Содержание 
 
 
 

Введение

    В бывшем СССР и России исторически сложилось, что регистрацией прав на недвижимость занимались организации, осуществлявшие техническую инвентаризацию объектов недвижимости. При этом на практике сведения о собственниках объекта недвижимости вносились в паспорт объекта как одна из технических характеристик. С начала 1990-х гг. бюро технической инвентаризации (БТИ) были реорганизованы и приобрели статус государственных или муниципальных предприятий. При этом регистрация прав на объекты недвижимости вошла в учредительные документы этих предприятий в качестве одного из видов коммерческой деятельности. Эта система сохранилась до ввода в действие Закона о регистрации,¹ согласно которому регистрация, осуществленная до вступления в силу Закона, в порядке, установленном в месте нахождения объекта недвижимости, признавалась юридически действительной.

    Гражданский кодекс РФ создал систему государственной  регистрации прав на объекты недвижимости, но только с принятием и введением  Федерального закона «О регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ними» были определены значения и правовые последствия регистрации, установлены основные начала, его порядок и основания для принятия решений регистрирующим органом.

    Как в ГК РФ, так и в Законе о  регистрации словосочетание «регистрация прав на недвижимость» всегда сопровождается определением «государственная». Этим подчеркивается, что регистрация объектов недвижимости является функцией государства. Соответственно и осуществлять свои функции государство может только через свои органы и учреждения.

    В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют разгулом, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время.

    Целью данной курсовой работы является рассмотрение института государственной регистрации  прав на недвижимое имущество в России и других странах.

    Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Дать  определение государственной регистрации, определить ее цели, задачи

2. Рассмотреть исторические вопросы в области  регистрации прав на недвижимое имущество
3. Дать краткую характеристику порядка осуществления государственной регистрации на недвижимое имущество
4. Изучить международную практику в области регистрации прав на недвижимое имущество;
5. Выявить основные современные проблемы регистрации прав на недвижимое имущество
6. Определить перспективы развития государственной регистрации объектов недвижимости

Глава 1. Государственная регистрация прав на недвижимость

1. Понятие, цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимость

    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Порядок государственной регистрации – это совокупность норм, регулирующих отношения между государством в лице регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией.

    Государственной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также права возникновения, ограничения, перехода и прекращения на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и другие объекты² (см.приложение 1). Сама по себе государственная регистрация прав на объекты недвижимости является объективной необходимостью, если рынок недвижимости существует, т.е. существует возможность перехода прав от одного собственника к другому. Изменение прав на объекты недвижимости всегда выступает в документальной форме. Государственный орган регистрирует все изменения прав на соответствующий объект недвижимости и одновременно является держателем правовой истории каждого объекта. Вся информация о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости содержится в едином государственном реестре прав (ЕГРП) (см. приложение 2).

    По  существу названная регистрация  призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с объектами недвижимости за рамками частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительное и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

    Из  сказанного следует вывод, что регистрация  – это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых  ими прав и обязанностей, а так же иных оснований возникновения прав и обязанностей.³ Как исключение момент возникновения прав может по времени не совпадать с их государственной регистрацией. Например, в случае наложения ареста на объект недвижимости ограничения наступают с момента наложения, а не со времени их государственной регистрации.

    Таким образом, законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно  правоустанавливающий характер, что, в свою очередь, позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении.

    Разницу между государственным актом и регистрацией можно проследить и путем сравнения решаемых ими задач. Так издание государственного акта служит основанием для возникновения прав и обязанностей. Государственная регистрация определяет в конкретных случаях время возникновения прав.

    Главная задача государственной регистрации  – защита имущественных прав на объекты недвижимости участников гражданского оборота. Ни один собственник не может  быть уверен в действительности своих  прав на объекты недвижимости при  отсутствии регистрации. Объекты недвижимости (земля, здания, сооружения, жилой фонд и др.) – существенный источник государственных доходов, поэтому управление недвижимостью, находящейся в государственной собственности, можно назвать второй важной задачей института государственной регистрации.

    Являясь одним из источников информации о  рынке недвижимости, а также крупнейшим (по объему недвижимости, находящейся  в собственности), участником рыночных отношений, государство может влиять на процессы, происходящие на рынке  недвижимости.

    Функцией института государственной регистрации является также предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью.

    Регистрация объекта недвижимости и регистрация  прав – это два разных вида деятельности, требующих абсолютно различных методов и знаний в абсолютно разных областях. Так, описание объектов недвижимости, которые существуют независимо от прав на них, требуют технических знаний, а установление прав на них – это юридическая практика.

1.2 Исторический анализ законодательства в области регистрации прав на недвижимое имущество.

