Житлове законодавство

Правове регулювання  житлових правовідносин у приватному житловому фонді слід провадити виходячи з норм Цивільного кодексу та Житлового кодексу Української РСР. Вони породжують не лише зобов’язальні цивільно-правові відносини, а й особливі житлові права, які полягають у тому, що наймач має можливість безстрокового користування житлом з великим обсягом прав, у тому числі безстрокового користування, обміну, поділу, вселення нових мешканців тощо. Але оскільки ст. 47 Конституції України визначає договір як “оренда житлового приміщення”, то необхідно визначити особливості правового регулювання договору такої оренди. Правове регулювання договорів оренди та найму житла має свої відмінності — залежність від форми власності житлового фонду сфери нормативно-правового регулювання і розрізняється за суб’єктним складом за строками дії, обсягом прав та обов’язків.

Виходячи з  цього слід визначити оренду житлового  приміщення як засноване на договорі строкове платне користування житлом приватного житлового фонду, необхідного орендареві для проживання.

Тому варто  виокремити особливі підстави припинення договору оренди в разі: закінчення строку; загибелі об’єкта оренди; невнесення орендної плати впродовж встановленого договором терміну; руйнування, псування житла, а також у разі його аварійного стану. Слід також навести інші випадки: наприклад, договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін, або на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами своїх зобов’язань.

 

3. Особливості  припинення договору найму житла  у приватному житловому фонді.

При розгляді особливостей припинення договору найму житла в приватному житловому фонді слід зазначити, що громадяни, які мають у приватній власності житловий будинок (квартиру), зобов’язані забезпечувати його схоронність, здійснювати за свій рахунок поточний і капітальний ремонт, оскільки в разі безгосподарного утримання і незабезпечення майна, що є пам’яткою історії та культури, можуть статися наслідки, передбачені ст. 352 Цивільного кодексу України.

Оскільки дострокове розірвання договору найму є особливою  обставиною, то необхідно розрізняти розірвання договору, укладеного на визначений та невизначений строки.

За необхідності власник будинку повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці (у разі укладення договору найму без визначення терміну). Це попередження є юридичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання договору найму житлового приміщення. Для забезпечення прав наймодавця воно може здійснюватися через нотаріальну контору, а в разі її відсутності — через виконавчий орган місцевої ради. Останнє підтверджується свідоцтвом про передачу і є попередженням наймачеві.

Дострокове  припинення договору та виселення наймача  застосовуються при порушенні відповідних  договірних зобов’язань. Основними  підставами для припинення договору та виселення наймача або осіб, які проживають з ним, є руйнування, використання житла не за призначенням, перебудова помешкання без відповідних проектів, без дозволу власника будинку (квартири), обмеження інтересів інших громадян, що проживають у цьому будинку, систематичне (не менше трьох місяців підряд) невнесення квартирної плати і плати за комунальні послуги (ст. 168 Житлового кодексу Української РСР). Також договір може бути розірвано, коли відповідно до затвердженого виконавчим органом місцевої ради проекту переобладнання чи перепланування будинку при капітальному ремонті займане помешкання не може бути збережено (ст. 165 Житлового кодексу Української РСР).

Слід виокремити договір найму житлового приміщення, укладений на невизначений строк, який може бути розірваний за вимогою наймодавця також у випадку, якщо помешкання, займане наймачем, необхідне для проживання йому і членам його сім’ї і наймач був попереджений про наступне розірвання договору не менш ніж за три місяці (ст. 168 Житлового кодексу Української РСР).

Для розірвання договору найму житлового приміщення на вимогу наймодавця через систематичне порушення наймачем або членами його сім’ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 Житлового кодексу Української РСР) не обов’язково, щоб до відповідача раніше застосовувалися заходи попередження і громадського впливу, зазначені в ч. 1 ст. 116 Житлового кодексу Української РСР.

З припиненням  договору найму житлового приміщення припиняються права і обов’язки  сторін, у тому числі й право  користування помешканням. Наймач зобов’язаний звільнити займану оселю. У разі відмови він підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого житла. Припинення договору найму тягне за собою виселення не лише наймача, а й осіб, котрі з ним проживають.

 

Лекція 11

ПРАВОВИЙ  СТАТУС ОБ’ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ

1. Порядок створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.

