Виды ипотечного кредита и условия его развития в Республике Беларусь

Существует много местных инструментов: калифорнийская ипотека, ипотека «Уочовии», канадская ролл-оверная ипотека и т.д., взятых за основу многих других ипотек. При этом все инструменты постоянно модифицируются. Появляется воз­можность применения определенных видов ипотек в течение конкретного кредитного периода, допустим, в первые крити­ческие 3-5 лет с дальнейшей сменой ипотечного инструмента, возможность менять условия кредитования постоянно через определенные промежутки времени (или путем разового чере­дования нескольких инструментов), возможность одновремен­ного применения в инструменте постоянной и переменной ставки, многовариантная возможность жестко ограничивать переменную ставку другим инструментом. Вследствие этого многие инструменты в некоторой степени универсальны.

Ипотека с плавающей ставкой. Процентные ставки по таким закладным не фиксируются и изменяются в соответствии с определенным индексом ставок, избираемым в момент заключения соглашения. Ссудодатель не обязан повышать процент при повышении индекса, но должен снижать ставки при соответствующем снижении индекса. Минимальное и максимальное изменение процентных ставок могут оговариваться заранее, а сами эти изменения отражаться на размерах месячных платежей, сроках погашения, текущем остатке или выражаться в некоем сочетании этих способов. Размеры процентных ставок могут меняться один раз в 3 или 6 месяцев, но размеры платежей подлежат изменению один раз в год, 2 или 3 года. Если процентная ставка возрастает настолько, что месячный платеж оказывается недостаточным для ее погашения, остальная часть прибавляется к остатку ссуды, т.е. появляется отрицательная амортизация.

Ипотека с дифференцированными платежами. Этот вид ипотеки имеет такое отличие, когда процентные ставки фиксируются, но платежи начисляются с более низкого уровня, чем при ипотеке с фиксированной ставкой. Размеры платежей нарастают по определенной шкале в первые годы погашения. В результате платежи достигают более высокого уровня, чем при фиксированной ставке. Начинаясь с низкого уровня эти платежи могут оказаться недостаточными для того, чтобы покрыть причитающиеся проценты, поэтому недоплаченные суммы приплюсовываются к остатку ссуды. В результате остаток в течении нескольких первых лет может возрастать ( это очень удобно при будущем возрастании доходов заемщика).

Ипотека с обеспечением в виде возможных платежей со сберегательного счета. Это особый вид ипотеки с дифференцированными платежами. Как уже говорилось, низкие первоначальные платежи могут оказаться недостаточными для выплаты всех процентов. Недоплаченная часть процентов в таких случаях выплачивается из суммы со сберегательного счета, предоставленного заемщиком в качестве обеспечения.

Ипотека с дифференцированными платежами при плавающей ставке. Эта форма соединяет в себе доходность обычной ипотеки с плавающей процентной ставкой и низким уровнем первоначальных платежей, свойственных другим видам заклада. Это достаточно сложный инструмент, но его можно представить как ипотеку с двумя процентными ставками. По первой дебетовой ставке взимаются проценты заемщика, а по второй рассчитываются размеры платежей. Общей чертой всех ссуд, предоставляемых по этой схеме, являются меняющиеся дебетовые ставки и первоначальные платежи более низкие, дебетовые процентные ставки.

Все разновидности этой ипотеки предполагают рассрочку выплаты процентов за первые годы погашения ссуды. Это приводит к определенной отрицательной амортизации, сумма которой может стать весьма значительной, если дебетовая ставка возрастет в первоначальных периодах с его низким уровнем платежей. В некоторых случаях схема расчетов предусматривает ежегодное возрастание платежей на установленную сумму в течении первых нескольких лет. В других же случаях низки уровень выплат может сохраняться в течении первых 3 или 5 лет. Вообще число возможных вариантов этой схемы представляется бесконечным.

