Житлове законодавство

Ст. 63 Житлового  кодексу Української РСР визначає предмет договору житлового найму, тому в порядку дискусії слід звернутися до визначення понять і аналізу термінів “квартира”, “житлове приміщення”, “житловий будинок”, “житлова кімната”. Можна назвати об’єкти, що не можуть бути самостійним договором найму. Оскільки договір найму житлового приміщення може бути змінений, слід зупинитися на особливих умовах і правових підставах таких змін. Окремо необхідно розглянути питання правового становища тимчасових мешканців, визначити порядок та умови їх вселення, строки проживання, порядок їх виселення, випадки, коли тимчасове проживання громадян не припускається.

 

2. Договір  піднайму житлового приміщення.

Оскільки наймач житлового приміщення вправі за згодою членів сім’ї, які мешкають разом з ним, і за згодою наймодавця здавати в піднайм житлове приміщення, то своє право здавати у піднайм таке приміщення наймачі реалізують шляхом укладання договору піднайму. Тому варто дати правову характеристику та визначити сторонидоговору піднайму, його істотні умови, предмет, термін дії, інші звичайні умови договору. В порядку дискусії можна порушити питання про розмір плати за користування житловими приміщеннями за договором піднайму, що встановлюється угодою сторін, але за житловим законодавством не може перевищувати розмір квартирної плати, що сплачується наймачем за надане приміщення (частину приміщення), і відповідної частки його витрат з оплати комунальних послуг.

До того ж  слід пояснити, що законодавством передбачено  дві умови, за якими прямо заборонено здавати житлові приміщення державному житловому фонду у піднайм: 1) якщо в результаті вселення піднаймача розмір житлової площі, що припадатиме на кожну особу, яка мешкає у цьому приміщенні, буде меншим від установленого для надання житлових приміщень; 2) якщо в квартиру, в якій мешкають двоє або більше наймачів, вселяється як піднаймач особа, котра страждає на тяжку форму хронічного захворювання, у зв’язку з чим не може проживати в такій квартирі.

Для договору піднайму житлового приміщення характерні особливі підстави до припинення і розірвання його, і це питання необхідно розглядати за правовими чинниками: недодержання встановленого порядку здачі житлового приміщення в піднайм; спливання терміну договору піднайму; випадки дострокового розірвання договору та випадки, якщо договір піднайму укладено без зазначення терміну.

При цьому слід зазначити, що піднаймач квартири вправі за згодою членів своєї сім’ї у будь-який час розірвати договір піднайму.

 

3. Збереження  права на житлове приміщення  за громадянами у разі їхньої тимчасової відсутності.

Порядок збереження житла за тимчасово відсутніми членами сім’ї наймача викладено у ст. 71, а їхні права і обов’язки у ст. 78 Житлового кодексу Української РСР, які визначають випадки збереження житлового приміщення за тимчасово відсутніми громадянами. За загальним правилом, при тимчасовій відсутності наймача або членів його сім’ї житлове приміщення зберігається за ними протягом шести місяців. Але цей термін може бути продовжено. Це питання слід розглядати з урахуванням положень Постанови Пленуму Верховного Суду України № 2 від 12 квітня 1985 р. “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу Української РСР”, яка визначає, що в разі вибуття наймача та членів його сім’ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше житлове приміщення в тому ж населеному пункті договір найму житлового приміщення вважається розірваним з дня вибуття.

Потрібно розглянути випадки, коли житлове приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім’ї понад шість місяців.

Слід зазначити, що однією з гарантій дотримання прав громадян на житло є те, що наймач і члени його сім’ї не визнаються такими, що втратили право на житлову площу, на підставі ст.71 Житлового кодексу Української РСР, якщо про це не винесено судове рішення.

 

4. Обмін житловими приміщеннями у державному і коллективному житлових фондах.

Бронювання  житлового приміщення слід розглядати відповідно до ст. 73–78 Житлового кодексу Української РСР та “Правил бронювання житлових приміщень”, затверджених постановою Ради Міністрів Української РСР № 342 від 9 вересня 1985 р., розпорядження Кабінету Міністрів України № 44-р. від 24 січня 1997 р. “Про бронювання та придбання житлових приміщень для осіб, які мають право на громадянство при поверненні в Україну”.