2. Членство в  об’єднанні.

3. Повноваження  об’єднання співвласників та  його статутних органів.

 

1. Порядок  створення об’єднання співвласників  багатоквартирного будинку.

При розкритті  порядку створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку слід звернутися до термінології, яка існує в деяких країнах світу, дати пояснення поняття “кондомініум”, визначити його походження.

Аналіз нормативної  бази (Постанова Кабінету Міністрів  України № 588 від 31 липня 1995 р. та Закон “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”) має спиратися на порівняння з іншими шляхами організації утримання житла, і зокрема це можна проілюструвати на прикладі кооперативів, мешканці яких сплатили пай і також мають незалежне право власності на свої квартири, утримують та використовують неподільне і загальне майно будинку.

Далі необхідно  визначити мету, створення, завдання, функції об’єднання і зазначити, що воно не має на меті одержання прибутку для розподілу між членами об’єднання.

Створення об’єднання співвласників багатоквартирного  будинку необхідно розглядати через дотримання основних процедурних стадій — ініціативної, установчої, реєстраційної, кожна з яких має свої особливості.

Окремо слід визначити зміст статутних документів об’єднання співвласників, який має відповідати Типовому статуту, хоча статут може містити й інші важливі положення. Для дискусії, розглядаючи статутні вимоги, можна характеризувати положення, за якими може бути обмежено права власника.

 

2. Членство  в об’єднанні.

Для розгляду другого  питання слід виокремити суб’єктний склад, зазначивши, що членом об’єднання може бути фізична чи юридична особа, яка є власником квартири (квартир) або приміщення (приміщень) у багатоквартирному будинку. Членство в об’єднанніє добровільним і може набуватися водночас зі створенням об’єднання при проведенні установчих зборів, а також індивідуально, на основі письмової заяви, в будь-який момент його існування. Варто пояснити, що хоча порядок прийняття до об’єднання визначається статутом, він не повинен суперечити іншим нормативним документам.

Окремо слід зупинитися на особливих підставах  припинення членства в об’єднанні та способах припинення діяльності об’єднання як юридичної особи.

Права і обов’язки  членів об’єднання багатоквартирного житлового будинку варто розкривати через порівняльний аналіз прав і обов’язків мешканців та членів інших житлових фондів.

 

3. Повноваження  об’єднання співвласників та  його статутних органів.

Повноваженням об’єднання співвласників та його статутних органів, створенню органів управління, визначенню умов їхньої діяльності слід присвятити окремий розгляд. При цьому необхідно зазначити, що реалізація прав наймачів здійснюється за дорученням загальних зборів та відповідно до статуту об’єднання. Спеціально створені уповноважені органи об’єднання мають не лише права, а й чітко визначені обов’язки. Окремо слід проаналізувати повноваження органів управління об’єднання (загальних зборів, правління, ревізійної комісії).

 

Лекція 12

ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ ЗА ПОРУШЕННЯ ЖИТЛОВОГО ЗАКОНОДАВСТВА.

ЗАХИСТ  ПРАВ І ЗАКОННИХ ІНТЕРЕСІВ ГРОМАДЯН

План:

1. Загальна характеристика  видів відповідальності за порушення житлового законодавства та її види.

2. Поняття захисту  в житловій сфері та його  підстави.

3. Нотаріальне посвідчення при укладенні угод про відчуження квартири (будинку).

4. Адміністративний  та судовий захист.

5. Характеристика  категорій спорів, які розглядаються  в судовому порядку.

6. Особливості  виконання рішень.

 

1. Загальна  характеристика видів відповідальності за порушення житлового законодавства та її види.

Характеристика  відповідальності за порушення житлового  законодавства має розпочинатися  з розкриття поняття та змісту правопорушень в житловій сфері, за які настає кримінальна, адміністративна, цивільна відповідальність згідно із законодавством України.

Підставами  для настання відповідальності за порушення  житлового законодавства є наявність вини в діях винних осіб. Конкретні види та склад відповідальності містяться в нормах цивільного, адміністративного та кримінального законодавств.

Водночас основну  увагу слід приділи цивільно-правовій відповідальності. Слід зазначити, що цивільне право передбачає загальні та спеціальні форми відповідальності ст. 610–624, 1166, 1167 Цивільного кодексу, ст. 190 Житлового кодексу Української РСР). Залежно від розподілу обов’язків варто навести випадки дольової, солідарної відповідальності.

