Виды ипотечного кредита и условия его развития в Республике Беларусь

Реализация изложенных принципов должна базироваться на использовании эффективного зарубежного опыта с учетом макроэкономических условий и законодательства Республики Беларусь. В частности, разработчиками новой системы жилищного кредитования предлагаются такие условия:

                   кредиты предоставляются на срок от 1 до 10 и более лет;

                   размер кредита может составлять до 60% стоимости заложенного имущества;

                   жилье, передаваемое в залог, должно быть свободным от других обременений, в том числе ипотек;

                   погашение кредита и процентов за пользование им осуществляется  ежемесячно равными частями в течение всего срока пользования кредитом;

                   ипотечный кредит не может быть выдан до государственной регистрации договора строительства или купли-продажи жилья, а также оформления в установленном порядке прав на земельный участок.

С точки зрения предоставления кредитов система ипотечного кре­дитования не требует существен­ных изменений, так как в нашей стране четко отработаны порядок и условия кредитования юридичес­ких и физических лиц. Банками на основе действующего законода­тельства и нормативных актов На­ционального банка также разрабо­таны внутренние документы, опре­деляющие процедуру кредитова­ния, исходя из предоставленных лицензионных полномочий и сво­их уставов. В соответствии с Граж­данским кодексом Республики Бе­ларусь одной из форм исполнения обязательств по возврату банков­ских кредитов и процентов являет­ся залог любого имущества креди­тополучателя, включая залог не­движимости.

Но для создания и внедрения в практику ипотечного кредитова­ния в Республике Беларусь требу­ется создание необходимых условий — экономических и правовых. Что касается макроэкономиче­ских условий, то основными из них являются: устойчивые темпы эко­номического роста; стабильность национальной валюты; снижение темпов инфляции, как вытекает из проекта Концепции, по мень­шей мере, до умеренного уровня (10% в год); рост реальных денеж­ных доходов населения до уровня, позволяющего делать накопления.

Чтобы банки республики могли включиться в систему ипотечного жилищного кредитования, требу­ется необходимая правовая база. Гражданский кодекс Республики Беларусь, Жилищный кодекс Рес­публики Беларусь, вступившие в силу с 1 июля 1999 года, а также Кодекс Республики Беларусь о зем­ле, вступивший в силу с 1 января 1999 года, закрепили определен­ные правовые нормы, регулирую­щие ипотеку.

Гражданский кодекс, в частнос­ти, закрепил права собственности и другие вещные права на жилые по­мещения; положения о сделках с недвижимостью и порядке их регистрации, об обеспечении исполне­ния обязательств залогом, в том числе ипотекой; основания обра­щения взыскания на заложенное имущество.

Вместе с тем статья 315 Граж­данского кодекса Республики Бе­ларусь предусматривает, что залог земельных участков, предприя­тий, зданий, сооружений, квартир и другой недвижимости регулиру­ется законодательными актами об ипотеке [12, с.159]. На сегодняшний день та­кое законодательство отсутствует.

Статья 321 Гражданского ко­декса допускает ипотеку здания и сооружения только с одновремен­ной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором на­ходится это здание или сооруже­ние, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо при­надлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соот­ветствующей части [12, с.161]. В то же время правовая система Рес­публики Беларусь не содержит единства собственности земель­ных участков и объектов, прочно связанных с данной землей.

Жилищный кодекс определил общие условия получения (приоб­ретения) жилых помещений, поря­док реализации жилищных прав и интересов, правовой защиты жи­лищных и связанных с ними прав и интересов граждан. Однако от­сутствуют законодательные акты, определяющие создание четких процедур обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения за­логодателя из заложенного жилья, а также обеспечивающих социаль­ную защиту граждан, на жилое по­мещение которых обращено взыс­кание в связи с невыполнением ими кредитных обязательств по ипотеке, что приводит к ухудшению их жилищных условий до уровня, ниже социально допусти­мого минимума.

