Перспективы ипотечного кредитования

      Намеченную  к фьючерсной продаже квартиру Генеральный  менеджер по договору с ее владельцем имеет право включить в листинг котировок для продажи другим участникам Программы или свободно реализовать на вторичном рынке.

       Четвертым источником оплаты новой  квартиры для граждан, участвующих в реализации Программы, является краткосрочный займ. Они могут получить его у Генерального менеджера Программы через уполномоченный банк в размере недовнесенного ими на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада. Максимальный размер такого займа может быть в пределах до 30%  от расчетного личного вклада, а сам займ должен быть погашен равными долями в течение 3-4-х лет с момента сдачи дома в эксплуатацию. Конкретная величина ссуды зависит от фактического поведения клиента на накопительном этапе и определяется двумя расчетными договорными индикаторами, а именно показателем накопительной активности в долларо-месяцах и показателем ссудного потенциала (в долларах).

      Такая система жилстройсбережений и целевого инвестирования позволяет в условиях низкой заработной платы значительно расширить доступность жилья для среднеобеспеченных граждан и очередников, что является важной протекционистской мерой.

      Одним из главных показателей уровня финансового  сервиса, обеспечиваемого той или иной системой поддержки покупательного спроса на жилье или условиями участия граждан в инвестировании, является срок, в течение которого заинтересованный в жилье гражданин сможет осуществлять расчеты за жилье.

      В частности, в разных странах с  развитой рыночной экономикой лишь от 8 до 15 % семей оплачивают жилье единовременным платежом. Подавляющая же часть населения использует различные формы целевых накоплений при приобретении жилья или рассрочки в платежах за приобретаемое жилье. В нашей стране потребность в такой рассрочке вследствие низкого уровня заработной платы гораздо выше.

      В целевых Программах, реализуемых на базе системы «Комбиинвест», это обстоятельство учтено в качестве одного из ключевых. В результате, несмотря на неустойчивую макроэкономическую ситуацию в стране, не располагающую к использованию классической ипотеки, в Программах, реализуемых в настоящее время в четырех административных округах г. Москвы, предусмотрены достаточно щадящие сроки финансовых взаимоотношений очередников с системой их адресной поддержки (до 10 лет).

       Однако такое сервисное качество накладывает свои требования и на условия практического применения Программы. Она может эффективно работать только при наличии не единичной, а достаточно представительной и, что очень важно, постоянно воспроизводимой во времени объектной базе.

      Оценивая  первые итоги применения системы «Комбиинвест» в г. Москве, следует отметить три основных момента.

      Во-первых, система «Комбиинвест» в условиях крайне неблагоприятной кредитно-финансовой и инвестиционной ситуации объединила лучшие элементы немецкой системы стройсбережений, российских дореволюционных ссудо-сберегательных союзов и обеспечила их единство с процедурами долевого участия граждан и предприятий в инвестировании и строительстве жилья. Система адаптирована к действующим законодательным актам, в том числе регулирующим получение субсидий различными категориями граждан. Система дала реальный шанс ускорения в получении жилья очередниками и практически заменила собой ЖСК.

      Во-вторых, в рамках утвержденных префектурами целевых программ уже к настоящему времени удалось создать полноценный инвестиционно-строительный конвейер, в котором практически отсутствуют перебои с финансированием отдельных объектов, так как система в целом позволяет маневрировать средствами, внесенными гражданами на последующие этапы для реализации первых.

      В-третьих, благодаря поддержке Минстроя РФ, Правительства Москвы и Московской городской Думы система «Комбиинвест» приобретает все большую легитимность, дающую ей соответствующие возможности сосуществовать со сложившейся правовой системой, а по ряду позиций иметь самостоятельное правовое и нормативное поле [2 с. 134].

      Первый  опыт доказал жизнеспособность системы  «Комбиинвест» и самодостаточность ее мотиваций и механизмов для дальнейшего развития. Вместе с тем, следует указать на ограниченность ниши ее практического применения лишь частью жилищной сферы, что не снимает с повестки дня разработку и внедрение в России более универсальных систем организации ипотечного кредитования.

      Вопросы о том, какими должны быть эти системы, являются дискуссионными и не вполне подходят для учебного пособия. Однако, учитывая исключительную важность данной проблемы и опасность уже имеющихся на этот счет в обществе иллюзий, авторы сочли необходимым дать краткий вывод о дальнейших перспективах организации ипотечного кредитования в России.

      Эта программа предусматривает несколько  схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

      Форвардкредитинвест — схема, рассчитанная на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые  осуществляют строительство жилья с целью его дальнейшей продажи состоятельным клиентам, включая коммерческие структуры. Предметом залога в этом случае является сам строительный объект. Оформление залога и выдача кредита осуществляются при этом поэтапно, по мере строительства объекта.

      Ретрокредитинвест — схема, предназначенная для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Кредит выдается под залог существующей квартиры, и только в том случае, если ее рыночная стоимость выше затрат по строительству новой.

