Житлове законодавство

У порядку дискусії варто розглянути напрями прискорення розв’язання житлової проблеми через розширення кооперативного житлового будівництва, зазначивши, що це потребує значного вдосконалення законодавства, яке регулює діяльність житлово-будівельних кооперативів.

 

2. Прийом  громадян до членів житлово-будівельного кооперативу.

Прийом громадян до членів житлово-будівельного кооперативу має свої особливості, оскільки це мають бути особи, котрі постійно проживають у цьому населеному пункті і перебувають на обліку бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу або мають право позачергового прийому.

Облік громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, подібний до обліку громадян, що бажають отримати житло державного житлового фонду, оскільки приймаються вони до членів кооперативу в порядку черговості, яка визначається за часом взяття на облік бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу (включення до списків осіб, які користуються правом першочергового вступу до кооперативу), але має певні особливості.

Необхідно також  визначити поняття молодіжного житлового кооперативу і порівняти його з особливостями створення молодіжних житлових комплексів, оскільки в обох випадках до них приймаються громадяни до 30 років.

Правове становище  громадян, які вступають до організовуваного житлово-будівельного кооперативу, визначається тим, що вони вважаються членами цього кооперативу з дня реєстрації статуту, а громадяни, яких прийнято до діючого житлово-будівельного кооперативу, — з дня затвердження виконавчими органами районної, міської, районної в місті рад рішення загальних зборів членів кооперативу.

Особі, прийнятій  до житлово-будівельного кооперативу, надається в безстрокове користування окрема квартира, що складається з однієї чи кількох кімнат відповідно до кількості членів сім’ї, суми пайового внеску та граничного розміру житлової площі.

Слід розглянути дискусійне питання, за яким квартира, що надається, має бути упорядкованою  стосовно умов цього населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Не припускається заселення однокімнатної квартири (однієї кімнати) особами різної статі, старшими дев’яти років, крім подружжя. Втім, нині кооперативне житлове будівництво ведеться за власні кошти, і ці умови визначаються платоспроможністю громадянина на момент будівництва кооперативу.

 

3. Права  і обов’язки членів житлово-будівельного  кооперативу та членів їхніх сімей.

Права і обов’язки  членів житлово-будівельного кооперативу  та членів їхніх сімей мають свої особливості, і, розкриваючи, їх слід порівняти з правами власника житла.

Член житлово-будівельного кооперативу має ті ж права, що і власник — володіє, користується і розпоряджається квартирою і має право щодо неї чинити будь-які дії згідно із законодавством про житлово-будівельні кооперативи, якщо ним повністю сплачено пайові внески. Він зобов’язаний дотримуватися правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями: є співвласником на праві спільної (загальнопайової) власності допоміжних приміщень будинку, його конструктивних елементів і технічного обладнання, що перебуває у спільному користуванні. Частка кожного власника квартири у майні, що перебуває у спільному користуванні, пропорційна частці площі його квартири у загальній площі. Тому слід зупинитися на відмінностях правового становища власника житла в будинку ЖБК і пайовика.

 

4. Право  власності на житлові приміщення  в будинках житлово-будівельних  кооперативів.

При розгляді питання  про право власності на житлові  приміщення в будинках житлово-будівельних  кооперативів слід наголосити, що примірним  статутом житлово-будівельного кооперативу, затвердженим Постановою Ради Міністрів УРСР № 186 від 30 квітня 1985 р., передбачено, що власником кооперативної квартири є кооператив. Члени останнього мають право користуватися квартирою і в разі вибуття з нього — отримати пайові внески. А згідно із Законом України “Про власність” власником квартири є громадянин, який повністю сплатив свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування. Ст. 13 зазначеного Закону передбачено, що це житло може бути об’єктом приватної власності. Щоб стати власником кооперативної квартири як об’єкта приватної власності, необхідно обов’язково зареєструвати належне право власності в бюро технічної інвентаризації за місцем проживання. Реєстраційне свідоцтво про право власності на квартиру видається після повної виплати пайового внеску.

Як зазначалося  вище, у власність членів житлово-будівельних  кооперативів згідно із Цивільним кодексом і Законом України “Про власність” переходять лише квартири. Об’єкти загального користування (коридори, ліфти, дахи, підвали, сміттєпроводи, елементи інженерного обладнання тощо) залишаються у власності кооперативу.

