Гражданский кодекс, характер российской правовой системы, вектор развития строительства законодательной базы и прочее однозначно указывают на решимость России в качестве системы укрепления прав на недвижимость построить систему регистрации прав на недвижимое имущество (Титульную систему регистрации).

     Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подтвердил это намерение. Все элементы провозглашенной законом системы относятся к элементам системы регистрации прав на недвижимость.

     Закон предлагает нам Титульную систему  регистрации. Тем не менее, механизм, построенный Законом, страдает отсутствием важных принципиальных положений, что приводит к тому, что эта система не может полноценно выполнять функцию системы укрепления права на недвижимость. Мировой опыт строительства и эксплуатации системы регистрации прав на недвижимость демонстрирует логически обоснованную минимально необходимую систему институтов Титульной системы регистрации, фундаментальных черт этой системы. Для законченности российского механизма системы регистрации прав, определенного Законом о регистрации и Гражданским Кодексом необходимо закрепить следующие принципы:

     1. Принцип, согласно которому права, утраченные в результате дефектов системы регистрации (ошибка регистратора или его участие в мошеннической операции по изменению записи о правообладателе и прочее) компенсируется за счет средств государственного компенсационного фонда, являющегося неотъемлемой частью системы регистрации. Пострадавшая сторона выступает против государства, которое не уберегло ее право, и этим защищена от необходимости выступать против мошенников, которых надо еще найти, принять меры безопасности от давления с их стороны. Против мошенников выступает государство. Фонд формируется посредством отчислений с регистрационных сборов. Согласно действующим сегодня решениям 95 % этих сборов идут на строительство системы регистрации и заработную плату персонала, 5 % - в бюджет, а компенсационный фонд не строится и соответственно не накапливается. Ответственность перед утратившим права лицом несут лица, виновные в искажении информации в системе регистрации (Ст. 31 Закона «О регистрации..»), то есть регистратор, мошенник.

     2. В классическом варианте титульной системы регистрации различаются процедуры первичной и вторичной регистрации. При первичной регистрации объект прав подлежит кадастровому освидетельствованию и включению в кадастр, а права на него - проверке на юридическую чистоту. После завершения первичной регистрации и прошествии определенного срока зарегистрированные права не оспариваются. В дальнейшем при сделках с этой недвижимостью имеет место вторичная регистрация, при которой изменяется запись о правообладателе, а исследование юридической чистоты уже не требуется, так как она установлена еще при первичной регистрации, и записи в системе регистрации считаются истиной. Наш закон не делает различия в процедурах регистрации.

     3. Государство предпринимает меры против несанкционированного доступа к записям регистра, против искажения или гибели информации в результате войны, стихийного бедствия, террористического акта. Государство страхуется от возможных последствий таких событий посредством обязательного перманентного дублирования информации и рассредоточения по территории мест хранения продублированной информации. Рабочие места регистраторов и места хранения информации, линии связи охраняются в соответствии со стандартами, принятыми для охраны банков, военных объектов; статус регистратора соответствует статусу судьи и государство принимает меры по ограждению его от возможного оказания давления на него со стороны лиц, заинтересованных в изменении записи в реестре. Но в нашей стране такого значения охране регистра и статусу регистратора не придается.

     4. Система регистрации прав должна базироваться на кадастре недвижимости, как на системе, обеспечивающей определенность объекта права. Кадастр недвижимости организационно может существовать как часть (подразделение) системы регистрации или как самостоятельная организация. Но в отличие от иных кадастровых и информационных систем, он, как и реестр права, является ответственным хранителем права (существует заблуждение, будто сохранение права обеспечивается только реестром прав, но ведь если в кадастре недвижимости произошли изменения записей о месте прохождения границы владения или зоны сервитута, то это реально наносит ущерб правам, хотя изменений в записях реестра прав может и не быть). Из этого следует, что реестр права и кадастр недвижимости институционально связаны между собой и по существу перед лицом собственника недвижимости являются единой организацией, на кадастр недвижимости распространяются те же обоснования, согласно которым реестр права ведется учреждением юстиции, подлежит особой опеке и охране силовыми структурами государства; на лица, заносящие, изменяющее и удаляющие кадастровую информацию должны распространяться те же требования, что и на регистратора права.

2.3 Перспективы развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество

    В настоящее время предлагаются различные  методы повышения степени гарантированности  прав на приобретенную недвижимость¹⁵.

    В первую очередь, предлагается ввести некую  презумпцию добросовестности приобретателя  недвижимости, основывающуюся на записи в реестрах. Суть такой «презумпции» состоит в неоспоримости права собственности лица, чье право зарегистрировано в реестре. То есть речь идет о неоспоримости реестровой записи.

    Далее предлагается внести изменения в  ст. 302 ГК РФ. Суть этих изменений состоит  в том, чтобы дать возможность  суду на основе ст. 302 ГК РФ защищать права  добросовестного приобретателя  не в тех случаях, когда собственность выбыла из владения собственника помимо его воли, а во всех тех случаях, когда он приобрел это имущество у неуправомоченного лица, совершенно независимо от того, каковы были причины выбытия этого имущества из обладания собственника.

