Государственная регистрация прав на недвижимость

    Реестр  состоял из нескольких специальных  книг, которые нумеровались и визировались судьей. Форма и порядок ведения  этих книг определялись министерством юстиции Испании. Сам реестр вели особые государственные служащие - регистраторы, которые в процессе своей профессиональной деятельности подчинялись только закону и были независимы от государства, в том числе и в вопросе финансирования.

    Все записи о правах на недвижимость и сделки с ней регистрировались в реестре собственности на недвижимость. Права на отдельный объект недвижимости регистрировались на отдельном листе в хронологическом порядке - таким образом фиксировался процесс перехода прав на недвижимость. Законным являлся только последний правообладатель, каждое право на недвижимость принадлежало только одному законному владельцу. Все незарегистрированные права на недвижимость были недействительны. На регистратора была возложена ответственность за законность записи, в том числе и за возможный ущерб, причиненный неверной записью. Таким образом, здесь также действовал принцип: все, что записано в реестре, является верным и законным. Информация Реестра прав на недвижимость относительно прав, а также зарегистрированных ограничений и обременений на недвижимое имущество была открыта для заинтересованных лиц.

    Следует заметить, что испанская система  регистрации прав на недвижимость не являлась обязательной, но с другой стороны, она была довольно эффективна, поскольку собственник, не зарегистрировавший свое право, сталкивался с принципом, по которому кто раньше зарегистрировал недвижимость, тому она и принадлежит.

    Переходя  к анализу становления норм о  регистрации прав на недвижимое имущество  в России, следует принять во внимание длительный период отсутствия самого института недвижимого имущества в советском государстве, а значит, и необходимости каким-либо образом регулировать оборот недвижимых вещей.

    Сердцевину  современного законодательства РФ о  регистрации прав на недвижимое имущество составляет наследие дореволюционного российского права и тот позитивный опыт, который был накоплен за многие столетия зарубежными странами⁸.

    В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путем привлечения  публичной власти появилась раньше, чем в России. Наше отставание было обусловлено особенностями политического и общественного развития России, в частности, значительной неэффективностью рынка недвижимости в нашей стране. Так, отсутствовали гарантии публичной власти в сфере отчуждения недвижимости, не было достоверной информации о наличии юридически значимых прав на нее, существовавшая же информация была малодоступна.

    Оборот  недвижимости в русском дореволюционном  праве совершался посредством так  называемого крепостного порядка. Крепостной порядок в России регулировался согласно Положению о нотариальной части от 14 марта 1866 г. Нотариальные части организовывались в губернских городах, иногда в уездах, при окружных судах. Нотариусы были государственными служащими, но содержались за счет вознаграждения, получаемого за предоставляемые услуги. Как правило, при окружном суде состоял один старший и несколько младших нотариусов. Все факты, касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах: крепостной книге и реестре крепостных дел. Ведение данного реестра осуществлялось в установленном Министерством юстиции порядке по объекту недвижимости. Лист реестра, соответствующий отдельному объекту недвижимости, состоял из нескольких разделов, касающихся сведений о самом объекте, его собственниках, а также различных ограничениях и обременениях прав на него.

    Крепостные  книги и реестры крепостных дел  заводились на определенную территориальную  единицу в пределах соответствующего округа. Сделки с недвижимостью могли  быть совершены в любом месте, но утверждались старшим нотариусом только по месту нахождения имущества. Для этого старшему нотариусу в течение года должны были представить выписку из актов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с недвижимым имуществом. После оплаты пошлины и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку, делал запись в крепостной книге и отметку в реестре крепостных дел. О произведенных действиях сообщалось органам власти, а сторонам на руки выдавалась выписка из крепостной книги о внесенной в нее записи по факту сделки отчуждения земли, которая и служила удостоверением права покупателя на землю.

    Однако  данная крепостная система имела  ряд существенных недостатков. К  ним можно отнести следующие:

    1) отсутствие единой законодательной  системы; 

    2) значительное количество противоречащих  друг другу норм;

    3) недостаточная гласность в сфере  установления земельных прав (информацию  об объекте недвижимости из  крепостных книг и реестра крепостных дел можно было получить только с согласия собственника);

    4) неопределенность, неоднозначность  и недостаточная надежность прав  на недвижимость (например, при совершении  нескольких сделок отчуждения  земли в разных местах получал  не тот, кто первым произвел сделку, а тот, кто ранее предъявил запись для утверждения старшему нотариусу);

    5) излишняя сложность и дороговизна  процедуры. 

    Для устранения этих недостатков крепостного  порядка к 1881 г. был разработан проект Вотчинного устава (использование в названии слова «вотчинный» связано с тем, что исторически все права на недвижимое имущество именовались вотчинными правами). Разработчики проекта определили цель введения вотчинной системы, как «установление надлежащей гласности, определенности и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности».

