Регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации¹². Статья 16 определяет круг лиц, правомочных обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок и учреждения юстиции. Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) лица, при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт.

Глава 2. Теоретические и практические проблемы регистрации прав на недвижимое имущество

2.1 Международная практика в области регистрации прав на недвижимость

    В международной практике приняты  две системы укрепления прав на недвижимое имущество, а именно:

- система  регистрации актов о сделках  с недвижимостью (в российской  литературе она уже успела  получить наименование «Актовая  система»), и

- система  регистрации прав на недвижимое  имущество («Титульная система»).

     Главным центром распространения Актовой  системы являются практически все  штаты США; центром распространения  Титульной системы - европейские  страны и Австралия.

     Сущность  Актовой системы заключается в том, что в сделках с недвижимостью государство, если и берет на себя какую-либо функцию, сопряженную с возможной ответственностью, то только в регистрации самого факта совершения сделки определенного содержания между определенными лицами. Имеют ли стороны право на совершение этой сделки, имеют ли они вообще какое-либо отношение к самому предмету сделки, да и существует ли этот предмет в природе, не интересует регистратора – в его обязанности входит только удостовериться в том, что перед ним именно те личности, которые указывают себя в договоре, вручаемом ему для регистрации, и точно зафиксировать дату и время регистрации. А если сделка заключена при помощи нотариуса, то и забота об идентификации сторон становится лишней. Особая важность фиксации даты и времени регистрации состоит в том, что, если прежний владелец успешно попытается несколько раз продать, пока оформляются эти сделки, один и тот же объект (или несколько раз заложить одно и тоже имущество), и поэтому в отношении одного и того же объекта возникнут конкурирующие между собой права или интересы, то удовлетворение, прежде всего, будет предоставлено тому претенденту, чей договор будет зарегистрирован раньше.

     Покупатель  недвижимости (а также ипотечный  кредитор) сам на себе несет всю тяжесть риска, связанную со сделкой. А риск этот, например, может состоять в том, что продавец не является собственником продаваемой недвижимости и не имеет на ее продажу никаких полномочий. Подобные «сюрпризы» могут скрываться не только в текущей сделке, но и в глубокой истории ее объекта. Например, в пыли старинного архива может быть обнаружен ветхий пергамент, из которого ученому мужу, по крупицам восстанавливающему события минувших веков, станет известно, что в позапрошлом веке неким негодяем-корыстолюбцем было сокрыто завещание некого лендлорда, и клочок пахотной земли достался ему в руки совершенного незаконно, что делает ничтожными весь ряд последовавших сделок с этой землей. И, если живы потомки тех, кому по найденному завещанию должна была достаться эта земля, они имеют право требовать безоговорочной передачи этой земли им. И не важно, что соседнее село к этому времени уже выросло в большой город - центр мирового финансового рынка, а на месте прежнего огорода находятся несколько земельных участков.

     Таким образом, прежде чем купить недвижимость, необходимо тщательно изучить всю  историю переходов ее из рук в  руки (Title of research), историю залогов  и сдачи в аренду, войти в  детали семейных историй ее прежних  владельцев и прочее, вплоть до самого происхождения недвижимости (например, пожалования королем) с тем, чтобы свести к минимуму возможные неожиданности. Естественно для престижной и доходной в городе застройки., что такое исследование не под силу рядовому покупателю – для него за достаточно высокую плату это делают специализирующиеся на этом юристы. Но и они не в состоянии дать стопроцентную гарантию «чистоты титула», и покупателю все равно приходится рисковать, а, следовательно, и страховать приобретаемый титул, то есть свое право (title insurance). Страхованием титула занимаются специализированные страховые компании, что является весьма эффективным бизнесом. Годовой объем таких компаний в США в 1980 году составлял 1.26 млрд. долларов¹³.

     Итак, «конструктивными» институтами, составляющими  Актовую систему, являются:

- правительственное  или частное (например, в Бразилии) бюро регистрации договоров и  иных актов о сделках с недвижимостью;

- нотариальные  или адвокатские бюро, специализирующиеся  на исследовании «Чистоты титула»;

- страховые  компании, специализирующиеся на «Страховании титула», или Титульные страховые компании.

     В логике Титульной системы регистрации  заложено конструктивное единство Поземельной  книги и Кадастра недвижимости. Прежде всего, это обусловлено тем, что  Поземельная книга как информационная система в качестве основной информационной ячейки использует земельный участок – основной объект регистрируемых прав. Земельный участок получает уникальный идентификационный (кадастровый) номер, которым идентифицируется каждый лист Поземельной книги, посвященный этому участку, а также любой другой документ, хранимый в делах, заведенных на него, в результате чего возникает полная ясность в отношении какого именно объекта зарегистрированы права в Поземельной книге. Однако исторически сложилось так, что национальные системы описания недвижимости развивались, прежде всего, с целью ее налогообложения. В полной мере проблема укрепления прав и роль в этом кадастра была осознана только в XIX веке. Поэтому национальные кадастровые системы значительное время для систем регистрации права служили внешней, параллельной и даже вторичной информационной системой. В XX веке наметилась сильная тенденция объединения этих систем (системы регистрации права на недвижимость, системы ее налогообложение и обслуживающего их кадастра недвижимости).

     Итак, «конструктивными» институтами, составляющими  классическую Титульную систему, являются:

- установленный  законом порядок, согласно которому  признается лишь то право на  недвижимость, которое зарегистрировано  в Поземельной книге. В числе этих прав:

- право  собственности;

- права  и интересы третьих лиц (арендаторов,  кредиторов, лиц, в пользу которых  обременена недвижимость и прочее.

