Житлове законодавство

Особливу увагу слід звернути на термін приватизації, оскільки на сьогодні безоплатна приватизація державного житлового фонду є процесом тимчасовим, і відповідно до Постанови Верховної Ради України № 2160-III від 21 грудня 2000 р. “Про продовження терміну використання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду” безоплатна приватизація державного житлового фонду з використанням житлових чеків здійснюється лише до 31 грудня 2006 р. Однак це правило не поширюється на безстрокову приватизацію — викуп державного житла за гроші.

Отже доцільно розглянути правову природу приватизаційних  паперів, зазначивши, що безоплатна приватизація може здійснюватися шляхом: 1) безоплатної передачі житла в межах номінальної вартості житлового чека; 2) продажу надлишків житлової площі, що перевищує межі санітарної норми з частковою доплатою грошима.

Оскільки квартира (будинок) може належати за правом спільної власності двом або кільком особам, слід звернутися до норм Цивільного кодексу для з’ясування порядку користування приватизованим житловим будинком (квартирою).

 

3. Приватизація  житла в будинку, що потребує  капітального ремонту.

При розгляді питання приватизації житла в будинку, що потребує капітального ремонту, потрібно зазначити, що відповідно до ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” приватизації не підлягають квартири (будинки), в яких неможливо забезпечити безпечне проживання. Приватизація квартир у будинках, які увійшли до плану реконструкції поточного року, здійснюється після її проведення власником будинку. Але наймачі, які проживали у квартирах до початку реконструкції, мають пріоритетне право на приватизацію цих квартир. Хоча замість надання житлового приміщення на час проведення ремонту наймачеві та членам його сім’ї може бути надане у постійне користування інше упорядковане помешкання.

Тож для з’ясування правових можливостей для приватизації займаного житла в будинках старої забудови слід детально розглянути та проаналізувати такі поняття, як ремонт, капітальний ремонт, реконструкція та порядок введення будинку, що потребує ремонту, до планів реконструкції.

 

4. Правові  питання приватизації громадського житлового фонду.

Коли йдеться  про приватизацію державного майна, не можна використовувати термін “приватизація” для громадського чи кооперативного житлового фонду. Для цих правовідносин слід застосовувати терміни: “паювання”, “відчуження”, “продаж житлових приміщень”.

Оскільки під приватизацією  розуміють передачу державного житлового  фонду в приватну власність, можна  звернути увагу на те, що долю громадського житлового фонду визначають самі власники житлових приміщень. Вони, зокрема, вирішують питання про продаж наймачеві житлового приміщення, у зв’язку з чим той не вправі вимагати покладення на власника обов’язку по відчуженню квартири (будинку). На підтвердження потрібно зазначити, що дія Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” поширюється лише на житловий фонд, що перебуває у державній власності. А суб’єктами права колективної власності є трудові колективи державних підприємств, колективи орендарів, колективні підприємства, кооперативи, акціонерні товариства, господарські товариства, господарські об’єднання, професійні спілки, політичні партії та інші громадські об’єднання, релігійні та інші організації, що є юридичними особами.

Право колективної власності  здійснюється вищими органами управління власника (загальними зборами, конференціями, з’їздами, іншими органами відповідно до статуту). Такий власник на свій розсуд визначає, як йому приватизувати житловий фонд — безоплатно чи за плату шляхом укладення договору купівлі-продажу майна. Жоден державний орган не має права втручатися в дії колективного власника. Тому вказані органи не завжди ухвалюють рішення про безоплатну приватизацію квартири (будинку) тими, хто в них мешкає, і, навпаки, намагаються продавати за гроші колективне житло.

Умови і порядок передачі житла у власність визначаються органами управління громадських організацій. Можна звернути увагу на те, що механізм приватизації громадського житлового фонду відсутній, тому приватизація громадського житлового фонду має полягати у передачі його на баланс відповідної ради згідно із Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду”.

На закінчення варто навести приклад державного регулювання приватизації службового житлового фонду і вказати, що згідно з Постановою Кабінету Міністрів України від 11 липня 1992 р. “Про зміну та визнання таким, що утратили чинність, деяких рішень Уряду УРСР з питань надання житлових приміщень у будинках радгоспів”, квартири (будинки) радгоспів втратили статус службових і приватизуються на умовах і в порядку, визначених Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду” та нормативними актами, що регулюють відносини, пов’язані з приватизацією житла.

 

5. Приватизація допоміжних приміщень житлового будинку.

