Перспективы ипотечного кредитования

      Выделяют  следующие этапы ипотечного кредитования:

      —  предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

      —  сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

      —  оценка вероятности погашения кредита;

      —  принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

      —  заключение кредитной сделки;

      —  обслуживание кредитной сделки;

      —  закрытие кредитной сделки.

      На  предварительном этапе заемщик  должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

      —  желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

      —  описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;

      —  источник первоначального платежа;

      — назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т.д.;

      — биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации; сведения о работе и источниках дохода;

      —  сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%:

      сумма кредита /стоимость недвижимости * 100 ≤ 70%                        (1.1.)

      В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим:

      сумма кредита = 0,7 * стоимость объекта залога                                  (1.2.) 

      Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту  к сумме доходов заемщика — не более 30% чистого дохода заемщика:

    платеж  по кредиту = 0,3 * чистый доход заемщика                             (1.3.)

      Итак, имея понятие о сущности ипотечного кредитования, для более глубокого изучения этого явления необходимо рассмотреть основные действующие модели    

       

1.2.  Основные действующие за рубежом модели систем организации ипотечного кредитования 

      Наиболее  простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать «усеченно-открытой».

      Использование закладных, полученных ипотечными банками  от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше употребления их в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Данная модель реализуется при минимальном числе специализированных действующих лиц - «усеченной структуре ипотеки».

      Усеченная модель может применяться как  специализированными ипотечными банками, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

      Первой  принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п.

      Второй  характерной чертой усеченно-открытой модели является прямая зависимость  процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Эта зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды[2 с. 38].

      Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и др.

      Существенные  отличия от рассмотренной имеет  так называемая «расширенная открытая модель». Это модель, в которой  основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

      Реализация  расширенной открытой модели может  быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

      Расширенная открытая модель в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения[2 с. 46]. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от системы инвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно поэтому, что наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в своем развитии в США. По данной причине часторасширенную открытую модель даже называют «американской моделью ипотеки».

      Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 или 30 лет. Схематически данная модель представлена на рис. 1.1.

      

      Рис 1.1. Американская модель ипотечного кредитования.

      Источник: В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева  Основы организации ипотечного кредитования: Учеб. пособ. − М.: Высш. шк. 1998. − 64 с.: ил.

      Ипотечные банки, компании не привлекают вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем компания перепродает портфель своих закладных на недвижимость крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (своего рода облигаций). Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам, например различным пенсионным фондам, профсоюзам, страховым компаниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели обычный банковский депозит, процент.

      Полученные  от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают  в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль формируется из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Даже, когда ипотечные банки, компании продают кредиты, за ними сохраняется ответственность за обслуживание кредитов. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные закладные. Американская модель ипотечных эмиссионных компаний привлекает многие банки в связи с тем, что дает принципиальный подход решения проблем дефицита долгосрочных финансовых рисков.

      Одной из крупнейших организаций, формирующих  вторичный рынок закладных, является Федеральная национальная ипотечная  ассоциация «Фенни Мей», созданная в 1938 г. Ассоциация имеет право покупать закладные, гарантированные следующими видами собственности: дома и квартиры для одной семьи, включая кооперативные; дома для нескольких семей. «Фенни Мэй» покупает закладные, объединенные в пулы. Под такие пулы ипотек она выпускает высоко ликвидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный мощный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса.

      «Фредди Мек», «Джинни Мэй» осуществляют финансирование кредитов из государственных ресурсов.

      «Сэлли  Мэй» — организация, обеспечивающая условия предоставления кредитов для студентов.

      Такое разнообразие компаний и услуг, предоставляемых  ими, говорит о доступности ипотечных кредитов отдельным гражданам с различным финансовым положением. Эти организации обеспечивают приемлемые условия получения кредитов для отдельных категорий заемщиков (молодежь, пенсионеры, граждане с низким и средним уровнем дохода и т.д.).

      Характерной чертой усеченно - открытой и расширенной открытой моделей является то, что они представляют собой чисто рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируются двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке, а также ставками отчислений на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

      Третья  модель, заслуживающая особого рассмотрения, — это «сбалансированная автономная». Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно - ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать.

      Данное  ограничение в сравнении с  ранее рассмотренными моделями является существенным минусом, так как отодвигает во времени момент возможного для конкретного заемщика приобретения недвижимости.

      Однако  у сбалансированной автономной модели есть и серьезные плюсы, так как потенциально данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. При реализации сбалансированной автономной модели для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки дохода по вкладам стройсбережения и ставки процента за пользование кредитом могут быть установлены теоретически на произвольном уровне[2 с. 56]. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения и, установив маржу, к примеру, в 3%, объявить этот же процент в качестве цены кредита. Возможно, что доход на сбережения будет начисляться из расчета 10%, и тогда процент по кредиту будет равен 13%.

      Таким образом, модель становится независимой  не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой, с той лишь оговоркой, что все  взаиморасчеты должны реализовываться в СКВ. Плюсом данной модели является также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому как есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

      Истоки  практического функционирования рассматриваемой  модели в различных странах начали складываться еще в XIX в.

      В настоящее время наиболее впечатляющий успех в практическом использовании  данной модели достигнут в Германии. Здесь создана охватывающая всю  страну «система стройсбережения», которая  удачно сочетает механизмы накопления (стройсбережений) с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий. Схематически данная модель представлена на рис. 1.2. 
 
 

     

      Рис. 1.2.  Немецкая модель ипотечного кредитования

      Источник: В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева  Основы организации ипотечного кредитования: Учеб. пособ. − М.: Высш. шк. 1998. − 64 с.: ил.