    Проектом  Устава предусматривалось введение института вотчинных книг, куда вносились записи о правах на недвижимость и сделок с ней, и которые являлись единственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости. Проект предполагал обязательную первичную регистрацию прав посредством записи в крепостную книгу в следующих случаях: при отчуждении недвижимости, ее залоге; при совершении сделок с недвижимым имуществом, требующих, согласно закону, совершения крепостного акта; при производстве межевания земли в порядке, установленном межевыми законами. Запись вносилась на основании заявления собственника при удостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений об ограничениях и обременениях на него.

    Создатели проекта предусмотрели создание специальных учреждений – «вотчинных установлений», в ведении которых сосредоточивалось все производство по ведению вотчинных книг, внесение в них записей о правах на недвижимость и сделок с ней, а также совершение вотчинных актов.

    Такой проект, несомненно, имел революционное значение для оборота недвижимости в России. Он вызывал среди специалистов серьезные дискуссии. Споры продлились до начала первой мировой войны, а последовавшая за ней революция сделала проблему неактуальной. Таким образом, дореволюционная Россия так и не получила действенного инструмента для обеспечения надежности гражданского оборота недвижимого имущества.

3.   Порядок регистрации объектов недвижимости

    Государственная регистрация прав на объекты недвижимости осуществляется по месту их нахождения в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции⁹. Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат кроме прав на объекты недвижимости также и все сделки с объектами недвижимости.

    Порядок регистрации объектов недвижимости

    При продаже коммерческого объекта  недвижимости стороны обязаны осуществить сначала государственную регистрацию заключенного договора на его продажу, затем по передаточному акту произвести фактическую передачу объекта покупателю, после чего осуществить государственную регистрацию права собственности покупателя на этот объект.

    Если  сделка с объектами недвижимости была совершена до принятия законодательством установленного порядка регистрации договоров купли-продажи, право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора. Отсутствие регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным

    Министерство  юстиции РФ как орган, осуществляющий правовой контроль за длительностью  учреждений юстиции по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, разрабатывает методические материалы, направленные на формирование одной практики применения законодательства, регулирующего процессы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним. Эти документы не только устанавливают определенные правила для регистрирующих органов при осуществлении ими тех или иных действий, но и существенным образом касаются лиц, совершающих сделки с объектами недвижимости.

    Для примера рассмотрим процедуру мены¹⁰ объектами недвижимости. В соответствии с законодательством к договору мены применяются правила о купле-продаже и если хотя бы одним обмениваемым объектом является жилая недвижимость, то такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

    Если  обмениваются квартиры в разных районах одного субъекта федерации, псе действия будут производится одним учреждением юстиции; если обмениваемые квартиры находятся в разных субъектах федерации, то и регистрационные действия будут происходить в разных регистрационных округах с рядом дополнительных процедур. Чтобы избежать дополнительных проблем, целесообразно составить договор мены в двух подлинных экземплярах, так как каждая обменивающаяся сторона должна будет представить его в учреждение юстиции по месту нахождения того объекта, права на который у данной стороны возникают, по желанию сторон договор мены может быть удостоверен нотариально, либо совершен в простой письменной форме. Для регистрации договора все его подлинные экземпляры необходимо представить в один из регистрирующих органов, по выбору сторон договора.

    То  учреждение юстиции, в которое поступил на регистрацию договор мены, должно направить второму регистрирующему  органу запрос о правах на объект, находящийся  на его территории, приложив копию  договора. Второе учреждение юстиции, получив сообщение о поступившем на регистрацию договоре, должен внести в Единый государственный реестр прав запись о том, что в отношении данного объекта заявлено правопритязание, а также сообщить необходимые сведения о запрашиваемом объекте. Все эти действия, безусловно, направлены на защиту прав, с тем чтобы исключить возможность одновременного совершения нескольких сделок с одним и тем же объектом недвижимости либо сокрытия наличия обременения или ограничения прав собственника обмениваемого объект недвижимости. Однако направление запроса и ожидание ответа на него можем значительно увеличить срок регистрации договора мены, поскольку зависит не только от регистрирующих органов, но и от работы почты, что, безусловно, делает нецелесообразным использование сокращенных сроков регистрации.

    После того как договор зарегистрирован, о чем будет свидетельствовать  специальная регистрационная надпись, проставляемая на всех подлинных экземплярах договора, стороны могут смело переходить к следующему этапу — его исполнению: передавать необходимые документы, ключи, деньги, если договором предусмотрена доплата и т. д.

    Подписав  акт приема-передачи объекта недвижимости, если договором это было предусмотрено, каждая из сторон должна зарегистрировать переход права на ту квартиру, которую она получает по договору, обратившись уже в учреждение юстиции по ее местонахождению. Причем основанием для регистрации перехода права будет являться уже зарегистрированный договор мены.

    В соответствии с методическими рекомендациями документы предоставляются в подлинниках и в копиях, копии могут быть незаверенными. В этом случае их заверение осуществляется на стадии приема документов путем проставления на них сотрудником учреждения юстиции, ведущим прием, соответствующей надписи, а также его подписи и подписи заявителя.

    Регистрация ограничений (обременении) права собственности  и иных вещных прав правами третьих  лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих  указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, обязательно уведомление правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Регистрация ограничений (обременении) права возможна только при наличии регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП¹¹.