    Однако  необходимо учитывать, что для принятия таких норм права отсутствует  конституционное обоснование. Дело в том, что Конституция в ст. 35 гарантирует именно право собственности, а не добросовестное владение (или  стабильность гражданского оборота), и предлагаемые меры напрямую ослабляют конституционные гарантии интересов собственника. Кроме того, как справедливо было замечено виднейшими российскими цивилистами К.Скловским и А.Маковским, защита оборота как задача, стоящая перед судом, не сформулирована не только в Конституции, но и в ГК РФ. Оборот не может рассматриваться ни благом, ни правом, являющимися объектами гражданско-правовой защиты. Оборот как таковой не принадлежит никому, а позиция участника оборота также не может рассматриваться ни как благо в смысле ст. 11 ГК РФ, ни как право в смысле ст. 150 ГК РФ. Поэтому в такой ситуации очень сложно найти легальное обоснование предлагаемых поправок. И вполне вероятно, такие поправки в самое ближайшее время после их внесения будут признаны неконституционными.

    Кроме того, внесение таких поправок предполагает создание специального государственного фонда, из которого будут компенсироваться потери пострадавших собственников. К сожалению, и это предложение не проходит проверки на его юридическую обоснованность. Возникает вопрос: какова правовая природа таких компенсаций? Сегодня, когда закон в некоторых случаях защищает добросовестного приобретателя, он не дает собственнику никаких компенсаций. В законе отсутствуют основания для выдачи в виде компенсации каких-либо, где-то аккумулированных средств.

    Если  говорить об экономической целесообразности укрепления гражданского оборота, то надо иметь в виду, что укрепление позиций  одной из сторон правоотношения (приобретателя), а значит и ослабление позиций  другой стороны (собственника), не может благоприятно отразиться на устойчивости гражданского оборота.

    И в существующем на данный момент гражданском законодательстве присутствует ряд институтов, направленных на восстановление прав добросовестного приобретателя. Пострадавший добросовестный приобретатель вправе истребовать все полученное по сделке с лица, передавшего ему недвижимость с «небезупречным» прошлым. А предлагаемый механизм государственных компенсаций с большим успехом может быть заменен институтом страхования финансовых рисков. Частный сектор страхования, который уже начал успешно складываться, будет лишен всех недостатков государственной системы компенсирования: коррупционности и волокиты.  
 
 
 

Заключение

     Новый этап развития института государственной  регистрации прав на недвижимость наступил с принятием Конституции РФ 1993 г. и дальнейших правовых актов, регулирующих осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

     Государственная регистрация проводится на основании  заявления правообладателя,  стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

     Договоры  и другие сделки могут быть предметом  государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания  порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав.

       Для государственной регистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Таким документом является квитанция о приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное поручение организации с отметкой банка о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

     На  каждый объект недвижимого имущества  открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаются все  документы, поступающие для государственной регистрации на этот объект.

     Свидетельство о государственной регистрации  прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет  степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серии и номер.

     Мировая практика исходит из необходимости  использования в обязательном порядке  возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической  чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страхового маклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и наше государство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.

     Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".

     Очевидно, что одной из главных задач  государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении  сделок  с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости.  
 
 
 
 
 

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции 2009 г.
2. Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ
3. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учеб. для студ. вузов, обуч. по спец. 060800 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)»/ А. Н. Асаул. - СПб. : ПИТЕР, 2004. - 512 с.

4. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости : учеб. пособие / И. Т. Балабанов. - СПб. : Питер, 2002. - 208  с.
5. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // «Законодательство», июль 2006., № 7.
6. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости/ Н. Г. Волочков. - М. : ИНФРА-М, 1996. - 672 с.
7. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : учеб. для студ. вузов, обуч. по эконом. спец. / В. А. Горемыкин; Э. Р. Бугулов. - М. : Филинъ, 1999. - 592  с.
8. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним:Правовая форма: Справ. пособие в 3 ч. - Тюмень : Изд-во ТюмГУ Ч. 1-3. - 1999. - 172 с.
9. Дмитриев А.В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // «Законодательство», июль 2006г., № 7.
10. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // «Законодательство», ноябрь 2005г., № 11.
11. Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости : учеб. пособие для студ. вузов, обуч. по напр. "Экономика" / И. П. Иваницкая, А. Е. Яковлев. - М. : КноРус, 2007. - 184 с.
12. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. // «Адвокат», 2006г., № 9.
13. Киндеева Е.А. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть. // «Экономика и жизнь», 2006г., № 8.
14. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // «Российская юстиция», 2007, № 10.
15. Курин Ю. Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и права добросовестного приобретателя: из прошлого в настоящее // «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование», декабрь 2007 №3-4
16. Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью: учеб. пособие/ А. В. Марченко. - 2-е изд., перераб. и доп. - Ростов н/Д : Феникс, 2007. - 352 с.
17. Романов О.В. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // «Хозяйство и право», 2007г., № 7.
18. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество. // «Право и экономика», 2006., № 12.
19. http://dpr.ru/journal/journal_12_6.htm -  Курин Ю. Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и права добросовестного приобретателя: из прошлого в настоящее
20. http://www.rosregistr.ru – Федеральная регистрационная служба