Законодавство про житлово-будівельну кооперацію не виходить з визнання наявності у кооперативних будинках квартир на праві власності громадян, а тому не регулює ці питання. Власники квартир за власні кошти покривають всі витрати, пов’язані з утриманням житлового будинку і закріпленої прибудинкової території, в тому числі і податок на землю.

Окремо варто  зазначити, що нормативно-правові акти, які регулюють житлові відносини членів житлово-будівельного кооперативу та майнові правовідносини, у деяких випадках вступають у суперечність.

Житловий будинок (будинки) належить житлово-будівельному кооперативу на праві спільної власності (крім квартир, за які повністю сплачено пайові внески). Тому слід виявити ці суперечності у правовому регулюванні.

Так, згідно із Законом України “Про власність” власником квартири є громадянин, який повністю сплатив свій пайовий  внесок за надану йому квартиру. Постанова Пленуму Верховного Суду України № 9 від 18 вересня 1987 р. “Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи” підтверджує цю позицію і визначає, що згідно із ст.15 Закону України “Про власність” член ЖБК, який повністю сплатив свій пайовий внесок за надану йому квартиру, набуває право власності на квартиру і вправі розпоряджатись нею на свій розсуд — продавати, заповідати, обмінювати, в тому числі на інше житлове приміщення у будинку державного або громадського житлових фондів чи іншого ЖБК, на житловий будинок (частину будинку), що належить громадянинові на праві власності і чинити щодо неї інші угоди, не заборонені законом.

Виходячи з  цього, особа, якій відчужено членом ЖБК квартиру, має переважне право на вступ до цього кооперативу.

 

5. Особливості  створення та діяльності МЖК.

Особливості створення  та діяльності МЖК визначено Законом України “Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні”, Постановою Кабінету Міністрів України № 1300 від 28 жовтня 1996 р. “Про вдосконалення шляхів розвитку молодіжного житлового будівництва”, Положенням про молодіжний житловий комплекс, Постановою Кабінету Міністрів України № 1604 від 26 жовтня 2000 р. “Про затвердження положення про Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву”, Постановою Кабінету Міністрів України № 825 від 17 травня 1999 р. “Про вдосконалення організаційної та фінансової діяльності Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву при Державному комітеті у справах сім’ї та молоді”. Слід розглянути принципи діяльності МЖК, порядок їх створення та діяльності відповідно до цих документів.

Окремо слід визначити суб’єктів права на одержання державного пільгового довготривалого (терміном до 30 років) кредиту.

 

 

Лекція 10

ПРАВОВИЙ  РЕЖИМ ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ У БУДИНКАХ (КВАРТИРАХ) ПРИВАТНОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

План:

1. Виникнення  та зміст права приватної власності на будинок (квартиру).

2. Правове регулювання  житлових правовідносин у приватному житловому фонді.

3. Особливості  припинення договору найму житла у приватному житловому фонді.

 

1. Виникнення  та зміст права приватної власності  на будинок (квартиру).

При розгляді питання  виникнення права приватної власності  на будинок (квартиру) необхідно зазначити, що основою забезпечення житлових потреб громадян є право приватної власності. Воно може виникати різними способами, серед яких найпоширенішими є будівництво, купівля, отримання будинку в спадщину, придбання житлового будинку (квартири) за договорами міни, дарування, довічного утримання тощо. Придбання квартир може здійснюватися двома способами — за ринковими цінами та на аукціоні.

Окремо слід зупинитися на особливостях моменту  виникнення права власності на житло в процесі приватизації, оскільки можна припустити, що моментом виникнення права власності може бути:

• подача заяви  та всіх необхідних документів до органів;

• прийняття  рішення органом приватизації протягом одного місяця з дня подачі документів шляхом його реєстрації;

• видача свідоцтва  про право власності.

Правильне визначення конкретного моменту виникнення у громадян права приватної власності на квартиру, особливо відчужену у держави на користь квартиронаймачів та їхніх спадкоємців, має важливе теоретичне і практичне значення.

Договірно-правовими  способами набуття права власності  на житло є договори купівлі, обміну, міни, довічного утримання, дарування, внаслідок договору довічного утримання та спадкування. Одним з найпоширеніших способів отримання житла у власність є купівля.

