Перспективы ипотечного кредитования

      В Италии льготные кредиты распространяются институтами земельного кредита и выдаются сроком не более чем на 25 лет. Их размер доходит до 100% расходов, связанных с приобретением жилья. Процентные ставки по таким кредитам снижаются в зависимости от средств, которыми располагает заемщик. Широкое распространение получили «земельные авансы», их выдают институты земельного кредита под ипотечную гарантию. Срок погашения такого кредита не менее 18 месяцев (в среднем — от 2 до 4 лет). Следующая разновидность ипотечных кредитов, применяемых в Италии, — это «долгосрочные ипотечные кредиты», которые выдаются теми же институтами земельного кредита, а также другими кредитными учреждениями. Институты земельного кредита выдают такие кредиты на срок от 10 до 25 лет под твердую либо, чаще, пересматриваемую раз в 5 лет процентную ставку. Они могут покрывать 50% цены покупки или 75% цены строительства. Прочими кредитными учреждениями такие кредиты выдаются на срок от 5 до 15 лет под рыночную процентную ставку с выплатами в счет погашения долга каждые 6 месяцев.

      В Испании большое распространение получили «квалифицированные жилищные кредиты». Они выдаются органами государственного (официального) кредита и частными учреждениями на более выгодных по сравнению с рыночными условиях как в отношении процентных ставок, так и в отношении доли наличных средств и срока погашения кредита. Для стимулирования к выдаче этих кредитов различных кредитных учреждений финансовые органы, прежде всего, освобождают их от необходимости иметь обязательные резервы для этих целей.

      В Великобритании кредит на приобретение заемщиком банка своего первого  дома оформляется следующим образом. Покупателю дома выдается брошюра банка «Информация для покупателей дома». В ней подробно описывается, как правильно выбрать страховку и кредит, каков порядок приобретения дома, приводится форма заявления на выдачу кредита. Кредиты выдаются лицам, достигшим 18-летнего возраста в размере до 95% ипотеки. Размер кредита определяется путем умножения годового дохода заемщика на 3. В случае если кредит получают одновременно два заемщика, размер ссуды определяют следующим образом:

      2,25 * общий доход заемщиков                                                         (1.4.)

      или

      3 * размер наибольшего дохода одного из заемщиков + 1,13 * доход второго заемщика                                                                                                       (1.5.)

      Если  заемщик банка решил приобрести новый дом взамен старого, банк выдает жилищный кредит в размере до 80% стоимости или покупной цены дома (выбирается наименьшая величина). В случае если заемщик банка решает остаться в прежнем доме, банк возмещает ему до 80% ипотеки.

      В США на рынке жилья достигнуты рекордные показатели: численность сделок по продаже жилья достигла 7 млн, средняя стоимость вторичного жилья составила 160,5 тыс. долл. (140 тыс. евро). Активность на рынке жилья объясняется такими факторами, как доступность ипотечных кредитов в условиях низких процентных ставок, увеличение спроса на жилье в связи с происходящими демографическими изменениями (в том числе увеличением доли лиц старше 40 лет, которые чаще всего становятся собственниками жилья), рост численности иммигрантов. Сегодня в США собственниками жилья являются 68% домохозяйств. При этом жилье составляет в среднем 35% стоимости имущества домохозяйств.

      Сделки  на рынке недвижимости позволили в определенной мере компенсировать потери, связанные с падением биржевых индексов. Увеличение объема американского рынка недвижимости на 10% позволяет компенсировать потери от снижения курса акций на 20% [8 с. 45].

      В отличие от большинства европейцев американцы обладают реальной культурой долга, что позволяет им получать долгосрочные займы (на 30 лет), это к тому же поощряется с помощью налоговых льгот. Налогоплательщик имеет возможность вычесть из своих налогооблагаемых доходов проценты (до $1 млн) по займам, используемым на финансирование приобретения одной или двух квартир. Сумма ипотечных кредитов составляет $6 трлн, или 60% валового внутреннего продукта США.