Ипотека “ воздушный шар ”. Это название относится к любой ипотеке, сумма которой полностью не выплачивается в течение периода погашения долга. Такая ипотека может выступать в двух главных формах. В первом случае платежи покрывают лишь проценты по долгу, но не его основной суммы. Срок погашения такой ипотеки обычно составляет от 3 до 5 лет. Во втором случае (частичная амортизация) ежемесячные платежи производятся в тех же размерах, что и при долгосрочной ипотеке, но срок окончательного расчета наступает раньше выплат основной суммы. При частичной амортизации ипотека может иметь изменяющуюся процентную ставку, а сроки погашения нередко устанавливаются до 15 лет. В момент наступления срока окончательного расчета заемщик может все еще оставаться должником на значительную сумму по ипотеке. Если он решит продать дом до наступления срока, вырученные средства могут оказаться достаточными для выплат оставшегося долга. Если должник не выезжает из дома и не реализует его, ипотека обычно рефинансируется, но первоначальный ссудодатель не обязан рефинансировать ссуду, и если он все же делает это, то на заемщика может быть возложена обязанность принять на себя полностью или  частично все расходы, связанные с оформлением рефинансирования.

Ипотека с последующим разделением прибыли от продажи недвижимости. При этом виде ипотеки процентная ставка назначается на уровне ниже стандартного, а заемщик в обмен обязуется разделить  с ссудодателем прибыль от реализуемого имущества. Размеры процента здесь носят условный характер и составляют долю полного процента, определяемую в зависимости от повышения стоимости  заложенного имущества. При продаже или передаче собственности, при рефинансировании или наступлении срока погашения ссуды заемщик может выплатить кредитору часть той суммы, на которую возросла стоимость имущества, обеспечивающего ссуду. Платежи по этому виду ипотеки основываются на долгосрочной схеме, но фактически срок погашения может наступать через 5-10 лет.

Кредитор и заемщик совместно определяют размер скидки с процентной ставки, сроки погашения и долю выплаты, причитающуюся кредитору. Поскольку в период предоставления ссуды размеры повышения стоимости залога еще не известны, невозможно определить и общие размеры процента и его фактически выплачиваемую долю. Хотя первоначальные платежи по этому виду ипотеки обычно бывают невысокими, они могут значительно возрасти, если причитающуюся ссудодателю долю повышения стоимости залога и оставшуюся часть основной суммы долга придется рефинансировать по рыночным ценам.

Ипотека со ставкой, индексируемой в зависимости от уровня цен. Этот вид ипотеки отличается от других тем, что остаток долга индексируется в соответствии с уровнем реальной инфляции. Поскольку индексируется остаток, процентная ставка не должна включать инфляционную надбавку. В этом случае процент выступает в своем чистом виде и обычно колеблется на уровне около 3%. При этом в договоренную процентную ставку с самого начала должна быть ясно заложена инфляционная премия.

Ипотека с периодическим пересмотром процентной ставки. В этом случае устанавливается фиксированная процентная ставка на срок от 3 до5 лет, после чего пересматривается. Ипотека этого вида обычно бывает долгосрочной – на срок до 30 лет. Размеры платежей изменяются в зависимости от процентной ставки. Краткосрочная ссуда автоматически возобновляется, но если чистая процентная ставка представляется неприемлемой, заемщик должен рефинансировать ипотеку или реализовать имущество. Размеры ежегодного повышения процентной ставки и ее общего роста в период погашения ссуды могу ограничиваться.

Обратная рентная ипотека. Эта схема предусматривает периодические выплаты домовладельцам за счет ссуды, обеспеченной их жилищем. Она рассчитана на людей преклонного возраста, испытывающих трудности в связи с сокращением их доходов. Процентная ставка может быть плавающей, а срок погашения устанавливается с возможностью рефинансирования. Возврат всей суммы долга наступает с продажей дома или смертью должника.

Обратная закладная. Своеобразная форма кредита, который продавец собственности предоставляет покупателю, соглашаясь заложить ему эту собственность, чтобы способствовать сделке. Процентная ставка обычно бывает высокой, а ссуда краткосрочной. При значительных первоначальных платежах эта ипотека часто заканчивается ипотекой “ воздушный шар ” в конце срока.

В зависимости от срока погашения выделяют кредиты, погашаемые в срок, и кредиты, погашаемые досрочно. Ипотечный жилищный кредит может быть погашен согласно установленному договором сроку или досрочно по инициативе заемщика (например, двухнедельная ипотека), а также по инициативеꗬÁ䁕Йደ¿က؀
ււււ୎୎୎ୢ呆呆呆дитования (в среднем на 10 лет) из-за значительного уменьшения общей суммы кредитного долга за счет большего числа платежей и их возрастающей суммы.

Ипотека “до востребования” подразумевает выплату остатка кредитного долга практически в любой момент по требованию кредитора.

