Приложение 1

Права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации

 

    Недвижимость  представляет собой особый вид собственности, права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. Поэтому приобретение недвижимости, другие операции с ней (дарение, наследование и т.д.) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов органов власти и всех заинтересованных сторон. Это единственный вид вещного права, являющегося правом на свою вещь. Все остальные вещные права — это права на чужие вещи.            

    В соответствии с действующей Конституцией России (ч. 2 ст. 36) и Гражданским кодексом РФ (ч. 3 ст. 209) собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия. Для государственных и муниципальных нужд у собственника может быть изъят земельный участок по соглашению или по решению суда (ст. 279, 282 ГК РФ). В Конституции РФ установлено, что земля  и другие природные ресурсы (недра, леса, водный фонд) используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и всех народов страны.

    Государственной регистрации подлежат следующие вещные права на недвижимое имущество:

    — право собственности;

    — право хозяйственного ведения;

    — право оперативного управления;

    —  право пожизненного наследуемого владения земельным участком;                                                          

    — право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком;

    — ипотека;                                                      

    — сервитут;

    В соответствии с российским законодательством  право собственности предполагает право владения, распоряжения и пользования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих прав собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

    1. Право владения есть предоставленная законом возможность фактического обладания вещью (возможность иметь, его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д.). Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий — пользования и распоряжения. Можно владеть вещью, но не пользоваться ею. Пользоваться же вещью, не владея ею фактически, невозможно.

    2.  Право пользования представляет собой основанную на законе эксплуатацию имущества и получение прибыли либо иных результатов или полезных свойств (т.е. применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника). Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

    Собственник может передавать свое имущество  в пользование другим лицам на какое-то время и на определенных условиях. Границы права пользования определяются законом, договором или иным правовым основанием (например, завещанием).

    3.   Право распоряжения  предоставляет собственнику  возможность по своему усмотрению совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (передача по наследству, уничтожение и т.д.). В тех случаях, когда собственник продает свою вещь, сдает ее внаем, в залог, передает в виде вклада в хозяйственное общество или товарищество или в качестве пожертвования в благотворительный фонд, он осуществляет распоряжение вещью.                                    

    Некоторыми  особенностями обладают права содержания собственности на землю и другие природные ресурсы. Во-первых, не существует абсолютной земельной собственности, так как права землевладельцев законодательно ограничены (например, запрет на возведение строений вблизи водоохраной территории). Во-вторых, установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозных земель. Государственной     считается вся земля, не переданная в частную, государственную или муниципальную собственность. В-третьих, законодательно ограничен рыночный оборот ряда земель. Не могут, быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, недра и т.д. В-четвертых, так как земля является одновременно средством производства, объектом хозяйствования и природным ресурсов, то содержание права собственности     определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного, природоохранного и других видов законодательства.

    Вещные  права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимися собственниками этого имущества. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

    Право хозяйственного ведения. Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ. Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает вопросы' создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, а предприятие, в свою очередь, не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом предприятие распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

    Право оперативного управления. Казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют права владения, пользования и распоряжения им, а полномочия —  в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Порядок распределения доходов казенного предприятия определяется собственником его имущества.

    Право пожизненного наследуемого владения — это право граждан на владение и целевое пользование земельным участком, передаваемое по наследству. Лицо, владеющее земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, вправе пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимися в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ (30 октября 2001 г.) не допускается. 

    Граждане, имеющие земельные участки в  пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в. собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок.

    Право постоянного (бессрочного, т.е. без установления срока) пользования  земельным участком предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все иные юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на праве аренды земельных участков, т.е. заключить договор аренды, или приобрести земельные участки в собственность. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

    Право постоянного (бессрочного) пользования  находящимися в государственной  или муниципальной собственности  земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок.

    Под сервитутом (от лат. servitus — служение вещи) следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитута отнесены к числу ограниченных вещных прав.

    Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

    Сервитут  может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав -на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

    Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено  законом, требовать от лиц, в интересах  которых установлен сервитут, соразмерную  плату за пользование участком.

    Сервитут  сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимися собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

По требованию собственника земельного участка, обремененного  сервитутом, сервитут может быть прекращен  ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

    Сервитутом  могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Так, на здании и сооружении может быть установлена памятная или мемориальная доска, радиоточка для оповещения населения об экстремальных ситуациях, установлены дорожные или опознавательные знаки и т.д.

 

     Приложение 2

    Единый  государственный реестр прав 

    Государственная регистрация должна производиться  по единой системе записей по каждому  объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. Это исключает возможность афер с объектами недвижимости.

    ЕГРП  содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты  недвижимости, данные об указанных  объектах и сведения о правообладателях. Состоит реестр из отдельных разделов, идентифицированных кадастровым или условным номером определенного объекта недвижимости¹⁶ (см. структура ЕГРП). Каждый раздел состоит из трех подразделов. В правилах ведения ЕГРП формы соответствующих разделов именуются: «Земельный участок», «Здание, сооружение», «Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений». Таким образом, законом установлена трехзвенная классификация объектов недвижимости:

    •   первое звено — земельный участок;

    •   второе— здания, сооружения и иные объекты недвижимости, связанные  с землей;

    •   третье — объекты, входящие в состав здания, сооружения (квартиры, нежилые  помещения и иные объекты). 
 
 
 
 

 

Структура Единого  государственного реестра прав на объекты недвижимости:

 
 

      

    Возникновение каких-либо промежуточных уровней  законом  не допускается. Так, например, комната в квартире не может быть объектом недвижимости, ибо квартира рассматривается как неделимый объект¹⁷  и ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения как жилого помещения, пригодного для постоянного или временного проживания. Предметами сделок, связанных с комнатами, выступает соответствующая доля в праве собственности на квартиру.