Перспективы ипотечного кредитования

      Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого. Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы (входящие в структуру Bausparkasse, Schwabisch Hall и др.) до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья. После чего получают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длится 10-15 лет.

      Благодаря аккумулированию на первом этапе  значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Другими словами, немецкая модель стройсбережений значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

      Исключительно важным достоинством немецкой системы стройсбережений является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые стройсбережения, и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Основной характеристикой данной схемы является ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях, ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты, ниже рыночных.

      Активную  деятельность в банковском секторе  ведут частные сберегательные кассы и банки, занимающиеся финансированием индивидуального строительства. В них потенциальные заемщики осуществляют накопления первоначального взноса, необходимого для получения кредита в ипотечном банке. По договору вкладчики-участники этой системы обязуются сделать взносы в общую кассу, из которой им по определенной схеме выплачивают общую установленную сумму (выплату). В общую сберегательную сумму входят сумма сбережений вкладчика (40% или 50% общей суммы) и ссуда (разница между общей суммой, необходимой для строительства или покупки жилья, и суммой сбережений вкладчика, увеличенной на сумму государственной безвозмездной субсидии). Идентичность вкладчика со ссудополучателем является типичной чертой этого вида стройсбережения. До выплаты общей суммы вкладчик является кредитором, а после предоставления ему ссуды со стороны стройсберкассы он становится ее должником.

      Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и вне конкуренции низкой — от 4,5% до 8,5%. В зависимости от тарифа сроки и действия ссуды колеблются от 6,5 и 18 лет, и на них влияет ситуация на рынке капитала. При системе стройсбережения не применяются скользящие или переменные процентные ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется четкая основа калькуляции. Накопительный период занимает 2-10 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5% -4,5% в зависимости от социального статуса заемщика и условий договора о предоставлении ссуды.

      Ссуда предоставляется при следующих  условиях: вкладчику необходимо достигнуть минимальных срока и размера сбережений, что может составлять соответственно 18 месяцев и от 40% до 50% общей суммы сбережений, и зависеть от имеющихся в распоряжении банка общих средств. В рамках этого метода распределения, который основывается на модели «время-деньги», выплачивается общая сумма сбережений, т.е. сумма, состоящая из собственных сбережений и ссуды. После распределения ссуда погашается вкладчиком в установленный срок.

      Немецкая  замкнутая система стройсбережения  определяет следующие преимущества:

      — финансирование не зависит от рынка капитала;

      — процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск из-за колебания процентов;

      — размер выплат ссудодателя точно устанавливается с самого начала;

      — в отличие от многих других стран, в которых высокие проценты почти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках немецкой системы стройсбережения содейст вует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов остается вкладчикам по силам;

      — относительно высокая последовательность осуществления вы 
плат сберкассами приводит к постоянному развитию жилищного сек 
тора.

      Базирование немецкой системы стройсбережений  на целевых взносах граждан как  основном источнике кредитных ресурсов определяет две основные выгоды:

       — собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает раз 
мер ежемесячных выплат ссудополучателя впоследствии и(или) уве- 
личивает объем финансирования при строительстве, покупке или ре- 
ставрации недвижимости;

      — собственный капитал служит буфером, когда вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя повышается.     

            Если имеется высокая доля собственного капитала, то только часть приобретенной недвижимости служит гарантией надежности для полученной ссуды. Если вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя превышается, то можно увеличить размер полученной ссуды на переходный период, чтобы уравновесить повышение процентных ставок.

      Существует  государственная поддержка системы стройсбережения. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления премий на жилищное строительство или налоговых привилегий. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования. Если он выбирает стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения в размере максимум 300 немецких марок (для холостых) или 1600 марок (для женатых) он получает дополнительно 10% от государства.

      Эти премии предоставляются при условии, что не превышаются определенные пределы доходов (27 000 немецких марок  — для холостых и 54 000 немецких марок — для женатых). В этом случае вкладчик имеет возможность вычитать с доходов часть его сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение[2 с. 72]..

      Выгоды  системы стройсбережения для  государства:

      — государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;

      — для государства создание собственности на жилплощадь более 
выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует вы- 
сокая эффективность при относительно низких расходах;

      — государство таким образом вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;

      — в рамках закона об участии государства в образовании имущества государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одновременно учитывая их при налогообложении.

      Общим для американской ипотечной модели и немецкой системы стройсбережений является то, что процесс их практического функционирования сильно и всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы и целевые адресные дотации[2 с. 87]..

      Другой  общей чертой, объединяющей американскую и немецкую модели, является то, что они обе, в сущности, чисто банковские. Они не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства.

