Перспективы ипотечного кредитования

      Заместитель директора Центра недвижимости «Метрополия» (Екатеринбург) Сергей Черноскутов  считает, что рынок станет развиваться по западному сценарию: сроки кредитования увеличатся, требования к заемщикам — снизятся. Объемы ипотеки в 2007 году вырастут, хотя, по прогнозу главного редактора журнала «Эксперт-Урал» Дмитрия Толмачева, не так резко, как в 2006-м, — в 1,7 раза. Падение темпов объясняется в основном двумя факторами: во-первых, цены на рынке достигли уровня, при котором большинству потенциальных потребителей квартиры просто не по карману. Во-вторых, спрос становится отложенным: потребители не торопятся с покупкой квартир, ожидая активного ввода жилья и снижения цен в результате реализации нацпроекта.

      Ставки  по ипотечным кредитам, по мнению директора  управления кредитования частных лиц Уральского отделения Сбербанка России Вячеслава Решетникова, достигли обоснованного минимума, но под воздействием административного ресурса государства могут понизиться и до 9% годовых в рублях. При этом сроки будут небольшими, первоначальный взнос — порядка 50%.

      Проблема дальнейшего снижения ставки вызывает у экспертов, пожалуй, самую бурную дискуссию. Одни считают, что ипотека, стимулируя потребительский спрос, и без того нагнетает цены, а снижение ставки еще больше разогреет рынок. Другие указывают: доля ипотечных сделок в общем объеме пока невелика, влияние на цены сильно преувеличено. В частности ведущий юрисконсульт фонда «Института экономики города» (Москва) Александр Копейкин напомнил: “…объемы ипотечного кредитования в России мягко говоря скромны по сравнению не только с дальним, но и с ближним зарубежьем. Так, в Казахстане на сегодняшний день выдано приблизительно столько же кредитов, сколько в России, между тем его население в десять раз меньше.”

      Очевидно: дальнейшее снижение ставки и увеличение объемов кредитования не принесет вреда, если будет подкрепляться адекватным увеличением предложения жилья на рынке. Но пока, несмотря на все успехи ипотечного кредитования, жилье только недоступнее. Причина — превышение спроса над предложением.

      В 2006 году темпы ввода жилья на территории выросли от 6% в Башкирии до 21,2% в Челябинской области. В пересчете на душу населения это очень мало: от 0,15 метра на человека в Курганской области до 0,46 в Тюменской [16 с. 42]. Опыт Европы и США свидетельствует: чтобы цены на жилищном рынке стабилизировались, необходимо вводить не меньше метра жилья в год на человека. Не удивительно, что в прошлом году на рынке стабильностью и не пахло. Совокупный рост цен за год составил от 26,9% в Курганской области до 100,7% в Пермском крае. В итоге средний срок накопления на квартиру (отношение рыночной стоимости стандартной «двушки» площадью 54 кв.метра к совокупному доходу среднестатистической семьи из трех человек с двумя работающими) увеличился во всех регионах Урала и составил от 3,8 года в Свердловской области до 9,5 — в Башкирии.

      Из  потребительского рынок жилья в прошлом году окончательно стал инвестиционным. Жилье с рынка сметали спекулянты, сроки экспозиции квартир в агентствах недвижимости сокращались [12 с. 42]. Летом, на которое пришелся пик роста цен, до 60% согласованных кредитов в банках не были взяты: потенциальные заемщики так и не смогли найти квартиры для покупки.

      Опыт работы банков на рынке ипотеки позволяет разделить заемщиков на типы, а также выявить закономерности в различных видах ипотечных сделок, считает управляющий банком «Драгоценности Урала» Илья Марков.  Нынешнее состояние он охарактеризовал такими словами:

      "Сегодня типичный заемщик — молодая семья до 35 лет с детьми, приобретающая жилье для постоянного проживания. Эта категория людей уже имеет стабильную работу и доход, позволяющий брать долгосрочные кредиты, зачастую есть средства на первоначальный взнос. Конкуренция заставляет банки предлагать все новые программы, в том числе без первоначального взноса. Это расширяет круг потенциальных заемщиков. В него попадают молодые люди, у которых пока нет сбережений, но высок потенциал для накоплений в будущем.

      На  основании нашего опыта проведения сделок мы вывели несколько закономерностей. Готовую квартиру обычно приобретают с целью улучшения жилищных условий. Первый взнос делается за счет средств от продажи имеющегося жилья. Размер кредита — примерно 50% стоимости новой квартиры, соответственно ставка минимальна. При кредитовании строящегося жилья первоначальный взнос, как правило, минимален. Но гораздо чаще происходит полное или частичное досрочное гашение кредита после сдачи дома в эксплуатацию и продажи собственного вторичного жилья. В Екатеринбурге 70% кредитов выдается на жилье эконом - класса.

      По  нашим прогнозам, в 2007 году будет более активно развиваться кредитование именно строящегося жилья. Сегодня по нашему банку в Екатеринбурге на него приходится около 10% объемов кредитов, в Перми — всего 2%. В 2007 году планируем довести эти показатели до 30 и 10% соответственно".

      Рассмотрев  становление, факторы, его сдерживающие, и конкретный пример развития ипотечного кредитования в России, можем предположить дальнейшую перспективу развития ипотеки.

2.4.  Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

      Рассмотренная выше ситуация на рынке ипотечного кредитования позволяет нам сделать  выводы и оценить перспективу  его дальнейшего развития, которая  может происходить по двум сценариям.