Варто пояснити правові підстави тимчасової охорони прав громадян у випадку їхньої тимчасової відсутності, і випадки коли житло не підлягає тимчасовій охороні. Далі слід розглянути коло прав та обов’язків осіб, які бронюють житлове приміщення, що охоплюють умови, необхідні для бронювання, строки забезпечення охорони прав та їх підстави.

 

5. Квартирна плата.

Розгляд питання  щодо обміну житла у будинках державного і громадського житлових фондів і фонду житлово-будівельних кооперативів варто провадити, спираючись на ст. 79–89 Житлового кодексу Української РСР та затверджені Постановою Ради Міністрів УРСР № 31 від 31 січня 1986 р. “Правила обміну житлових приміщень в Українській РСР”, що нині діють.

Тому доцільно провести порівняльний аналіз договорів  заміни та обміну житла, виявити їхні спільні та характерні риси. При цьому зупинитися на предметі договору, сторонах, порядку оформлення обміну житлових приміщень, правових підставах і порядку проведення примусового обміну житла.

Оскільки згода  про обмін помешкання набирає чинності з моменту одержання ордерів і є єдиною підставою для вселення до житлового приміщення, що обмінюється, то варто знову звернутися до особливостей документа, що надає право на обмін житла. Згода, яка лежить в основі обміну, за юридичною природою є різновидом цивільної угоди, що набуває юридичної сили тільки після отримання ордерів, тому до неї застосовуються всі правила цивільного законодавства про умови дійсності угод і визнання їх недійсними (ст. 41–61 Цивільного кодексу) та випадків, коли обмін житла вважається таким, що не відбувся. Варто навести випадки обміну житлових приміщень, проведеного з порушенням вимог чинного законодавства України, за якими він вважається недійсним.

 

Лекція 6

ВИСЕЛЕННЯ З ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ ДЕРЖАВНОГО ТА КОМУНАЛЬНОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

План:

1. Припинення  прав наймачів на житлове приміщення у зв’язку з капітальним ремонтом будинку.

2. Підстави втрати  громадянами права користування  житлом.

3. Виселення  без надання іншого помешкання.

4. Виселення з наданням іншого житла.

 

1. Припинення  прав наймачів на житлове приміщення у зв’язку з капітальним ремонтом будинку.

Слід розглянути припинення прав наймачів на квартиру у зв’язку з капітальним ремонтом будинку з урахуванням положень, що визначають умови, за яких дозволяється переобладнання і перепланування житлових приміщень, правові наслідки відмови наймодавця, наймача чи членів його сім’ї у згоді на переобладнання чи перепланування, порядок вирішення спору відповідно до умов, визначених ст.100 Житлового кодексу Української РСР.

Також слід розглянути правові наслідки у випадку самовільного переобладнання чи перепланування житлового чи підсобного приміщень.

Разом з цим  варто розглянути випадки проведення ремонту без виселення наймача.

При розгляді вимог, що ставляться до житлових приміщень, необхідно розглянути умови надання і вимоги, що ставляться до маневрового фонду.

Окрім того, потрібно пояснити ряд питань щодо прав і законних інтересів наймачів після проведення капітального ремонту, детально проаналізувавши вимоги ст. 102 Житлового кодексу Української РСР.

 

2. Підстави  втрати громадянами права користування житлом.

Підстави втрати громадянами права користування житловим приміщенням визначені у ст. 109–117 Житлового кодексу Української РСР та рядом підзаконних нормативних документів. Крім цього, ст. 107 Житлово-

го кодексу Української РСР визначені права наймача житлового приміщення на розірвання договору найму, а ст. 108, 109 Житлового кодексу Української РСР встановлюють гарантії дотримання прав громадян при розірванні договору найму на вимогу наймодавця.

Необхідно зупинитися на особливостях виселення з житлово-будівельного кооперативу, житла соціального призначення, а також на випадках, передбачених ст.71 Житлового кодексу Української РСР та порядку її застосування.

 

3. Виселення  без надання іншого помешкання.