1.3.  Практика получения ипотечных кредитов за рубежом

      В странах Запада еще жива память о крахе рынка недвижимости конца 80-х -начала 90-х гг. XX в., которому предшествовал период интенсивной спекуляции земельными участками, жильем, что усилило кризисные явления в финансовой и экономической системах этих стран. Японские банки, активно участвовавшие в спекуляциях на рынке недвижимости, до сих пор не оправились от последствий поразившего их кри зиса. О возможности нового кризиса свидетельствуют такие факты, как быстрый рост цен на рынке жилья и дефицит последнего, особенно в столицах.

      В Ирландии за последние 5 лет жилье  подорожало на 150%. Нехватка жилья в столице этой страны (в первую очередь для молодежи) приводит к тому, что многим жителям приходится тратить на поездку к месту работы по два часа в день.

      В Лондоне граждане приобретают собственное жилье в долг не раньше чем им исполнится 30 лет; по некоторым оценкам, 15% английских семей за неимением лучшего живут в гостиницах типа «ночлег и завтрак» (bed & breakfast).

      В Италии и Испании молодые люди в возрасте 25-30 лет часто вынуждены жить с родителями, а затем приобретают собственное жилье, минуя этап его аренды. Испанские домохозяйства тратят на оплату займов, полученных для приобретения жилья, до 50% своей заработной платы.

      Повышение цен на жилье во всех европейских странах (за исключением Германии) вызывает беспокойство не только в финансовых кругах этих стран, но и у экспертов МВФ и Европейского центрального банка (ЕЦБ). Быстрый рост цен в условиях низких процентных ставок, способствующих увеличению объема ссуд на приобретение жилья, напоминает наихудший сценарий развития рынка недвижимости [8 с. 43].

      Рынок жилья — его приобретения и  аренды занимает важное место в экономике стран ЕС. В настоящее время доля вложений в приобретение и аренду жилья составляет в среднем по ЕС 5%. Жилье представляет 50% стоимости имущества европейских домашних хозяйств, образуя самую большую статью их состояния. О состояние жилищного сектора в странах ЕС и доля ипотеки в нём можно судить по приложению 1.

      Рост цен на жилье создает иллюзию роста этого богатства. Приобретение жилья само по себе является мощным фактором увеличения объема потребления, поскольку покупка нового жилья, как правило, сопровождается обновлением его оборудования, мебели и т.д. Снижение или просто стагнация цен на жилье немедленно остановит этот механизм и приведет к падению объема потребления.

      Внезапное и резкое изменение конъюнктуры на рынке жилья создаст реальную угрозу для банковского сектора стран ЕС. Приобретение жилья в собственность финансируется в основном за счет банковских кредитов и займов, а ухудшение ситуации в экономике и связанный с этим рост безработицы не позволят многим заемщикам рассчитываться по своим обязательствам в намеченные сроки. Повышение процентных ставок, которые сегодня находятся на исторически наиболее низком уровне, в первую очередь затронет интересы заемщиков, получающих кредиты по переменным ставкам. Такие заемщики преобладают в Нидерландах, Испании, Греции, Финляндии и Великобритании.

      Практика получения ипотечных кредитов за рубежом весьма разнообразна. Так, в Германии, например, для получения ипотечных кредитов заемщику необходимо лишь предоставить в банк копии документов, подтверждающих право собственника на имущество, которое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стоимости объекта его обеспечения, то есть от стоимости имущества залогодателя. Такие кредиты предоставляются ипотечными банками и обычными сберегательными кассами на длительный срок, достигающий 30 лет. Через каждые 5 лет процентная ставка по ним пересматривается. Кроме того, в Германии выдаются «обычные кредиты», которые банки распространяют вместе с «ипотечными кредитами» или в дополнение к ним. С точки зрения процентной ставки эти кредиты приближаются к ипотечным, а практически отличаются от них только наличием гарантии. В Германии выдаются льготные кредиты для семей с ограниченными доходами:

• льготные кредиты первой необходимости (выдаются лицам с низкими доходами, являются беспроцентными и сопровождаются выплатой субсидий);
• льготные кредиты второй необходимости (предоставляются лицам со средними доходами).

      Во  Франции льготные кредиты называются «льготные кредиты на вступление в право собственности» и используются для финансирования вступления в право собственности семей со скромными доходами. При этом соблюдаются нормы расценок, жилищных условий и максимальных платежных возможностей будущих жильцов. Такие кредиты выдаются под твердую или плавающую процентную ставку сроком на 20 лет. Во Франции имеют место «связанные кредиты», которые могут выдаваться всеми учреждениями, берущими на себя обязательства соблюдать некоторые нормы, но без условия учета денежных возможностей (доходов). Кредиты могут выдаваться как на покупку новых квартир, так и на покупку старых, если заемщик производит в них работы на сумму, равную 25% стоимости, а также на проведение капитального ремонта.