Ипотечное кредитование в сфере операций с жилой недвижимостью, его анализ и перспектива

      В России государственная поддержка  граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных  кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных  субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заемщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.

      Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией  на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый  акцент на решении жилищных проблем  основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

      Основным  способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Учитывая комплексность проблемы развития ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России, требуют максимально быстрых действий федерального центра, субъектов Российской Федерации и местных органов самоуправления, а также руководства коммерческих банков и предпринимателей. Одной из важнейших проблем при организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов. В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института и модели ипотечного банка. Оба источника мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.

      Для развития ипотечного кредитования в  нашей стране можно выделить следующие  благоприятные факторы:

а) для  населения: разгосударствление жилищного фонда и сосредоточение домовладений в личной собственности, что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье; возникновение среднего класса, т. е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов; изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей; повышение подвижности населения в пределах территории страны; рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;

б) для  предпринимателей: разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны  иностранных подрядчиков; острая заинтересованность в преодолении спада в экономике  и увеличении объемов жилищного строительства; стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками; понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства; возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;  
в) для банков и финансовых инвесторов: укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования; выполнение ведущими банками пробных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу; стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения; активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан; сокращение сферы спекулятивного вложения капитала; ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка; повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса; создание инфраструктуры рынка недвижимости; рост конкуренции; создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию);

г) для  органов государственной и местной  власти: появление новой возможности  решения жилищной проблемы; укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное  с этим повышение социальной стабильности в обществе; оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах народного хозяйства; рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов; выполнение градостроительных планов.  
Для банковско-кредитных учреждений в ипотечном кредитовании важны, прежде всего устойчивость, законность кредитных отношений, твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя — гарантии выполнения договорных отношений. Следует отметить, что за последние годы, коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. Основными источниками инвестирования нового жилья для граждан являются следующие:

1. обязательным  источником инвестирования нового  жилья для конкретного гражданина  является его личный целевой вклад;

2. инвестициями  на строительство квартиры для  конкретного гражданина могут  быть адресные субсидии местных  органов власти, или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов);

3. средства  от фьючерсной продажи ранее  занимаемой семьей очередника квартиры;

4. краткосрочный  заем.

      В табл. 2 приведены потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения для обеспечения ипотечного жилищного кредитования.¹²

Таблица 2

Потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения.

      Рассматривая  источники финансовых ресурсов, необходимо учитывать, что они неоднородны  по своему составу. Поэтому при их анализе следует выделять в особую группу те виды ресурсов, в которых  представлена социальная составляющая, поскольку такого рода финансы изначально ориентированы на то, чтобы их вложение происходило с наименьшим риском и преимущественно в социальную сферу посредством ипотечного жилищного кредитования.

      В табл. 3 приведен анализ основных моделей ипотечно-жилищного кредитования и дана их социально-экономическая оценка.¹³

Таблица 3

Основные  модели ипотечного жилищного кредитования и их социально-экономическая оценка.

      Под системой ипотечного кредитования подразумевается  создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые  бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Ипотечные  отношения обладают огромным потенциалом, но в наибольшей степени он не реализуется в жилищной сфере, хотя именно они являются тем действенным средством, позволяющим решить ряд насущных задач:

1) обеспечения  долговременной и прочной интеграции  рынка недвижимости и финансового рынка;

2) обеспечения  щадящего режима приобретения жилья гражданами;

3) повышения  инвестиционной активности в  капитальном строительстве.  
Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных отечественными учеными следующих основополагающих принципов.

1) Система  ипотечного жилищного кредитования  в России должна учитывать  имеющийся международный опыт. Она  должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России.

2) Одним  из ключевых требований следует  отметить необходимость обеспечения  доступности ипотечных кредитов  для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами.

3) Создаваемая  система ипотечного кредитования  должна носить развивающийся  характер, опираться на эффективное  использование привлеченных финансовых  ресурсов граждан, коммерческих  банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

4) Система  жилищного ипотечного кредитования  должна быть воспроизводима в любом регионе страны.

5) Ипотека  не может являть собой жесткую,  одноликую систему. Ипотека в  России должна быть многовариантной.

6) Исключительно  важным аспектом государственной  политики, направленной на развитие  ипотечного кредитования, является  формирование макроэкономических  условий и институциональной  среды, способствующих повышению  доступности ипотечных кредитов для заемщиков.¹⁴