    В римском праве господствовало начало полной бесформальности всяких сделок на недвижимости, переход права собственности  на землю мог быть осуществлен  посредством простой, лишенной всяких форм передачи ее, а установление сервитута или залогового права - даже без всякой передачи, путем простого договора между двумя лицами, договора никому не известного и не видимого⁴.

    Отсутствие  ясной возможности установления вещных прав на недвижимое имущество прежде всего неблагоприятно отражалось на поземельном кредите. Лицо, предоставляющее кредит под залог недвижимости, никогда не было уверено в том, что на той же недвижимости нет других, ранее установленных закладных прав; вследствие этого подобные ссуды были сопряжены с огромным риском и если давались, то, разумеется, на весьма невыгодных для кредитополучателя условиях. Для облегчения оформления ссуды необходимо было создать какую-либо гарантию для кредиторов.

    И вот для удовлетворения этой потребности в конце XVIII в. возникает в Европе институт ипотечной записки, или ипотечных книг⁵. Теперь всякое закладное право имело свою юридическую силу для третьих лиц только тогда, когда было зафиксировано в особые книги, ведомые официальными учреждениями и открытые для справок всех заинтересованных сторон.

    С течением времени содержание этих ипотечных  книг расширилось: теперь в них отражались не только закладные права, но любые  вещные права на недвижимость вообще. Ввиду этого в течение XIX в. ипотечные  книги по всей Европе превращаются в поземельные книги, а вместе с тем оборот недвижимости стал основываться на совершенно новых принципах.

    В целом основы нового строя сводились  к следующему. Поземельные книги  должны были представлять в каждый данный момент точное изображение юридического положения всякой недвижимости, входящей в состав данного округа. Для достижения этой цели устанавливалось правило, согласно которому каждый акт, имеющий вещно-правовое значение (передача собственности, установление залога или сервитута и т.д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получал юридическую силу для всех третьих лиц. Это так называемый принцип публичности всех вещно-правовых актов на недвижимости (или иначе - принцип внесения). Но поскольку полная уверенность для третьих лиц могла быть создана только в том случае, если они полностью полагались на сообщения поземельных книг, то принцип публичности дополнялся принципом достоверности. Из него следовало, что заинтересованные лица могут добиваться исправления поземельной книги, но когда она исправлена, запись в ней считается истинной.

    Разумеется, эти общие принципы поземельной  записки не везде осуществлялись в полной мере. Более совершенным  считается порядок, принятый в Германии⁶. Так, вопросы, связанные с регистрацией прав на недвижимость, в Германии регламентировались Положением о поземельных книгах от 24 марта 1897 г. В соответствии с ним поземельные книги велись специальными поземельными учреждениями, действующими при общих судах первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости. В этих учреждениях регистрацией прав в поземельной книге занимались регистраторы, прошедшие курс специального обучения, в функции которых входила проверка полномочий лиц, считающих себя заинтересованными сторонами, и независимых при принятии решений.

    Действие  поземельных книг распространялось на округа, на территории которых находились земельные участки, внесенные в  книгу. Сама книга представляла собой  государственный реестр по учету  прав на земельные участки и иное недвижимое имущество.

    Любая запись в поземельной книге считалась  истинной до внесения в нее исправлений. Данный принцип влек за собой определенные сложности при решении вопроса  о том, кто отвечает перед истинным правообладателем при наличии ошибочных записей. Эта проблема предупреждалась несложным способом: перед внесением регистрационной записи в реестр регистратор должен был получить письменное согласие на это всех заинтересованных сторон в нотариальной форме. Таким образом, если внесенная в реестр запись и была ошибочной, она вносилась с согласия лиц, которые могли понести от этой записи ущерб и потребовать возмещения убытков.

    Кроме того, в поземельную книгу могли  вноситься предварительные записи о заключенных договорах, которые  позволяли покупателю недвижимости требовать исполнения договора, а также предостерегали иных лиц от заявления права требования на данную недвижимость, поскольку распоряжение, осуществленное после регистрации в поземельной книге предварительной записи об отчуждении земельного участка или права, было недействительно.

    Таким образом, можно сделать вывод, что  сложившаяся в Германии система  государственной регистрации прав на недвижимость (система поземельной  записи) обеспечивала высокую степень  прозрачности и гласности сделок с землей и недвижимостью.

    В качестве другого примера действующей  системы регистрации прав на недвижимость зарубежных стран можно привести регистрационную систему Испании⁷. Здесь регистрационная система была введена Законом об ипотеках 1861 г. В соответствии с требованием данного закона был создан Реестр собственности прав на недвижимость. В этом документе регистрировались права собственности на недвижимое имущество, а также другие вещные права, их ограничения и обременения. Он велся по регистрационным округам, которые не соприкасались между собой и совпадали с границами административных территорий Испании.