Відповідно  до п. 2 ст. 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку (які передаються безоплатно і окремо приватизації не підлягають), технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Тому можна звернути увагу на те, що порядок оформлення права власності на допоміжні приміщення згідно із зазначеною вище статтею відсутні.

Багатоквартирний  житловий будинок є спільною частковою власністю громадян — власників приватизованих квартир і відповідного державного органу, який виконує повноваження власника щодо об’єктів права комунальної власності, за умови, що не всі квартири у будинку приватизовано. Тож потрібно згадати ст. 355–372 Цивільного кодексу, які визначають порядок здійснення житлових прав при спільній власності.

 

6. Реприватизація  житла.

При розгляді питання  реприватизації житла слід зазначити, що Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” не передбачає правових підстав для реприватизації житла — тобто зворотної передачі приватного житла до державного житлового фонду, проте законодавство передбачає такі випадки позбавлення права власності, як вилучення майна у власника при зверненні стягнення на це майно за зобов’язаннями власника та за обставин надзвичайного характеру. Майно в інтересах суспільства за рішенням органів державної влади може бути вилучено оплатно (реквізовано) або безоплатно (конфісковано) у випадках, встановлених Кримінальним та Цивільним кодексами України.

Необхідно також  додати, що порядок передачі громадянами, котрі виявили бажання одержати житло у державному житловому фонді, належного їм на праві приватної власності будинку (квартири і кімнати в квартирі) органові, який здійснює поліпшення їхніх житлових умов, що за змістом є також реприватизацією житла, регулюється наказом Держжитлокомунгоспу України № 24 від 01 червня 1995 р.

“Тимчасове  положення про порядок передачі громадянами житла, що перебуває в їхній приватній власності, органу, який здійснює поліпшення житлових умов”. При цьому у громадян виникає право на повторну приватизацію

 

Лекція 8

ОСОБЛИВОСТІ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ КОРИСТУВАННЯ СЛУЖБОВИМИ ЖИТЛОВИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ ТА ГУРТОЖИТКАМИ

План:

1. Визначення  категорій “службове житлове приміщення” та “гуртожиток”.

2. Надання службових  житлових приміщень і гуртожитків.

3. Суб’єкти  права користування житлом спеціального  призначення.

4. Підстави припинення  права користування житлом спеціального призначення.

 

1. Визначення  категорій “службове житлове  приміщення” та “гуртожиток”.

Для визначення категорій “службове житлове приміщення” та “гуртожиток” слід звернутися до нормативної бази, що наводиться у ст. 118 Житлового кодексу УРСР та у Постанові Ради Міністрів УРСР № 88 від 02 лютого 1988 р.

Необхідно підкреслити  момент надання приміщенню статусу службового та його скасування, оскільки будинки державного і громадського житлових фондів вважаються службовими з часу винесення відповідного рішення виконавчими органами районної, міської, районної в місті рад, а також з’ясувати вимоги, що ставляться до цих помешкань.

Правове визначення поняття гуртожитку наводиться у ст. 127 Житлового кодексу та Постанові Ради Міністрів УРСР № 208 від 03 червня 1986 р., відповідно до яких гуртожитки — це призначені для проживання одиноких громадян приміщення, якими спільно користуються кілька осіб, що не перебувають у сімейних стосунках, або приміщення, призначені для проживання окремих сімей. Гуртожитки призначаються для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання.

Обов’язково слід звернути увагу на те, що житлові будинки реєструються як гуртожитки у виконавчому комітеті чи державній адміністрації відповідної ради, і якщо такої реєстрації не було, будинок не має статусу гуртожитку.

 

2. Надання  службових житлових приміщень  і гуртожитків.

Необхідно чітко  розрізняти гуртожитки, службові житлові приміщення за їх призначенням, оскільки порядок надання житла службового призначення різний, тож встановлено і різний порядок виселення. Згідно зі ст. 127 Житлового кодексу під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети житлові будинки, а під службові житлові приміщення, як правило, окремі квартири. Організація і будівництво гуртожитків декілька років тому були обумовлені головним чином неможливістю забезпечення всіх, хто потребує житла, громадян окремими житловими приміщеннями, тоді як “службові” житлові приміщення виділяються в міру необхідності певним категоріям громадян.

