Перспективы ипотечного кредитования

Введение 

      Ипотека (от греч. «hypotheka» — залог, заклад) — это разновидность имущественного залога.

      Термин  «ипотека» впервые появился в  Греции в начале VI в. до н.э. (его ввёл архонт Солон) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определёнными земельными владениями.

      Для этого оформлялись обязательства, а на границе, принадлежащей заёмщику земельной территории, ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензий кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» , отмечались все поступающие долги собственника земли. По-гречески «hypotheka» — подставка, подпорка. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

      Постепенно  ипотека вошла в средневековое европейское законодательство, став надёжным вещным правом.

      Развитие  рыночных отношений в России в  последние годы привело к обращению  к тем правовым институтам, которые  способны обеспечить их эффективное  функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

      Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной  новизной института ипотеки для  правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

      Институт  ипотеки — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

      Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах  государство имеет возможность  обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15 - 20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

      Активное  использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан.

      Развитие  института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

      Поэтому, можно с уверенностью сказать, что  на данном этапе развития экономики России проблема ипотечного кредитования особенно актуальна.

      Предметом данной курсовой работы являются экономические  отношения, возникающие между кредитором и заёмщиком по поводу передачи заемщику во временное пользование товарно-материальных ценностей или денежных средств.

      Объектом  исследования выступает ипотечный кредит.

      Целью данной курсовой работы является исследование ипотечного кредитования и перспектив его развития в целом и в России в частности. 

 Для достижения этой цели в работе решались следующие задачи:

      — определение сущности, видов, этапов ипотечного кредитования;

      — оценка эффективности основных действующих за рубежом моделей систем организации ипотечного кредитования;

      — рассмотрение особенностей и перспектив  развития ипотечного кредитования в России;

      — анализ факторов, сдерживающих развитие ипотеки в России;

      — исследование динамики ипотечного кредитования в России на примере Урала и Западносибирского региона;

      — оценка перспектив развития ипотечного кредитования в России.

Глава 1. Сущность ипотечного кредита. Система организации ипотечного кредитования за рубежом 

       1.1.  Сущность ипотечного кредитования

 

      Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами. Ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

      В силу залога кредитор по обеспеченному  залогом обязательству имеет  право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

      Таким образом, залог является одним из способов обеспечения надлежащего  исполнения обязательств. По сравнению  с другими способами обеспечения исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской гарантией, залог является более привлекательным именно с той точки зрения, что с его использованием проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании [1 с. 32].

      Договор ипотеки является залогом именно недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (леса, здания, сооружения).

      Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть:

      — земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;

      — предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;

      —  жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;

      —  дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

      — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

      Таким образом, получив представление  о сущности ипотеки, можем приступить к рассмотрению видов  и этапов ипотечного кредитования.

      Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам. По объекту недвижимости:

      —  земельные участки;

      — предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

      —  жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

      —  дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

      — воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

         По целям кредитования:

      —  приобретение готового жилья в многоквартирном доме² либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

      — приобретение дома для сезонного проживания; дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

      По  виду кредитора: банковские и небанковские.

      По  виду заемщиков (как субъектов кредитования):

      —  кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

         — кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

      —  по степени аффилированности заемщиков.

      Статус  объектов незавершенного строительства  был изменен в январе 2005 года. До этого времени объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому имуществу.

       Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).

       Кредиты могут предоставляться:

      —  сотрудникам банков;

      —  сотрудникам фирм — клиентов банка;

      —  клиентам риэлторских фирм;

      —  лицам, проживающим в данном регионе;

      —  всем желающим.

      По  способу рефинансирования. Ипотечным  кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (см. табл. 1.).    
 
 
 
 
 

      Таблица 1.

      Способы рефинансирования ипотечных кредитов 

№ п/п	Способ  рефинансирования	Вид кредитного института
1	Выпуск  ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2	Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
3	Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агентству  или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

      Источник: В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева  Основы организации ипотечного кредитования: Учеб. пособ. − М.: Высш. шк. 1998. − 64 с.: ил.

      По  способу амортизации долга:

      —  постоянный ипотечный кредит;

      —  кредит с переменными выплатами;

      —  кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

      По  виду процентной ставки:

      —  кредит с фиксированной процентной ставкой;

      —  кредит с переменной процентной ставкой.

      По  возможности досрочного погашения:

         —  с правом досрочного погашения;

         —  без права досрочного погашения;

         —  с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

      По  степени обеспеченности (величине первоначального  платежа). Сумма кредита может  составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

      Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

        — обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

        — субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

      Как видно из изложенного выше, разнообразие ипотечных кредитов весьма велико. Однако, независимо от вида кредитования, этапы ипотеки являются общими для большинства из них.

       Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект[4 с. 22].