МИНИСТЕРСТВО  ПО НАУКЕ И  ОБРАЗОВАНИЮ РФ 

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ 

ДИСЦИПЛИНА 

Экономическая теория 
 
 

ИНДИВИДУАЛЬНОЕ  ЗАДАНИЕ 

 

Оценка  потенциального спроса на ипотечный кредит в Новосибирской  области 
 
 
 

                                                                                                          Выполнила: Ленинг Д.А.

группа 0042  

                                                                                           Проверила: Тропникова Т.А.    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

НОВОСИБИРСК

2011 

      Актуальность  темы исследования

      Обеспечение населения жильем является важнейшей  социальной проблемой. В настоящее  время одним из главных направлений  ее решения является ипотечное кредитование.

      В странах с развитой рыночной экономикой ипотечное кредитование выступает  основным способом обеспечения платежеспособного  спроса на жилье. Несоответствие доходов  основной части населения стоимости  жилой недвижимости преодолевается с помощью долгосрочного кредитования населения под залог приобретаемой  недвижимости. Эффективная система  ипотечного кредитования способствует социальной и экономической стабилизации, являясь своего рода «локомотивом»  инвестиционной деятельности. Ипотека  способствует снижению инфляции, связывая свободные денежные средства граждан, создает условия для развития строительной индустрии, а самое  главное — способствует решению  такой важной социальной проблемы, как обеспечение населения жильем.

      В современных российских условиях, когда  предпринимаются меры по обеспечению  роста экономики и поддержанию  стабильности кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного  кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики в решении острой социальной проблемы обеспечения населения жильем, улучшения  жилищных условий и повышения таким образом качества жизни населения.

      В общем объеме приобретенной недвижимости ипотечные сделки составили около 15 % на вторичном рынке. Вместе с тем, потенциал ипотечного кредитования используется в РФ недостаточно, так  как совокупный объем выданных ипотечных  кредитов составляет менее 1 % ВВП.

      Актуальность  темы моей работы определяется наличием ряда нерешенных практических проблем, связанных с расчетом доходов, необходимых для выплаты аванса, погашения и обслуживания ипотечного кредита на приобретение типовой квартиры на вторичном рынке.

      Целью исследования является оценка необходимых среднедушевых доходов для приобретения типовой квартиры в ипотечный кредит на вторичном рынке.

      Поставленная  цель определила необходимость решения  следующих взаимосвязанных задач, а также логику исследования: оценка жилищного фонда Новосибирской области по формам собственности, общих денежных доходов и их распределение по 10%-ным группам населения НСО, анализ вкладов населения НСО; разработка оценки эффективности системы ипотечного кредитования, ориентированной на целевой подход, реализованной в виде сбалансированной системы показателей, позволяющей согласовать интересы участников.

      Объект исследования — реализация ипотечного кредитования в РФ на примере НСО.

      Предмет исследования – оплата первоначального  взноса и осуществление платежей по ссуде.

      Теоретическая значимость результатов работы заключается в исследовании проблемы финансирования обеспечения населения жильем с помощью ипотечного кредитования, являющейся важной государственной социальной задачей. Проблема повышения эффективности банковского ипотечного кредитования рассмотрена с системных позиций на базе целевого подхода.

      Практическая  значимость исследования заключается в том, что основные положения работы могут применяться участниками системы ипотечного кредитования в качестве методического инструментария.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

Т а б  л и ц а 1

Жилищный  фонд Новосибирской области по формам собственности 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Источник: Новосибирская область в цифрах. Стат. сб. за 2007, 2008, 2009 (по кат. 15.20) – Новосибирск: Новосибирский областной комитет государственной  статистики. – 2008, 2009, 2010.- С. 5 
 
 

 

           На конец 2009 г. эксплуатируемый жилищный фонд Новосибирской области оставил 56286,4 тыс. кв. метров. В течение 2008 года площадь жилищного фонда с учетом нового строительства увеличилась на 1603,4 тыс. кв. метров. В городской местности сосредоточена большая часть жилищного фонда – 77, 2%  или 42236, 2 тыс. кв. метров.

      Средняя обеспеченность жильем на одного жителя области на начало 2009 года составила 20,7 кв. метров площади, за последние 5 лет она выросла на 10% и постепенно приближается к целевому индикатору реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» (22,5 кв.м) На одного сельского жителя приходится 19,2 кв. метров площади против 21,2 кв. метров в городе.