Тому слід визначити  сторони договору, дати його правову  характеристику, зупинившись на моменті переходу права власності на житло (оскільки саме з моментом виникнення права власності у покупця пов’язаний ризик випадкової загибелі майна, його втрати або пошкодження) і пов’язати його з порядком державної реєстрації права власності на житло, що здійснюється відповідно до Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, які перебувають у власності юридичних і фізичних осіб (затверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № 121 від 09 червня 1998 р.). При визначенні договору міни слід вказати, що це угода, за якою кожна зі сторін зобов’язується передати іншій стороні у власність певне майно і прийняти від неї інше майно. Але Цивільний кодекс не містить обмежень щодо кількості та вартості житла, яке можна обмінювати на інше майно. Таким чином, житло можна обміняти на інше житло (будинок, квартиру в багатоповерховому будинку) або на інші речі, товар. Слід визнати, що саме цими особливостями відрізняється договір міни житла, визначений Цивільним кодексом, від договору обміну житла, правове регулювання якого здійснюється Житловим кодексом Української РСР та правилами обміну житла в державному житловому фонді.

Предметом договору довірчого утримання може бути тільки житло, що відчужується, матеріальне забезпечення, що надається відчужувачу і виражається в натурі у вигляді іншого житла, харчування, догляду, необхідної допомоги, які в договорі мають бути конкретизовані: кількість, якість, вартість, вид, форма тощо матеріального забезпечення. Необхідно зазначити, що сторонами за договором довічного утримання є громадяни. Відчужувач має бути непрацездатним (за віком або станом здоров’я), який потребує певного догляду і матеріального забезпечення. Непрацездатними за віком вважаються особи, що досягли пенсійного віку: жінки 55 років і чоловіки 60 років.

Непрацездатні за станом здоров’я мають підтвердити  це медичними довідками.

Набувачем може бути лише дієздатна фізична особа, яка може забезпечити належне  матеріальне забезпечення відповідно до умов договору.

Оскільки договір  довічного утримання має бути обов’язково нотаріально посвідчений, то нотаріус повинен перевірити наявність  істотних умов договору, в тому числі  точну оцінку будинку, яка визначається за згодою сторін, а також види матеріального забезпечення, що надаються набувачем майна, їхню грошову оцінку, яка теж визначається за згодою сторін.

Оскільки житло  може бути предметом договору застави, а застава є засобом забезпечення виконання зобов’язань і виникає  внаслідок укладення договору, то необхідно визначити підстави для укладення договору застави житла, зокрема це можуть бути вимоги, що випливають з договору позики, купівлі-продажу тощо.

Особливості укладення  договорів застави житла полягають  у тому, що предмет застави (квартира, будинок) залишається у заставодавця і умови її здійснення визначено іпотекою.

Окремо слід розглянути особливості застави  житла, яке перебуває у спільній власності. Оскільки договір дарування — це угода сторін, в силу якої одна сторона (дарувальник) передає безоплатно іншій стороні (обдарованому) житло у власність, то для договору дарування необхідна наявність волі на прийняття житла обдарованого. Оскільки договір дарування житла є безоплатним і вважається укладеним з моменту передачі майна обдарованому, що посвідчується відповідним нотаріальним записом, то дарувальник не може вимагати зустрічних дій (права пожиттєвого проживання, надання іншої житлової площі, отримання певних матеріальних чи нематеріальних благ тощо).

Визначальним  у цих випадках є момент переходу всього комплекту прав і обов’язків від одного власника до іншого. Саме цим договори дарування житла відрізняються від спадкоємства.

Визначаючи  особливості переходу права власності  на житло за правом спадкування, варто зазначити, що спадкоємство здійснюється за законом і заповітом. Якщо немає спадкоємців ані за законом, ані за заповітом, або жоден зі спадкоємців не прийняв спадщини, або вони позбавлені спадщини, житло переходить до держави. Спадкоємство виникає у разі смерті громадянина, який мав житло за правом приватної власності.

Зміст права  приватної власності виражається  через правомочності власника житла  — володіння, користування, розпорядження  відповідно до ст. 12 Закону України  “Про власність” з особливостями, визначеними Житловим кодексом України.

 

2. Правове  регулювання житлових правовідносин  у приватному житловому фонді.