Кодексом Республики Беларусь о земле определено, что земельные участки, приобретенные для строи­тельства и обслуживания жилого дома, находятся в частной собст­венности граждан и могут являть­ся предметом залога [13, с.36]. Указом Пре­зидента Республики Беларусь от 07.12.1999 № 718 утвержден пере­чень банков, которые могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в собствен­ности юридических и физических лиц: Белорусский акционерный коммерческий агропромышленный банк “Белагропромбанк”, ОАО “Сберегательный банк “Беларусбанк”, ОАО “Белвнешэкономбанк”, ОАО “Белпромстройбанк”, Белорусский акционерный коммерческий банк реконструкции и развития “Белбизнесбанк”, ОАО “Белорусский банк развития”, АО “Приорбанк” [14, с.2].

Совместным постановлением Совета Министров Республики Бе­ларусь и Национального банка Рес­публики Беларусь от 07.03.2000 № 303/9 утвержден порядок пере­дачи земельных участков, находя­щихся в частной собственности, в залог для получения банковского кредита. Однако, большинство соб­ственников объектов недвижимос­ти (зданий, сооружений, жилых помещений и других строений на земле) являются лишь временны­ми пользователями соответствую­щих земельных участков, находя­щихся в собственности государст­ва.

Следовательно, для внедрения ипотечного кредитования необхо­димо принятие специальных зако­нодательных актов, регулирую­щих ипотеку (Закон об ипотеке) и инфраструктуру ипотечного рын­ка, а также ипотечных ценных бу­маг (закладных).

Необходимость законодатель­ного закрепления вопроса, связанного с закладными, вызвана тем, что ипотека как институт всегда связана с закладными. Возможности получения кре­дитов под ипотеку недвижимости и земли ограничены отсутствием до­статочно развитого института оценщиков. В нашем законодательстве не предусматривается разновидность ипотеки в зависимости от характе­ра залогового имущества, хотя ус­ловия залога и выдаваемых под этот залог кредитов должны отли­чаться в зависимости от ипотеки строящегося жилья и ипотеки жи­лья, уже принадлежащего будуще­му заемщику. При этом не опреде­лена правовая основа использова­ния в качестве залога незавершен­ного строительного объекта. В соответствии с Гражданским кодек­сом вновь возводимый объект (в ча­стности, жилой дом или квартира), строящийся на земельном участке, принадлежащем государству, представляет собой лишь совокуп­ность строительных материалов.

В Республике Беларусь назрела необходимость создания всех вы­шеназванных предпосылок ско­рейшего введения и развития сис­темы ипотечного кредитования. Без этого банки не будут иметь реальных и надежных источников для ипотечного кредитования, а также не будут ограждены от рис­ков непогашения кредитов.

В нормальных экономических условиях с точки зрения банка ипотечный кредит обладает рядом привлекательных черт:

       надежное обеспечение ссуды недвижимостью снижает вероят­ность убытков;

       долгосрочный характер кре­дитования избавляет банк от при­сущих краткосрочным ссудам час­тых переговоров и проверок плате­жеспособности потенциальных за­емщиков;

       закладные, выданные в качестве обеспечения кредитов, банк может реализовать на вторичном рынке, высвобождая тем самым кредитные ресурсы для предостав­ления других кредитов [15, с.117].

Вместе с тем при ипотечном кредитовании у банка могут воз­никнуть следующие сложности:

       с этим кредитом связана не­обходимость держать в штате банка специалистов по оценке недвижимости либо постоянно обращаться в специализированные организации по ее оценке, что существенно по­вышает издержки банка;

       при неразвитости вторичного рынка закладных выдаваемые на 20-30 и более лет кредиты означа­ют весьма продолжительное отвле­чение средств банка из оборота;

       преимущественно долгосроч­ный характер ипотечного кредита повышает вероятность ошибки при определении уровня процента по этим кредитам. При росте рыноч­ных процентных ставок свыше процента, установленного по ипо­течным кредитам, банк может по­нести большие убытки;

       немаловажным фактором яв­ляется и то, что в основе финансо­вой устойчивости системы ипотеч­ного кредитования должны лежать возможности кредитополучателя аккумулировать необходимые средства для первоначального пла­тежа на строительство (приобрете­ние) жилья и его платежеспособ­ность, позволяющие своевременно и в полной сумме погасить полу­ченные кредиты.