      Для американских домохозяйств такая огромная задолженность является важным фактором уязвимости: 70% кредитов предоставлено по переменным ставкам, так что при изменении уровней процентных ставок или безработицы многие домохозяйства будут испытывать серьезные трудности. В 2000—2005 гг. доля непогашенных ипотечных кредитов увеличилась с 7 до 9%, а число «продаж с молотка» возросло в три раза.

      Рост  ипотечного кредитования создает риск не только для заемщиков, но и для  банков и других учреждений-кредиторов. В США на долю двух крупных частных агентств, Fannie Мае и Freddie Mac, приходится 42% ипотечных кредитов. Эти агентства заимствуют средства на рынке облигаций под гарантии федерального правительства и казначейства и используют их для предоставления ипотечных кредитов физическим лицам, приобретения ипотечных обязательств других учреждений и предоставления гарантий под такие обязательства. Главным источником прибыли этих агентств является разница между доходом на эмитируемые ими облигации и процентными доходами от предоставляемых ипотечных кредитов. Снижение цен на жилье может подорвать рентабельность этих агентств и усилить их финансовую уязвимость, что вызывает беспокойство у монетарных органов США. Не случайно в феврале 2003 г. Fannie Мае ужесточило условия кредитования, потребовав от заемщиков бульших гарантий.

      В последнее десятилетие широкие  масштабы приняли случаи нечестной и обманной практики кредитования под недвижимость. Причем причиной неэтичной и грабительской практики в ипотечном кредитовании является не нарушение правовых норм при составлении соответствующего контракта, а вполне законное его содержание, не отвечающее интересам заемщика и крайне ему невыгодное. Так, часто заемщика привлекали схемой погашения долга, предусматривающей сравнительно небольшие фиксированные платежи в первые годы, которые к концу периода кредита увеличивались до огромных сумм. Такая схема погашения рассчитана в основном на молодого заемщика, финансовое положение которого в долгосрочном периоде может улучшиться. Однако она не под силу заемщикам, живущим на фиксированные доходы.

      Как показали исследования государственных агентств, ненадлежащее использование обеспечения кредитов, накладываясь на свойственную этому виду кредитования сложность схемы, иногда затягивало заемщиков в долговую трясину, которая полностью подрывала их финансовое положение. Заемщики, не знакомые с особенностями кредитных сделок и условиями кредитного договора, очень уязвимы и легко могут оказаться в ловушке нечестных кредиторов. Это применимо и к России.

      В России развитие ипотечного кредитования получило развитие не так давно. Поэтому, зная основные модели ипотечного кредитования, действующие за рубежом, можно предположить, какая из них наиболее применима и какое развитие ипотека получит в условиях российской экономики.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Особенности  и  перспективы  развития ипотечного кредитования в РФ       

      2.1. Развитие ипотечного кредитования в России

      Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и, самое главное — активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

      Тем не менее уже сегодня имеется значительное число субъектов Российской Федерации, реализующих собственные ипотечные программы и накопившие определенный опыт в этой сфере. Первая программа ипотечного кредитования в России была разработана акционерным обществом «Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком России и Госстрахом России. Рождение данной системы в России обусловлено рядом позитивных и негативных факторов, характерных для перехода от административно-командной к рыночной модели экономики. В числе этих факторов, с одной стороны, выделяется наличие острейшей потребности у широких слоев населения в щадящем режиме приобретения и оплаты жилья, а также потребность у нарождающихся девелоперских структур в дешевых инвестиционных ресурсах и, с другой стороны, объективная неспособность и незаинтересованность российских банков удовлетворить обе указанные выше потребности из-за отсутствия денежных ресурсов и несформированности ипотечной инфраструктуры и ущербного законодательства в данной сфере.

      Эти факторы обусловили рождение системы «Комбиинвест». Для начала в качестве инструмента, с помощью которого крупные инвестиционно-строительные девелоперские корпорации могли бы закачивать деньги в процесс инвестирования жилья на благоприятных для клиента условиях, связанных с предоставлением ему льготных ссуд для частичной оплаты жилья, в рассрочку, опираясь на элементы и процедуры ипотеки.

