Ипотечное кредитование в сфере операций с жилой недвижимостью, его анализ и перспектива

Федеральное агентство по образованию 

РОССИЙСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ 

Факультет ресторанно-гостиничного бизнеса и услуг 

Кафедра «Экономики недвижимости» 
 
 

Дисциплина

«Операции с недвижимым имуществом» 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 

Тема: «Ипотечное кредитование в сфере операций с жилой недвижимостью, его анализ и перспектива».  
 
 
 

Выполнила: студентка 3 курса

                                                               заочной формы  обучения

(по  сокр. программе)  гр. 37

Елькина О.А.

                                                           Проверил: проф. Ларионов А.Н. 
 

   
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва 2010 г.

Содержание

      Введение………………………………………………………………..3

1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования в сфере операций с жилой недвижимостью………………………………………………5
      
0. 1.1 Понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования……5
      
0. 1.2 Ретроспектива развития ипотечного кредитования в предреформенный период……………………………………………………8
      
0. 1.3 Компаративный анализ существующих концепций развития ипотечного жилищного кредитования……………………………………..16
2. Экономический анализ практики функционирования рынка ипотечного кредитования …………………………………………...27
      
0. 2.1 Оценка современного состояния ипотечного жилищного кредитования в России……………………………………………………...27
      
0. 2.2 Анализ законодательного обеспечения, функционирования и развития ипотечного жилищного кредитования в России……………….32
      
0. 2.3 Краткий обзор зарубежного опыта совершенствования ипотечного кредитования жилья…………………………………………..36
3. Тенденции развития рынка ипотечного кредитования жилья…………………………………………………………………..41   Заключение……………………………………………………………47

     Список используемой литературы…………………………………..49 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

      Задача  обеспечения своих граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики.

      На  первый взгляд в России, как ни в  какой другой стране, данному вопросу  государством уделяется повышенное внимание.

      Настоятельная необходимость жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование на жилищное строительство. Согласно исследованию министерства экономического развития и торговли, около 15 % россиян готовы приобрести жильё с помощью ипотечного кредита, частично погашаемого безвозмездными государственными субсидиями. Размер квартир, на которые рассчитывает эта категория граждан, соответствует социальной норме предоставления жилья.

      Однако  на сегодня в этой сфере остается открытым целый комплекс вопросов. Множество проблем, возникающих при жилищном ипотечном кредитовании, остаются неисследованными. Есть вполне резонные опасения в повторении печального опыта деятельности некоторых коммерческих организаций на рынке ценных бумаг. Экономика России может избежать множества негативных явлений, сопутствующих развитию системы ипотечного кредитования, если обратиться к изучению опыта зарубежных стран, который основывается на стремлении максимально гармонизировать отношения кредитора и заемщика, оптимально определиться со способом рефинансирования ипотечных кредитов. Выбор модели рефинансирования ипотечных кредитов определяется финансовым состоянием рынка, развитостью банковской системы, доверием населения к проводимым программам.

     Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных  с функционированием рынка ипотечных  кредитов в нашей стране на сегодня  сложно переоценить.

     Целью написания данной работы является исследование функционирования рынка ипотечных кредитов в сфере операции с жилой недвижимостью. Для достижения поставленной цели необходимо выявить следующие задачи:

- изучить  теоретические аспекты ипотечного  кредитования в сфере операций  с жилой недвижимостью; 

- проанализировать  современное состояние рынка ипотечных кредитов в России;

- выявить тенденции развития рынка ипотечного кредитования жилья.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования в сфере  операций с жилой  недвижимостью.

1.1 Понятие и сущность  ипотечного жилищного кредитования.

      Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено  в законодательстве Солона (в VI в. до н. э.).

      Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой  недвижимое имущество  остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

      Таким образом, ипотечный кредит – это  кредит, обязательство, возвращение  которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

      Ипотечное кредитование – это целостный  механизм реализации отношений, возникающие  по поводу выдачи, продажи и обслуживание ипотечных кредитов.¹

      Ипотечные жилищные кредиты входят в такой  вид кредитов, как ипотечные кредиты, которые, в свою очередь, являются составной частью ипотечного рынка.² Ипотечный рынок — часть рынка ссудных капиталов, на котором аккумулируются долгосрочные денежные накопления путем выпуска ипотечных облигаций, используемых для предоставления кредитов под залог недвижимости.³ 

      Ипотечный жилищный рынок как систему организационных, экономических и правовых отношений, возникающих при предоставлении денежных средств на покупку жилой недвижимости на условиях ипотеки можно условно разделить на две подсистемы: социальную и рыночную.

      Социальная  подсистема включает федеральные и  региональные жилищные программы, финансируемые частично или полностью за счет средств бюджетов различных уровней (государственные жилищные сертификаты, муниципальные жилищные облигации и др.).

      Рыночная  подсистема и в России, и во всем мире представлена более широко и включает следующие блоки:

• жилищные ссуды на предприятии;
• долевое строительство и продажа жилья в рассрочку до окончания строительства;
• строительные сберегательные кассы и жилищно-строительные кооперативы;
• банковское ипотечное жилищное кредитование;
• рефинансирование ипотечных кредитов.

   Каждый  блок социальной и рыночной подсистем  можно охарактеризовать как разновидность  организационно-экономических отношений ипотечного жилищного кредитования. Объектом выступают ипотечные жилищные ссуды в различных формах, а субъектами — физические и юридические лица, предприятия всех форм собственности, кредитные организации, страховые, инвестиционные и управляющие компании, агентства недвижимости, застройщики, специализированные ипотечные агентства, органы государственной и муниципальной исполнительной власти и созданные ими организации. ⁴

      Ипотечное кредитование – предоставление банками  долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт:

1. кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;
2. обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога;
3. срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен — как правило, 10 — 15 лет и более;
4. обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается (амортизируется). Такой кредит называется «само амортизирующимся»,
5. сумма кредита составляет обычно не более 60 — 70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога;
6. благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

      В зависимости от цели кредита различаются  формы и методы его предоставления и погашения, а также связанные  с данным кредитом риски. Жилищный кредит может предоставляться на различные цели.

1. Приобретение  готового жилья в качестве:

• основного места жительства;
• дополнительного места жительства;
• для сезонного проживания;
• для сдачи в аренду (наем) и т.д.

      Данная  классификация и уточнение целей  приобретения жилья необходимы для  анализа рисков в процессе андеррайтинга кредита при принятии решения о его предоставлении.

2. Кредиты  на строительство индивидуального  жилья. Это особый класс жилищных  кредитов физическим лицам, и  в их предоставлении, как правило,  можно выделить две стадии:

• первая стадия — на собственно строительство индивидуального дома предоставляются кредитные средства в форме кредитной линии, обеспеченной залогом прав на земельный участок;
• вторая стадия — после окончания строительства происходит модификация кредита в долгосрочный ипотечный жилищный кредит под залог земельного участка и построенного жилья. ⁵

 
 

1.2 Ретроспектива развития  ипотечного кредитования  в предреформенный  период.

      В начале XX в. в России существовала высокоразвитая и высокоорганизованная система ипотечного кредита. Чтобы ипотечная система России достигла такого высокого уровня, понадобилось полтора века.

      История становления ипотечного дела в России многообразна и поучительна. До 1754 г. в России не существовало ни казенных, ни общественных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. В середине XVIII в. государство, пытаясь предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворянского сословия, в законодательном порядке ликвидирует ростовщичество. В Указе от 23 июня 1754 г, «О наказании ростовщиков» государство установило новую, предельно допускаемую законом процентную ставку — 6% годовых (так называемый «указный процент»). Кроме того, в данном Указе сообщалось об организации Государственного заемного банка с целью уменьшения во всем государстве процентных денег». С этого момента и началась история ипотечного кредита в России.

      Период  развития ипотечного кредитования в  дореволюционной России можно разделить на два этапа:

1. «Дворянский», от середины XVIII до середины XIX в.
2. «Земский», от середины XIX в. до октября 1917 г.