситуация объясняется массовым снижением  размера первоначального взноса крупнейшими участниками рынка  в начале июля. Больший уровень  риска ссуд с меньшим первоначальным взносом нашёл отражение в  величине процентных ставок выданных кредитов. В то же время некоторое влияние на ставки оказало общее повышение инфляционных ожиданий на рынке в связи с увеличением волатильности рубля и перспективой неурожая.

      Тем не менее, в настоящий момент прослеживается тенденция снижения ставок ведущими игроками ипотечного рынка. АИЖК ожидает, что до конца года будет преобладать тенденция осторожного снижения средневзвешенных и месячных ставок выдачи по ипотечным кредитам. При этом основной эффект от снижения ставок предложения на выдаче ипотечных кредитов скажется в начале 2011 года.

      Темп  прироста накопленной просроченной задолженности по ипотечным кредитам в сентябре замедлился. За месяц она увеличилась на 2,3%, до 42,7 млрд. рублей, тогда как месяцем ранее темп прироста составил 4,4%. Общий объём ипотечной задолженности на балансах банков за месяц вырос на 1,3%, до 1069,6 млрд. рублей.

      Замедление  темпов прироста просроченной задолженности, в свою очередь, привело к снижению темпов прироста в сентябре доли просроченной задолженности в общем объёме ипотечной задолженности: за месяц она выросла на 0,05 п. п., при том что в предыдущем месяце увеличение доли просроченной задолженности составило 0,1 п. п. 

      По  данным Банка России на 01.10.2010 задолженность  по ипотечным кредитам, имеющая просроченные платежи, составила 14,3% от общего объема накопленной задолженности.

      При этом совокупная доля «дефолтной» задолженности - с платежами, просроченными на 91 день и больше, составляет 7,1%; доля задолженности  с «технической» просрочкой платежей (до одного месяца) – 5,2%; а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) – 2%. В качестве положительной тенденции можно отметить тот факт, что с начала года объём задолженности без просроченных платежей практически не уменьшился. Увеличение объёма «дефолтной» задолженности происходило, судя по динамике, преимущественно за счет нарастания просрочки по «старым» кредитам, уже имевшим просрочки более 31 дня. По мере выдачи ипотечных кредитов и накоплению новой ипотечной задолженности на балансах банков, Аналитический центр АИЖК ожидает постепенной стабилизации доли просроченной задолженности к концу 2010 года и ее постепенного снижения в 2011 году. Объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, либо срок просрочки не превышает одного месяца, по итогам года должен составить не менее 90%.

      В сентябре 2010 года Агентством по ипотечному жилищному кредитованию было рефинансировано 3702 ипотечных кредита на сумму 4,3 млрд. рублей, что составляет 13% в количественном и 11,9% в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов. За три квартала 2010 года АИЖК рефинансировало 34,167 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 37,1 млрд. рублей, что составляет 18,2% в количественном и 15,8% в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов.

      Причинами снижения объема рефинансирования и  доли АИЖК в третьем квартале 2010 года стали рост выдачи кредитов банками  по собственным программам в связи  с восстановлением рынка ипотечного кредитования, а также целенаправленная политика Агентства, имеющая своей целью развитие специальных продуктов (военная ипотека, кредиты для распорядителей материнского капитала, кредиты, выдаваемые на покупку жилья на первичном рынке).¹⁵

      Согласно  опубликованному РБК.Рейтинг крупнейших ипотечных банков, у подавляющего большинства игроков ипотечного рынка объем и количество выданных кредитов по сравнению с первым полугодием 2009 года выросло на десятки процентов, причем у отдельных организаций темп роста оказался куда сильнее.

      В первом полугодии Росреестр зарегистрировал 12 млн. 630 тыс. 589 сделок с недвижимостью, что на 18% превышает показатель аналогичного периода 2009 года. Наиболее динамично с начала текущего года увеличивался федеральный рынок жилой недвижимости. Общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения увеличилось на 33% и превысило 5.48 млн. сделок. Наиболее крупные банки по объему выданных ипотечных кредитов представлены таблице 4.

      При этом, Росреестр также отмечает значительное увеличение количества сделок с использованием кредитов. Так, общее количество регистрационных записей об ипотеке за шесть месяцев 2010 года увеличилось на 59% и составило 509 тыс. 628 штук. Приведенные данные свидетельствуют о росте доступности механизмов ипотечного кредитования для населения, считают представители федеральной службы.  
 
 
 
 

Таблица 4.

Банки по объему выданных ипотечных кредитов в I полугодие 2010г.

      Объем и количество выданных ипотечных кредитов у подавляющего большинства банков в первом полугодии текущего года оказалось больше, чем в первом полугодии прошлого, причем у отдельных участников темп роста оказался весьма впечатляющим. Так, объем выданных ипотечных кредитов за первые шесть месяцев 2010 году у «Сбербанка» превысил отметку в 78.8 млрд. руб., тогда как за аналогичный период прошлого года крупнейший российский банк выдал кредитов на сумму 37.6 млрд. руб., что на 110% ниже нынешних показателей. Более чем в два раза выросло и количество кредитов – с 42 909 до 88 259 штук.

      Почти на 71% вырос объем выданных кредитов и у ВТБ 24. Согласно полученной РБК.Рейтинг  анкете, за первое полугодие 2010 года банк выдал ипотечных кредитов на сумму 11.3 млрд. руб., что соответствует второму месту, тогда как годом ранее эта цифра не превышала отметку в 6.7 млрд. руб.

      Тройку  лидеров замыкает «ДельтаКредит», выдавший ипотечных кредитов на сумму 4.3 млрд. руб., что на 22% больше, чем за первые шесть месяцев 2009 года. Еще более значительные темпы роста показали «Московский Кредитный Банк» и «Запсибкомбанк», выдавшие ипотечных кредитов на суммы, близкие к отметке в 2 млрд. руб., тогда как годом ранее объемы ипотечного кредитования у этих участников не превышали отметки в 200 млн. руб.

      Единственным  банком из первой десятки, у которого, вопреки общей тенденции, наблюдается  снижение показателей, стал «ТрансКредитБанк». В минувшем полугодии банк выдал  кредитов на сумму 2.1 млрд. руб. (4 место), тогда как за шесть месяцев 2009 года было выдано на 28% больше – 2.7 млрд. руб.

      В десятку лидеров также вошли: «Банк Жил Финанс», «РосЕвроБанк», «Инвестрастбанк» и «Московский Областной Банк».¹⁶ 
 

2.2 Анализ законодательного  обеспечения, функционирования  и развития ипотечного жилищного кредитования в России.

    Жилищное  законодательство основывается на необходимости  обеспечения органами государственной  власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.¹⁷