Слід зазначити, що право приватної власності  громадян відповідно до Конституції  є непорушним і ніхто не може бути протиправно його позбавлений. В порядку дискусії необхідно пояснити, що у законодавстві зазначено підстави примусового відчуження об’єктів права приватної власності, в тому числі з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, які встановлені законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їхньої вартості (крім умов воєнного чи надзвичайного станів, коли можливе подальше відшкодування); зіставити ці положення з Конституційними правами та свободами людини та громадянина.

Окремо варто  розглянути ст. 56, 57 Закону України “Про власність”, що встановлюють майнову відповідальність державних органів за шкоду, заподіяну їхнім неправомірним втручанням у здійснення власником і зазначеними особами правомочностей щодо володіння, користування й розпорядження житлом.

Під час обговорення  можна торкнутися питання припинення права власності на будинок у  зв’язку з вилученням земельної  ділянки, порядку відшкодування збитків у цих випадках; обговорити порядок реалізації положення ст. 53 Закону “Про власність”, згідно з яким власник житлового будинку має право на компенсацію, пов’язану зі зниженням цінності будинку, спричиненим діяльністю підприємств, організацій, у тому числі такою, що призвела до падіння рівня шумової та екологічної захищеності території.

 

2. Поняття захисту в житловій сфері та його підстави.

При розгляді поняття  захисту в житловій сфері варто  зазначити, що захист необхідно розглядати як передбачені законодавством заходи з визнання порушення та поновлення цих прав і законних інтересів як наймачів державного житлового фонду, так і власників житла. Захист також включає заходи, спрямовані на припинення правопорушень і притягнення правопорушників до передбаченої законом відповідальності.

Для розкриття  засобів захисту слід звернутися до ст. 16 Цивільного кодексу і проаналізувати порядок визнання порушених прав; відновлення становища, яке існувало до порушення права, і припинення дій, які порушують право; присудження до виконання обов’язку внатурі; компенсації моральної шкоди; припинення або зміни правовідношення; стягнення з особи, яка порушила право, завданих збитків, а у випадках, передбачених законом або договором, — неустойки (штрафу, пені).

Правовий захист являє собою передбачені законом  заходи до правопорушників, спрямовані на встановлення державними органами юридичних фактів, які порушують законні права та інтереси громадян. Поняття захисту можна розкрити в об’єктивному та суб’єктивному сенсах, зупинившись на моменті виникнення права на захист.

 

3. Нотаріальне  посвідчення при укладенні угод  про відчуження квартири (будинку).

При розгляді питання  нотаріального посвідчення переходу права власності на житло в  темі захисту житлових прав потрібно пояснити, що нотаріат виконує передусім  попереджувально-охоронювальну функцію, завдяки їй відбувається фіксація юридичного факту набуття чи припинення прав на житло, що має юрисдикційне значення.

Нотаріат слід розглядати через систему органів  і посадових осіб, на які покладено обов’язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення та їх повноваження. Визначаючи систему органів нотаріату, необхідно зазначити, що здійснення нотаріальних дій в Україні покладається на державних нотаріусів або тих, хто займається приватною нотаріальною діяльністю (приватних нотаріусів).

У населених  пунктах, де немає нотаріусів, нотаріальні  дії здійснюються уповноваженими на це особами місцевих органів влади.

Органи нотаріату  здійснюють свої функції в житловій сфері відповідно до ст. 55 Закону України  “Про нотаріат” та п. 48–53 Інструкції про порядок здійснення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України № 18/5 від 18 червня 1994 р.

Здійснюючи  правоохоронну функцію при посвідченні  угод про відчуження житла нотаріуси перевіряють, чи відповідає зміст посвідчуваної ними угоди вимогам закону і дійсним намірам сторін. При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження житлового будинку, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності на зазначене майно в осіб, які його відчужують. Крім правовстановлюючого документа на житло, якщо воно підлягає реєстрації, нотаріус вимагає довідку-характеристику бюро технічної інвентаризації, а в населених пунктах, де інвентаризацію не проведено, — довідку виконавчого комітету відповідної ради, в якій викладено характеристику відчужуваної будівлі.