Оценка квартиры в целях ипотечного кредитования

Содержание

 

 

Введение………………………………………………………………………. .  2

 

1. Теоретические  основы оценки жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования……………………………………………………. 4

 

          1.1. Ипотечно - инвестиционный анализ как средство оценки………..4

 

 1.2. Виды стоимости в оценке жилой недвижимости…………………10

 

           1.3. Методы и этапы оценки жилой недвижимости...............................11

         

2. Оценка жилой недвижимости на примере трехкомнатной квартиры в  г.Москва................................................................................................................16

 

2.1. Описание объекта оценки……………………………………………16

 

2.2. Определение стоимости недвижимости затратным методом……..20

 

2.3 Определение стоимости недвижимости сравнительным методом...21

 

2.4 Определение стоимости недвижимости доходным методом………24

 

2.5. Вывод итоговой рыночной стоимости……………………………...27

 

Заключение……………………………………………………………………...30

 

Список литературы.............................................................................................32

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

 

Проблема жилья является наиболее актуальной в современном  обществе. Одним из способов ее решения  может стать ипотечное жилищное кредитование.

Рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье  и доходами граждан. Приобрести жилье  в собственность по договору купли-продажи  без использования заемных средств  для большинства граждан Российской Федерации не представляется возможным.

Использование одного из самых  демократичных в мировой практике инструментов – ипотеки – позволяет  гражданам реализовать право  выбора способа решения жилищной проблемы.

Одним из главных преимуществ  при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в  конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую  просят за аналогичную. Для этого  необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна  оценка стоимости недвижимости, в  том числе оценка недвижимости под  залог, оценка стоимости жилья для  ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения кредитования под  залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный  договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого  имущества требует специального образования, подготовки и опыта  и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в  том, чтобы показать реальную стоимость  объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в  зависимости от различных условий  и обстоятельств рынка.

Оценка залоговой стоимости  присутствует в различных сегментах рынка жилищной ипотеки: при выдаче кредитов, их продаже или переуступке; при эмиссии, размещении, обращении ипотечных ценных бумаг и т.д. Отсутствие же обязательного к применению стандарта указанной стоимости, формализованных критериев ее оценки, разнообразие требований кредиторов к ее определению приводят в ряде случаев к искажению результатов оценки. 

Цель исследования заключается  в изучении методов оценки залоговой  стоимости жилой недвижимости с  учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования и произвести расчет рыночной стоимости объекта для целей ипотечного кредитования.

Для выполнения поставленной цели определился следующий круг задач:

– рассмотреть теоретические  основы оценки недвижимости для целей  ипотечного кредитования;

– изучение методики оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования;

– определить стоимость  оценки недвижимости.

Объектом исследования выступает  трехкомнатная квартира как объект оценки для целей ипотечного кредитования.

Предметом исследования является залоговая стоимость в системе  ипотечного жилищного кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

1.1. Ипотечно - инвестиционный анализ как средство оценки

Практически все сделки по покупке недвижимости совершаются  с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. В таких условиях стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного кредита, приведенной стоимости дохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости.

В общем виде оценка стоимости  недвижимости обремененной или приобретенной с привлечением ипотечного кредита осуществляется с применением ипотечно-инвестиционного анализа.

Техника ипотечно-инвестиционного  анализа - это техника оценки стоимости, приносящей доход собственности (недвижимости), основанная на сложении основной суммы  ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи  актива.

Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

Ипотечный кредит - это разновидность кредита, для которой характерно: предоставление денежных средств на длительное время, кредитование сделки по приобретению недвижимости, в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

График погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на выбор метода оценки.

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости  собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.

В первую очередь возникает  потребность в  определении текущей стоимости регулярных потоков дохода:

– составляется отчет о  доходах и расходах для прогнозного  периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик  кредита – нормы процента, срока  полной амортизации и условий  погашения, величины кредита и периодичности  платежей по погашению кредита;

 – определяются денежные  потоки собственных средств;

 – рассчитывается  норма прибыли на вложенный  капитал;

 – по рассчитанной  норме прибыли на собственный  капитал определяется текущая  стоимость регулярных денежных  потоков до налогообложения.