      Базовая модель «Комбиинвест» объединяет три  ключевые и взаимосвязанные подсистемы, а именно: безинфляционное накопление средств, целевое инвестирование и кредитование. Для клиента, избравшего систему «Комбиинвест» в качестве инструмента для улучшения своих жилищных условий, это связано в общем случае с последовательным прохождением трех основных этапов: накопительного; инвестиционного; кредитования и расчетов по кредиту.

      Соответственно  прохождению каждого этапа меняется и статус клиента по схеме «накопитель — инвестор — заемщик».

      Принципиальным отличием системы «Комбиинвест» от всех зарубежных систем организации ипотечного кредитования является то, что в ней сберегательный и кредитный сервис существуют не самостоятельно, как в банковских системах, а как бы нанизаны на инвестиционный стержень.

      Модель  «Комбиинвест» предполагает использование  максимально широкого набора средств, в комплекте позволяющих обеспечить инвестирование домов-новостроек и предоставления в них квартир участникам процесса инвестирования.

      Первым из обязательных источников инвестирования нового жилья для конкретного гражданина является его личный целевой вклад.

      Размер  этого вклада является фиксированной (в СКВ) величиной и определяется по разнице между расчетной и инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, и расчетным размером субсидий, если таковые положены ему по закону. При этом под инвестиционной стоимостью понимается совокупность затрат на оплату предпроектных и строительно-монтажных работ и услуг Генерального менеджера Программы. Допускается включение в инвестиционную цену оплаты процентов за использование ограниченных сумм кредитных средств, привлекаемых в необходимых случаях для инвестирования.

      Индивидуальные  договоры с участниками допускают, что личные целевые вклады локальных инвесторов могут вноситься как единовременно, так и в ходе всех трех основных этапов.

      Данные  средства вносятся на расчетный счет Генерального менеджера (ответственного исполнителя) Программы, или, по его поручению, банка. При каждом платеже фиксируются рублевый и валютный эквивалент целевого взноса и количество оплаченных им квадратных метров жилья. Средства локальных инвесторов, находящихся на различных этапах участия в Программе, и создают главный источник финансирования строительства объектов и основу системы жилстройсбережений граждан. Вместе с тем Программа предусматривает, что право на конкретный адрес дома-новостройки у каждого локального инвестора возникает только при условии оплаты на накопительном этапе не менее 50% расчетной величины совокупного личного вклада. Таким образом, в результате состязательности первыми будут реально получать квартиры результате состязательности первыми будут реально получать квартиры инвестиционного этапа доплатит еще не менее 20% от расчетного личного вклада или внесет его полностью на любом из этих этапов. Другими словами, в Программе реализуется принцип: первым оплатил — первым получил квартиру. Вторым источником инвестиций на строительство квартиры для конкретного гражданина могут быть адресные субсидии местных органов власти или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или из внебюджетных фондов, которые формируются Генеральным менеджером в рамках Программы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов).

      При наличии в бюджете Территорий средств от налогов, приватизации и других источников данные средства также могут входить в фонд субсидий для адресной поддержки конкретных категорий граждан и перечисляться на договорной основе Генеральному менеджеру, гарантирующему целевое освоение им этих средств и предоставление соответствующей площади жилья конкретным гражданам.

      Третьим потенциальным источником инвестиций для улучшения жилищных условий  граждан могут быть средства от фьючерсной продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры. Свое намерение об использовании данного источника гражданин должен заявить еще на накопительном этапе, после чего совместно с соответствующими службами Генерального менеджера составить акт оценки рыночной стоимости квартиры и согласовать ориентировочный срок ее продажи. Как правило, этот срок должен на 1-2 месяца предшествовать сроку сдачи дома-новостройки в эксплуатацию и завершению финансовых взаиморасчетов с генподрядной организацией. Фьючерсная продажа прежней квартиры гражданина с фиксированной в соответствующем договоре отсрочкой ее заселения может быть выполнена самостоятельно участником Программы или соответствующими риэлторскими подразделениями Генерального менеджера Программы.