     В сделке с недвижимостью в руки нового владельца право переходит  именно в момент регистрации этого  права, которая физически состоит в том, что в строке записи «Правообладатель» одно имя заменяется другим.

     Поземельная книга, как правило, состоит из трех разделов.

     В Германской Поземельной книге, посвященной  объекту недвижимости, в части I указываются  собственники, в части II - права третьих лиц, (например, право соседа пользоваться дорогой, право муниципальных предприятий прокладывать коммуникации), в части III -залоговые права кредиторов (ипотек и поземельные долги).

     Помимо  центрально-европейской системы  регистрации прав, признанной как классическая Титульная система регистрации прав на недвижимость, в мире имеют распространение и другие системы: система Торренса и Французская система регистрации прав.

     Система Торренса - это система регистрации  прав, предусматривающая защиту добросовестных приобретателей и государственный механизм финансовой компенсации. Она была введена в Южной Австралии еще в 1857 г. и названа по имени своего создателя.

     Основные  постулаты системы Торренса следующие: система предусматривает обязательность регистрации. Незарегистрированные права не имеют юридической силы для третьих лиц. Однако они могут иметь юридическую силу для сторон сделки при условии, что это не нарушает прав третьих лиц. В основе системы Торренса лежит принцип "неоспоримости прав", в соответствии с которым восстановление прав прежнего правообладателя невозможно после того, как были зарегистрированы права добросовестного приобретателя недвижимости.

     Впрочем, регистрационные записи, единожды внесенные  в реестр, могут и измениться. Если зарегистрированный правообладатель участвовал в незаконной сделке или знал о ее совершении, добросовестным приобретателем он считаться не может. И бывший собственник вправе потребовать восстановления своих прав.

     Кроме того, своих прав может лишиться даже добросовестный приобретатель. Такое становится возможным в случае, когда права добросовестного приобретателя вступают в конфликт с «преимущественными правами», которые предусмотрены в специальном перечне и для легитимации которых не требуется регистрация. Например, речь может идти о преимущественном праве удержания имущества за неуплату налогов.

     Одно  из основных требований «классического Торренса»: после проведения двух сделок с недвижимостью восстановление прав прежнего собственника в ущерб прав добросовестного приобретателя недвижимости не допускается. Даже если права были утрачены в результате мошенничества при перерегистрации или подделке документов.

     В адрес действующей в России схемы регистрации очень часто слышатся упреки. Их общий смысл сводится к тому, что критикующие указывают на то, что во всем мире принято регистрировать либо сами права, либо сделки по их передаче, тогда как российское законодательство основывается сразу на двух указанных схемах.

     Тем не менее  российская система, предусматривающая, помимо регистрации права, регистрацию  сделок по переходу прав на недвижимость, нисколько не умаляет прав и интересов  приобретателей и отчуждателей недвижимого  имущества, а скорее, предполагается законодателем в качестве дополнительной гарантии законности перехода прав и обременений на конкретный объект. Ведь наличие подтвержденного в законном порядке договора усиливает уверенность приобретателя в законности получаемого им права.

     Решение вопроса о том, в каких случаях  собственник может истребовать  свое имущество, а в каких случаях  оно остается у добросовестного  приобретателя, в литературе нередко  объясняют тем, что собственнику можно поставить в вину непродуманный  выбор контрагента, которому он решил доверить свое имущество. Собственника, однако, далеко не всегда можно упрекнуть в какой-либо неосмотрительности. Поэтому предпочтительнее конструкция "наименьшего зла", в соответствии с которой коллизия интересов собственника и добросовестного возмездного приобретателя решается в зависимости от того, кто из них имеет больше возможностей защитить свои имущественные интересы, если вопрос об отобрании самой вещи будет решен в пользу другого.

     Так, отказывая собственнику в виндикации имущества, выбывшего из обладания по воле первого, законодатель учитывает, что собственник, как правило, знает то лицо, которому он вручил свое имущество и потому имеет возможность взыскать с него понесенные убытки, если ему будет отказано в возврате вещи. По сравнению с ним добросовестный возмездный приобретатель, в случае отобрания у него вещи, находился бы в худшем положении, ибо он, как правило, меньше знает то лицо, у которого он приобрел вещь и, соответственно, имеет меньше шансов возместить за счет последнего понесенные убытки. Напротив, в случае выбытия вещи из владения собственника помимо его воли в лучшем положении, в смысле возможности возмещения убытков, оказывается уже добросовестный возмездный приобретатель. В отличие от собственника, у которого в этой ситуации вообще нет контрагента, приобретатель имущества имеет хоть какое-то представление о лице, у которого он купил вещь. По этой причине вещь возвращается собственнику, а добросовестному возмездному приобретателю предоставляется возможность покрыть возникшие у него убытки за счет продавца.

2.2 Современные правовые проблемы регистрации прав на недвижимое имущество.

     Сравнивая текст российского Закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» с вышеприведенным обзором мирового опыта, можно сделать заключение о том, что:

     Мировой опыт государственного обеспечения  укрепления права на недвижимое имущество, при всем многообразии национальных практик, сводит их всех только к двум системам правового механизма укрепления прав - системе регистрации прав на недвижимое имущество (Титульная система регистрации) или к системе регистрации документов, подтверждающих права на недвижимость (Актовая система регистрации)¹⁴.