Оскільки виселення громадян без надання іншого житлового приміщення можливе також у випадках порушення правил співжиття, визнання ордера недійсним внаслідок самоправного зайняття житлового приміщення, варто кожній підставі приділити особливу увагу, враховуючи те, що при розгляді такої підстави, як порушення правил співжиття, слід скористатися положенням пункту 17 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 2 від 12 квітня 1985 р. “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу Української РСР ”, який визначає умови та порядок виселення. В деяких випадках осіб, які підлягають виселенню без надання іншого помешкання за неможливістю спільного проживання, може бути зобов’язано замість виселення здійснити обмін займаного приміщення на інше житло. У разі визнання в судовому порядку ордера на житлове приміщення недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер, вони підлягають виселенню без надання іншого помешкання. А у випадку неправомірних дій службових осіб їм надається житло, яке вони займали раніше. Слід зазначити, що термін користування самовільно зайнятим житловим приміщенням не надає будь-яких прав на нього, але в окремих випадках житлові органи фактично вступають у договірні відносини з особою, що самовільно вселилась на житлову площу (відкривають їй особистий рахунок, приймають квартирну плату та плату за комунальні послуги тощо).

4. Виселення  з наданням іншого житла.

Виселення з  наданням іншої квартири можливе за таких обставин: 1) будинок підлягає знесенню, загрожує обвалом, підлягає переобладнанню в нежитловий; 2) припинення трудових відносин. Особливою підставою є припинення трудових відносин. Відповідно до ч. 1 ст. 114 Житлового кодексу Української РСР з наданням іншого житла може бути виселено робітників і службовців (разом з особами, які проживають з ним), що припинили трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, які надали житлове приміщення у зв’язку із звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину.

 

 

Лекція 7

ПРАВОВЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ПРИВАТИЗАЦІЇ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

План:

1. Право громадян  на приватизацію державного житлового  фонду.

2. Механізм приватизації  об’єктів державного житлового  фонду.

3. Приватизація  житла в будинку, що потребує  капітального ремонту.

4. Правові питання  приватизації громадського житлового фонду.

5. Приватизація  допоміжних приміщень житлового  будинку.

6. Реприватизація  житла.

 

1. Право  громадян на приватизацію державного  житлового фонду.

При розгляді першого  питання слід зазначити, що приватизація державного житлового фонду має за мету створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення їхніх потреб у житлі, залучення значної кількості громадян до участі в отриманні і збереженні наявного житла та формування ринкових відносин у цій сфері.

Ст. 65-1 Житлового кодексу УРСР закріплює право наймачів житлових приміщень у будинках державного чи громадського житлових фондів, за згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які проживають разом з ними, оформлювати займані ними приміщення у власність. При цьому законом встановлено два шляхи придбання у власність житлової площі наймачем: приватизація і викуп.

Необхідно визначити  поняття приватизації державного житлового  фонду відповідно до Закону України  “Про приватизацію державного житлового  фонду” і Положення про порядок  передачі квартир (будинків) у власність громадян (затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 15 вересня 1992 р.). Можна порушити питання, які потребують додаткового законодавчого врегулювання: оподаткування нерухомого майна громадян, розмір плати за земельні ділянки, на яких розташовано будинки, за користування прибудинковою територією; наданнядотацій на його утримання, повернення у разі необхідності приватизованої квартири колишньому власникові тощо.

 

2. Механізм приватизації об’єктів державного житлового фонду.

При розгляді механізму  приватизації об’єктів державного житлового фонду слід зазначити, що він визначений постановою Кабінету Міністрів України № 572 від 08 жовтня 1992 р. “Про механізм введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”. Розглядаючи механізм приватизації державногожитлового фонду, необхідно зазначити, що нині розробляється проект нового Житлового кодексу України, який регулюватиме всі питання з утримання приватизованого і неприватизованого житла.

Оскільки приватизація як процес передачі державного майна у власність інших осіб поширюється тільки на об’єкти державного житлового фонду, то необхідно звернути увагу на перелік об’єктів приватизації та перелік об’єктів, заборонених для приватизації.

До того ж потрібно визначити, що до введення в дію Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” коло суб’єктів приватизації квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків обмежується громадянами України, що постійно проживають у цих квартирах (будинках) або перебували на обліку і потребують поліпшення житлових умов.