Исходя из вышеизложенного, можно сформулировать следую­щие, необходимые для успешного и широкого осуществления банка­ми ипотечного кредитования, условия:

       наличие в стране необходи­мых макроэкономических усло­вий;

       принятие актов законода­тельства, регулирующих ипотеку и ипотечное кредитование, опреде­ляющих правила выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг (закладных);

       наличие достаточных свобод­ных финансовых ресурсов (или на­дежных источников их поступле­ния), которые банк может надолго отвлечь от операций с краткосроч­ными кредитами;

       налаживание развитого вто­ричного рынка закладных и доста­точно оживленного спроса на ипо­течные ценные бумаги со стороны инвесторов и условие высокой лик­видности закладных;

       создание системы регистра­ции земли, другого недвижимого имущества, ипотеки и других сде­лок, позволяющей кредиторам из­бежать риска появления неучтен­ных прав на заложенное имущест­во;

       создание системы страхова­ния недвижимости, а также дру­гих рисков, связанных с ипотеч­ным кредитованием;

       обеспечение реальной воз­можности обращения взыскания на заложенное имущество, созда­ние оперативной системы судебно­го рассмотрения дел при обраще­нии взыскания на предмет ипоте­ки.

В дальнейшей перспективе при активных действиях государства по повышению экономического роста и системном подходе ипотеч­ное кредитование, в свою очередь, может выполнить роль мощного ускорителя развития экономики страны и принести ожидаемый со­циальный эффект.

Заключение

Таким образом, по результатам реформирования жилищного сектора, становления ипотечного кредитования необходимо отметить, что были сделаны определенные шаги в этой области, но, с другой стороны, сделано недостаточно.

Важно отметить, что каждый вид ипотеки, инструмент кредитования имеет свои плюсы и минусы и может быть оптимален для конкретной страны с определенным развитием кредитно-банковской инфраструктуры, правовой базы, государственного контроля, наличием необходимой финансовой помощи. 

Опыт Германии как классической страны ипотечного кредитования следует в полной мере использовать в процессе развития и становления отношений по залогу недвижимости в Республике Беларусь. В условиях нестабильной экономики выбор именно этой модели представляется самым верным. С помощью ипотечного кредитования могут быть в значительной мере решены проблемы, связанные с финансированием жилищного строительства, развития крестьянских (фермерских) хозяйств, долгосрочных инвестиционных проектов в промышленности и сельском хозяйстве. Ипотека может стать важным фактором выведения белорусской экономики из кризиса с последующей социальной стабилизацией страны.

Препятствием для эффективного проведения ипотечного кредитования следует признать, в первую очередь, низкий уровень жизни населения и платежеспособности предприятий, а также высокий уровень инфляции, что отрицательно сказывается на увеличении объемов долгосрочных вкладов граждан. Оказывает влияние и недостаточный уровень правовой базы в области регулирования ипотечных отношений.

В комплексе стабилизационных экономических мер следует:

    предусмотреть создание специализированных кредитно-финансовых учреждений, осуществляющих кредитование под залог недвижимости;

    разработать и принять законодательные акты об ипотеке и государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ними;

    решить проблему анализа кредитоспособности заемщика и проведения оценки недвижимого имущества. С целью активизации работы в данном направлении следует всемерно совершенствовать развитие земельного кадастра и кадастра зданий и сооружений, организовывать подготовку специалистов оценщиков и обеспечить эффективный контроль со стороны государства за рынком недвижимого имущества.

Развитие ипотечного кредитования не может быть обеспечено без активной поддержки государством ипотеки через налоговую политику, формирование у хозяйствующих субъектов и населения высокой степени доверия к ипотечным кредитам. Несомненно, главные проблемы ипотеки лежат в экономике, и макроэкономическая стабильность является непременным условием преодоления общего кризиса и эффективной работы финансовой системы. Только в условиях устойчивого экономического развития возможно функционирование рыночного ипотечного кредитования. Притом, что только государству по силам организовать все имеющиеся в стране ресурсы в эффективный, качественно новый, мощный инвестиционный блок.