Анализ видов банковского ипотечного кредитования показывает их значительное разнообразие в развитых странах, что обусловлено повышением неустойчивости конъюнктуры рынка жилья; избытком инвестиционных ресурсов в развитых странах и, следовательно, поиском способов кредитования, доступных для основной массы населения; усиливающейся конкуренцией между банками на ипотечном рынке.

Для успешного функционирования ипотечного кредитования очень важно изучить виды и зарубежный опыт организации выдачи ипотечных кредитов. 

2. Ипотечно-финансовые модели организации ипотечного кредитования

в мировой практике

Для эффективного функционирования ипотеки необходимо обеспечить стабильность порождаемых ею финансово-кредитных отношений, непосредственно связанных с инвестиционно-финансовой и экономической системой в целом. В основном именно на этом — стабильности системы, малой степени рискованности технологий, притом в достаточно долговремен­ном периоде, а также определении эффективного источника постоянной пополняемости кредитно-финансовых ресурсов для ипотечных операций — базируется выбор модели ипотеч­ной схемы жилищного инвестирования при становлении инсти­тута ипотеки в реформированной экономике. При этом сложив­шиеся исторические условия, состояние экономики, рынка и рыночных отношений, проводимая государством политика сбе­режений, институциональное развитие общей финансовой, а также банковской, страховой, налоговой, оценочной, лицензи­онной, регистрационной инфраструктуры, наличие соответст­вующего законодательного поля имеют существенное значение.

Проана­лизируем, как складывались и на чем базировались сущест­вующие в мире основные современные схемы жилищного инвестирования и ипотечного кредитования. При этом также очень важно проанализировать причины и направления рефор­мирования классических инвестиционных технологий, созда­ния новых технологических схем ипотечного кредитования, уловить общие тенденции в области принципиально новых подходов к технологиям жилищного инвестирования.

В книге В.А Кудрявцева и Е.В. Кудрявцевой «Основы организации ипотечного кредитования» приведены три ипотечно-финансовые модели организации ипотечного кредитования, которые авторы структурируют в соответствии с открытостью ипотечного института другим кредитным учреждениям следу­ющим образом:

1) усеченно-открытая модель;

2) расширенная открытая модель;

3) автономная модель [6, с.39].

Эта структура достаточно полно отображает суть и принци­пы работы существующих моделей. Однако в настоящее время вопрос ресурсного обеспечения кредита, новые технологии образования денежных потоков для выдачи ипотечных креди­тов, степень и качество участия кредитного учреждения (ипо­течного банка), а также самого заемщика в процессе инвести­рования являются наиболее важными системообразующими факторами институционального развития рынка ипотечных кредитов. Общая тенденция трансформации организационно-правовых структур и их функций также принципиально изме­няет схемы основных финансовых потоков, направляемых в ипотечный сектор. Поэтому правильнее было бы структуриро­вать кредитные институты, во-первых, в соответствии с непо­средственной степенью их участия в процессе кредитования и инвестирования (т.е. в зависимости от того, кем является первичный кредитор — непосредственно кредитором или фи­нансовым посредником), во-вторых, в зависимости от участия (или неучастия) заемщика в образовании организационно-пра­вовой формы кредитного института и его финансовых активов.

Таким образом, сегодня в мировой практике ипотечного кредитования условно сложились как бы две финансовые схемы:

1-я — одноуровневая схема ипотечного кредитования;

2-я — американская схема (модель) ипотечного кредитования с вторичным рынком ипотечного кредита.

Одноуровневая схема ипотечного кредитования.

В этой инвестиционной схеме только заемщик и кредитор связаны ипотечным кредитом. Схематично можно обозначить ее «заемщик — кредитор».

Эта кредитно-финансовая схема характерна практически для всех кредитных институтов: для ипотечных банков, ссудно-сберегательных ассоциаций, взаимно-сберегатель­ных банков, различных кредитных союзов и т.д. Она успешно работает во всем мире в течение уже нескольких столетий. Суть этой инвестиционной схемы, которая в свою очередь может включать большое число инвестиционных технологий, в следующем: ипотечный кредит всегда остается непосредственно у кредитора, и именно кредитор является конечным инвестором данного кредита. Кредитное учрежде­ние само получает все выплаты по ипотечному кредиту и само гасит кредит.

Рассмотрим технологию работы первой финансовой схемы — так называемой континентальной модели ипотеч­ного кредитования (характерной для многих стран Централь­ной Европы), а также функции кредитных учреждений одно­уровневой системы жилищного инвестирования на примере немецких инвестиционных учреждений.