      Фьючерсинвест — эта схема предназначается для граждан, которые не желают закладывать свою недвижимость. Она предусматривает два варианта:

      — квартира продается с аукциона с условием отсрочки выселения до окончания строительства нового жилья. Бывший собственник жилья самостоятельно вкладывает вырученные от продажи квартиры деньги в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплату счетов инвестора-застройщика;

      — собственник жилья поручает инвестору-застройщику продажу 
старого жилья и строительство нового, перекладывая при 
этом на последнего все финансовые риски нестабильности 
окончательной цены нового строительства. Комбинвест — комбинированная схема инвестирования жилья через систему жилстроисбережении и долевое инвестирование этих сбережений в конкретные объекты. Источниками инвестирования по этой схеме могут быть:

      — личный целевой вклад. Размер этого вклада является фиксированной величиной и определяется по разнице между расчетной инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, и расчетным размером субсидии, если таковая имеет место. Личные вклады граждан могут вноситься как единовременно, так и в ходе накопительного этапа, этапа инвестирования и этапа завершения расчетов. Данные средства вносятся на расчетный счет генерального менеджера проекта или банка по его поручению. Право на конкретный адрес дома-новостройки возникает у каждого гражданина только при условии оплаты на накопительном этапе не менее 50% расчетной величины совокупного личного вклада;

      — адресные субсидии местных органов власти; субсидии коммерческих организаций, в которых работают граждане; субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером проекта в рамках системы за счет привлечения к строительству юридических и физических лиц;

      — средства от продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры;

      — краткосрочный заем, который можно получить у генерального менеджера проекта в размере недовнесенного на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада[12 с. 42]..

      В ряде областей нечерноземной зоны России (в том числе и Ленинградской) разработана схема кредитования жилья в сельской местности, используя как средство погашения кредита сельхозпродукцию. В Москве наряду с попытками реализовать «американскую» и «немецкую» модели прорабатываются варианты «молодежной» ипотеки. Один из них предусматривает оплату 30% стоимости квартиры молодой семьей с ребенком, другие 30% компенсирует столичная администрация, на оставшуюся сумму предоставляется кредит в рассрочку на 15 лет.

      В Башкортостане разработанная схема  ипотеки предполагает первоначальные взносы до 30% с возможными сроками рассрочки от 5 до 15 лет. В качестве инвестиционных ресурсов используются бюджетные средства и средства покупателей, а также товарные кредиты, которые предоставляются подрядчикам в виде стройматериалов на сумму до 50 тыс. руб. сроком от 1 до 5 лет под 8% годовых.

      Как видим, попытки реализовать зарубежные модели ипотечного кредитования “по  образу и подобию” не оправдали  себя в полной мере. Становится ясно, что необходим анализ причин, сдерживающих развитие ипотеки. А так же, выработанный на основе исследований, подход к решению создавшейся проблемы.

      2.2. Анализ факторов, сдерживающих развитие ипотеки в России

      Развитие  жилищной ипотеки в России сегодня  сдерживается рядом факторов.

      Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых «либеральных» параметрах (ипотечный кредит предоставляется на срок до 15 лет, его размер составляет 70% от стоимости жилья, цена 1 кв. метра принята 11 200 руб., кредитная ставка 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10% [10 с. 16].

      Низкие  объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

      Низкие  темпы разработки и совершенствования  законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.

      Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

      Неразвитость  инфраструктуры рынка жилья и  жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

      Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения — нежелание жить в долг.

      Большое количество административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и. разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

      Большое количество субсидий в этой сфере и их «слабая адресность». Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.

      Высокие процентные ставки, в связи с чем  ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

      Непрозрачные  источники доходов граждан.

      Неразвитость  организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, на сегодняшний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России, и особенно в Москве, пока не существует. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей. По статистическим данным Ассоциации российских банков (АРБ), за прошлый год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около $500 млн. Иными словами, только 2% жилья было куплено на банковские займы.

      При серьезной оценке уровня развития рынка  ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США — 53%, у нас же не доходит и до 1% [15 с. 10]. 
 
 
 
 

      2.3  Исследование динамики ипотечного кредитования по Уралу и                                          Западносибирскому региону за 2006 год 

      Несмотря  на феноменальные темпы роста  ипотеки, жилье доступнее не становится из-за не менее феноменальной  динамики цен. А ведь в улучшении жилищных условий нуждаются около 75% российских граждан, в то время как объемы строительства нового жилья покрывают потребности лишь 1,5% населения страны. Динамика кредитов на жильё по Урало - Западносибирскому региону за 2006 г (приложение 2) только подтверждает, к сожалению, эту тенденцию. 90% кредитов в 2006 году выдавалось на сумму до 5,5 млн рублей. Более 70% кредитов в 2006 году выдавалось на 1- и 2-комнатные квартиры [16 с. 44].

      Ипотека стремительно становится массовой. Примечательно, что такой прыти от нее не ожидали и сами банкиры. Прогнозы на 2006 год лидирующих в сегменте банков оказались значительно ниже фактических значений. Уральский банк Сбербанка России, например, «перевыполнил план» на 4,4 млрд. рублей, Запсибкомбанк — на 2,8 млрд. рублей.

      Количество  банков, предоставляющих жилищные кредиты, в прошлом году выросло, спектр услуг  расширился. Базовые условия ипотечных кредитов сближаются, но в борьбе за клиентов банки стремятся предложить нестандартный продукт. Так, в 2006-м получило распространение ипотечное кредитование без первоначального взноса. Перестало быть экзотикой кредитование первичного (строящегося) жилья. Доля кредитов на долевое строительство в среднем составила около 14%, все банки планируют увеличить ее в 2007 году.