Питання про  надання службових житлових приміщень  і гуртожитків слід розглядати шляхом порівняння надання службових житлових приміщення та гуртожитків, який в багатьох моментах збігається, хоча має певні відмінності. Для цього варто детально проаналізувати порядок надання службових житлових приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду і користування ними, що визначається Постановою Ради Міністрів УРСР № 37 від 04 лютого 1988 р. та Примірним положенням про гуртожитки, затвердженим Постановою Ради Міністрів УРСР № 208 від 03 червня 1986 р. і звернути увагу на певні особливості надання житла спеціального призначення, документи, необхідні для отримання такого житла, правові підстави для вселення, вимоги, що висуваються до житлових приміщень спеціального призначення, розміри житлової площі, гарантії дотримання прав членів сім’ї, час, порядок надання житла тощо.

 

3. Суб’єкти  права користування житлом спеціального  призначення.

Питання про  суб’єктів права користування житлом спеціального призначення безпосередньо випливає з попереднього. Житлові права та обов’язки громадян, що мешкають у службових житлових приміщеннях та гуртожитках, іноді відрізняються через те, що вони надаються категоріям громадян, котрі мають різне правове становище.

Оскільки житло  спеціального призначення — це житло, призначене для тимчасового проживання сімей або одиноких громадян, які мають право на укладення договору найму житла спеціального призначення, слід визначити коло громадян, які мають право на таке житло, їхні права й обов’язки та особливості порядку користування таким житлом.

При цьому слід зазначити, що наймачі житлового приміщення спеціального призначення і члени їхніх сімей користуються приміщеннями з деякими обмеженнями, оскільки на них не поширюються правила ст. 73, 79–83, 85, 90, ч. 6, ст. 101, 103–106 Житлового кодексу УРСР.

Окремо можна  розглянути Постанову Кабінету Міністрів України № 37 від 04 лютого 1988 р. “Про службові житлові приміщення”, якою затверджено перелік категорій працівників, котрим може бути надано службові помешкання. Зазначеним переліком передбачено можливість надання службових приміщень особам, робота яких пов’язана із забезпеченням життєдіяльності та обслуговування об’єктів, що мають державне значення, забезпеченням нормальної діяльності окремих підприємств, установ, організацій.

 

4. Підстави  припинення права користування  житлом спеціального призначення.

Підстави припинення права користування житлом спеціального призначення слід класифікувати за такими ознаками:

1. У добровільному,  примусовому (судовому) порядку.

2. Виселення  у разі капітального ремонту,  знесення, переобладнання житла.

3. Виселення з наданням або без надання іншого житла.

4. Виселення  зі службового житла чи гуртожитку.

При розгляді окремих  груп необхідно виявити особливості  припинення права користування житлом спеціального призначення порівняно  із загальними підставами припинення договором найму житлового фонду.

 

Лекція 9

ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ТА КОРИСТУВАННЯ ЖИТЛОВИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ У БУДИНКАХ ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНИХ КООПЕРАТИВІВ ТА МЖК

1. Порядок організації  та діяльності житлово-будівельного кооперативу.

2. Прийом громадян  до членів житлово-будівельного кооперативу.

3. Права і  обов’язки членів житлово-будівельного  кооперативу та членів їхніх сімей.

4. Право власності  на житлові приміщення в будинках  житлово-будівельних кооперативів.

5. Особливості  створення та діяльності МЖК.

 

 

1. Порядок організації та діяльності житлово-будівельного кооперативу.

При розгляді першого  питання необхідно зазначити, що порядок організації житлово-будівельного кооперативу регулюється “Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу”, затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР № 186 від 30 квітня 1985 р.

Житлово-будівельний  кооператив організується з метою  забезпечення житлом членів кооперативу  і членів їхніх сімей шляхом будівництва  багатоквартирного будинку (будинків), а у випадках, передбачених законодавством, одно- і двоквартирних житлових будинків садибного типу або багатоквартирного блочного будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу за допомогою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком (будинками).

Оскільки житлово-будівельні кооперативи організуються при  виконавчих органах місцевих рад, підприємствах, установах і організаціях, то громадяни, які вступають до цього кооперативу, члени їхніх сімей повинні провадити загальні збори, на яких ухвалюються рішення про організацію кооперативу.

Рішення зборів про організацію кооперативу, список громадян, які вступають до кооперативу, і членів їхніх сімей, що виявили бажання оселитися в будинку кооперативу, повинні затверджувати виконавчими органами районної, міської, районної в місті ради.

Слід зазначити, що житлово-будівельний кооператив здійснює експлуатацію і ремонт належного  йому житлового будинку (будинків) та утримання прибудинкової території за рахунок коштів кооперативу на засадах самооплатності. Але плата за користування тепловою й електричною енергією, газом, водопроводом і каналізацією в будинку кооперативу здійснюється за тарифами, встановленими для державного житлового фонду.