      Первый  предполагает, что рост цен на жилье  продолжится, поскольку спрос остается высоким. Но, поскольку Москва план свой уже перевыполнила, ипотечные кредиты в состоянии брать все более тонкий слой населения, банки будут перенастраивать свою стратегию на регионы. Второй подразумевает остановку рынка и выход на него инвестиционных квартир, приобретаемых не для жилья, а как средство вложения сбережений [17 с. 63].

      В отношениях со строительными компаниями банки все больше перестраховываются, стараются максимально закрыть свои риски и риски своих клиентов, выставляя застройщикам повышенные требования. Некоторые банки прорабатывают возможности участия в капитале строительных организаций либо создания собственных девелоперских агентств. В этом случае деятельность застройщиков будет контролироваться банком и риски всех участников ипотечного кредитования будут значительно снижены.

      Важным  условием снижения рисков в банковском секторе является развитие рынка  деривативов. В ипотеке наиболее существенным, помимо кредитного риска, оказывается процентный риск. В то же время процентные деривативы до сих пор не получили распространение в России, и в условиях регулярного невыполнения плана по инфляции банки остаются без каких-либо достоверных ориентиров.

      Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить в будущем надежность ипотечных ценных бумаг, а следовательно, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования.

      Полноценное развитие ипотеки невозможно без становления рынка ипотечных ценных бумаг. Нужны долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов. Рынок находится в ожидании первых банковских ипотечных облигаций. Из всего колоссального набора финансовых инструментов сейчас используются только серия траншей рублевых облигаций АИЖК и несколько выпусков облигаций строительных компаний, в то время как ждут своей очереди ипотечные облигации (корпоративные долговые обязательства, обеспеченные имуществом эмитента) и облигации, обеспеченные закладными под жилье [11 с. 12].

      Еще более отдален приход опытных  иностранных ипотечных агентов, которые смогут не только эффективно выкупать закладные, но и выгодно размещать их на международном финансовом рынке. Для этого кредитные портфели российских банков пока еще невелики.

      Для рефинансирования банки будут все  больше взаимодействовать с управляющими компаниями в целях создания закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов, сотрудничать с иностранными инвесторами - обладателями сравнительно дешевых ресурсов.

      Проявившаяся  в конце 2005 г. тенденция демпинга процентных ставок в погоне за заемщиками уже идет на убыль. Инвесторы, желающие приобрести ипотечные ценные бумаги либо паи, вряд ли одобрят снижение процентной ставки, поскольку это означает закономерное снижение дивидендов, получаемых от паев либо ценных бумаг.

      Процентные  ставки будут снижаться при условии  значительного снижения уровня инфляции: только в этом случае в ближайшие два-три года можно ожидать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 8% в рублях. При этом продолжится и градирование процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Минимальная величина первоначального взноса при классической ипотеке вряд ли опустится ниже 5% от стоимости приобретаемого жилья. При ломбардной ипотеке (когда в залог принимается также жилье, находящееся в собственности заемщика) кредитование уже сейчас составляет 100% стоимости приобретаемой жилой недвижимости.

      Обязательное рейтингование поможет добиться высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и соответственно понижения ставок на привлекаемые ресурсы. В свою очередь, нужно освободить эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса. Это позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной, даст возможность привлечь к использованию ипотечного кредитования граждан, которые не имеют сбережений, достаточных для покрытия 30% от стоимости приобретаемого жилья.

      Мощным  импульсом для ипотечного рывка  послужил пакет законов о формировании рынка доступного жилья. С вступлением в действие новых «жилищных» законов рискованность ипотечных операций снизилась. Однако ряд законопроектов так и остался на бумаге.

      Мировой опыт свидетельствует: любая технология инвестирования в жилищную сферу  предполагает поддержку государства. Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков [14 с. 31].

      Еще одна форма государственной поддержки — адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья. В ряде стран социальным категориям заемщиков государство субсидирует процентные ставки по ипотечным кредитам, а также предусматриваются налоговые льготы в случае приобретения жилья. Как правило, такие субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков.

      Вместе  с тем сегодня необходим новый  механизм государственной поддержки  развития ипотечного кредитования, в том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию.

      Имеет также смысл использовать средства государственного Пенсионного фонда, доходность которых за 2005 г. была всего 2% в рублях. Это длинные деньги, которыми воспользуются только через 20 — 30 лет. Необходимо разрешить инвестировать деньги государственного Пенсионного фонда в выкуп не только инвестиционных и пакетных ценных бумаг, но и в другие виды ценных бумаг. Пока же эти деньги тают.

      Необходимо  решить вопрос унификации документов и стандартизации процедур выдачи и  рефинансирования ипотечных кредитов на всей территории России и для  всех участников ипотечного рынка, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.

      Наконец, несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель по-прежнему знает об ипотеки очень мало. Доступная полноценная информационная база, широко освещаемая в средствах массовой информации, отсутствует. Вместе с тем кажется очевидным, что высокий статус национального проекта просто обязан быть подкреплен регулярной тематической направленной информационной работой с использованием всех каналов.

          Хотелось бы отметить, что именно с помощью ипотечного кредитования в США была преодолена Великая депрессия, в Германии и Японии — послевоенный кризис, а в странах Восточной Европы - последствия переходного периода. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

      Анализ  ипотечного кредитования, проведенный в данной работе, позволяет сделать выводы об исключительной полезности и важности этого явления в мировой экономике.

     Ипотека позволяет мобилизовать  значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.