Далее  определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

– определяется доход от реверсии;

 – из дохода от  реверсии вычитается остаток  долга на конец периода владения  объектом;

 – по рассчитанной  на этапе 1 норме прибыли на  собственный капитал определяется  текущая стоимость этого денежного  потока.

Математически определение  стоимости актива можно представить  в виде формулы:

  ,

где N01 – чистый операционный доход n года проекта;

DS – сумма обслуживания  долга в n году проекта;

TG – сумма реверсии  без учета расходов на продажу;

UM – невыплаченный остаток  кредита в конце срока проекта  п; 

i – отдача на собственный  капитал; 

М – первоначальная сумма  кредита или текущий остаток  основной суммы долга.

Эту формулу можно применять  в виде уравнения в следующих  случаях:

– если сумму реверсии собственности  трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению  к начальной стоимости, то при  расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;

– если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.

Формирование жизнеспособной системы ипотеки жилья является одной из актуальных задач в России. Конституционное право граждан  на достойное жилище рассматривается  как важнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема.

В сфере ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых  помещений, так как жилье человека в жизни играет огромную роль.

Ипотека в силу закона возникает  на основании положения закона, которое  не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения ипотеки в  силу закона необходимо наступление  обстоятельств, которые предусмотрены  законом в качестве основания  возникновения ипотеки.

Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма  ипотечного жилищного кредитования.

Постоянный рост цен на жилье препятствует развитию ипотечного кредитования в Российской Федерации. Доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования повышения доступности  жилья добиться трудно.

В соответствии с Гражданским  Кодексом Российской Федерации недвижимость относится к недвижимым вещам, которые  в свою очередь, принадлежат к  объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Экономические реформы в  России, закрепление имущества на правах собственности за физическими  и юридическими лицами, привели к  необходимости деления имущества  на движимое и недвижимое.

На основе определения  недвижимости, данного в ГК РФ, можно  сформулировать определение жилой недвижимости.

Жилая недвижимость – это индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданину, юридическому лицу либо находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для постоянного проживания.

Оценка квартиры подразумевает  определение рыночной стоимости  права собственности на объект недвижимости или иных вещных прав (например, права  аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываются  все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.

Перечень необходимых  документов:

• Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ на основании которого такая регистрация может быть произведена (договор купли – продажи, дарения или другое).
• Договор социального найма, если квартира еще не приватизирована.

При наличии всех требуемых  документов, специалист – независимый  оценщик может выехать на место  для осмотра объекта и составления  отчета.

Предоставление отчета о  рыночной стоимости жилого помещения  в целях ипотечного кредитования является обязательным при оформлении. Оценить жилое помещение можно  и самостоятельно, но такой документ или такая оценка не имеет юридической  силы. Часто бывает, когда клиенты, которые обратились к риэлтору, заплатили  деньги, получают справку о стоимости  квартиры. Такие справки не имеют  юридической силы. Клиенты потом  приходят в оценочную компанию и  оценивают квартиры заново.

Необходимость оценки недвижимости может возникать в самых различных  ситуациях:

– оценка квартиры для ипотеки. Банки, выдавая ипотечный кредит, обязательно проводят оценку недвижимости с целью определить реальную стоимость залога;

– совершение сделок купли-продажи с недвижимостью;

– страхование недвижимости;

– разрешение имущественных споров;

– вступление в права наследства и т.д.

Итогом экспертизы недвижимости является отчет об оценке, включающий в себя сведения о заказчике, описание методологии, на основе которой проводилась  оценка стоимости квартиры, а также  сведения о самом оцениваемом объекте. Отчет об оценке недвижимости может использоваться в качестве доказательной базы в суде.

Оценка рыночной стоимости  квартиры является сложным комплексным  мероприятием, которое требуется  с различными целями. В любой оценочной  компании рыночная оценка квартиры проводится различными специалистами, каждый из которых  выполняет определенную, поставленную перед ним задачу.