      Одним из способов реализации права граждан  на жилище за счет собственных средств  является ипотечное кредитование. Объем  ипотечного кредитования в 2008 году на территории Новосибирской области составил порядка 17 млрд. рублей. Населению было выдано 9713 ипотечных кредитов.¹

      « С учетом тех моментов, которые у нас сейчас проявляются в общей экономической ситуации, прогнозная величина ипотечного кредитования на 2009 год - порядка 11 млрд. рублей. 25% из этого объема (около 3,5 млрд. рублей) - это то, на что мы (субъект Федерации) должны оказать влияние», - сказал Струков, генеральный директор Новосибирского областного агентства ипотечного кредитования (НОАИК)

      Так и случилось, по состоянию на 2009 год  объем жилищных кредитов сократился до 3938,5 млн.рублей, по данным Федеральной службы государственной статистики. Это связанно и с тем, что численность населения с доходом более 20 000 рублей увеличилась с 10,36% (2007) до 22,2% (2009)²

      Так же с наступлением финансового кризиса банки отказались выдавать ипотечные кредиты на жилье в строящихся домах. Причина - обеспечением по кредиту при выдаче ипотеки в строящемся доме является залог имущественных прав требования. Оценивая ситуацию, банки понимают, что существующее положение дел в строительной отрасли крайне затрудняет реализацию проектов, а, следовательно, данный продукт несет высокие риски, что автоматически делает продукт для них неинтересным.

        Сложившаяся ситуация не могла  не сказаться на доступности  жилья для платежеспособного  населения и строительной отрасли  в целом. В целях решения  данного вопроса разработана  программа ипотечного кредитования, учитывающая интересы граждан,  банков, застройщиков. Одним из первых  в Новосибирске на строящиеся  объекты открывает ипотечное  кредитование ОАО «МДМ Банк»  - на квартиры в объектах строительства  СП ОАО «Сибакадемстрой» при участии ОАО «НОАИК».

      Обеспечением  по кредиту выступает только приобретаемая  квартира.

      ОАО «НОАИК» выполняет функцию гаранта  по сбыту, даже если какая-то часть квартир  не будет реализована, а застройщику  при этом будут необходимы денежные средства на завершение строительства, ОАО «НОАИК» готов будет выкупить необходимую часть квартир. А  это значит, что практически со стопроцентной уверенностью можно  сказать о том, что дома будут  достроены, и люди будут жить в  своих купленных квартирах.

      Выгода  для заёмщика заключается в том, что с момента регистрации  права собственности ставка по ипотечному кредиту становится на уровне 10,05-12,01% годовых (ставки действующие в настоящий момент времени). Это является очень привлекательным условием на сегодняшний день

      Тем ни менее проблема на рынке жилья  постепенно решается. На начало 2009 года в Новосибирской области в  очередях на получение жилья состояло 50404 семей, что по сравнению с 2008 годом  на 939 семьи меньше. Но при этом третья часть из них состоит на учете  более десяти лет. Улучшили же жилищные условия на начало 2010 года более 3000 семей, по словам министра строительства и ЖКХ региона Владимира Анисимова.

      Каков же при существующих экономических условиях потенциальный спрос  на ипотечное кредитование?

      Для выявления наиболее общих характеристик  спроса населения НСО на ипотечное  кредитование был проведен анализ кредитоспособности различных слоев населения. Оценивались  среднедушевые доходы и сбережения в 10% группах, сопоставленные затем с расчетными величинами доходов и сбережений, которые необходимы для осуществления взноса при покупки квартиры и оплаты последующих платежей – погашение кредита и выплаты процентов.

      Рассмотрен  стандартизированный вариант приобретения жилья, предлагаемый Агентством ипотечного жилищного кредитования по Новосибирской  области и его региональным операторам – ОАО «Сибакадембанк», ГУП «Фонд жилищного строительства Новосибирской области», ОАО «НОАИК», а так же большинством новосибирских банков, имеющих свои программы ипотечного кредитования, например, Сбербанком и Новосибирсквнешторгбанком: оплата первоначального взноса в размере 20% от стоимости жилья и 80% - ипотечный кредит.

      При уменьшении численности населения за 2006-2009 гг. 10 тыс. человек, его доходы увеличились с 266628,3 млн. рублей до 477962,1 млн. рублей. Далее представлены данные распределения среднемесячных доходов в расчете на душу населения НСО в денежном выражении по 10%-ным группам.

 
 

Т а б  л и ц а 1

Общий объем  денежных доходов и их распределение  по 10%-ным группам населения НСО 

  

  Источник: Уровень жизни населения НСО 2006,2007,2008,2009 г. Стат. сб. – Новосибирск: Новосибирский областной комитет государственной статистики 2007,2008,2009,2010 - С.29, 30, 32, 30 (соответственно)