Виды ипотечного кредита и условия его развития в Республике Беларусь

Необходимо отметить, что ипотечный пул — это сгруппированные по определенным конкретной целью сходным характеристикам закладные под недвижимость для дальнейшей перепродажи их на финансовых рынках в различ­ных видах. Поэтому каждый пул содержит уникальный набор кредитов. Структура сгруппированных кредитов может фор­мироваться исходя из самых разных показателей. Эффективно структурировать кредитные долги: объединить однородные кредиты по видам недвижимости, процентных ставок, приме­няемых инструментов, субординированности кредита, по сро­кам (в этом случае в расчет обычно берется только оставшийся срок кредитования) и т.д. исходя из конкретных целей секьюритизации, определить показатель (или показатели), на основе которого будет формироваться ипотечный пул, — это одна из главных, достаточно сложных инвестиционных задач [8, с.94-95].

Здесь надо сказать, что аналогично продаже права на долевое участие в кредите может быть продано право на долевое участие в самом ипотечном пуле (пакете кредитов).

В данной главе выделены два типа моделей ипотечного кредитования: классическую одноуровне­вую (немецкую) и двухуровневую (американскую) модель. И та, и другая модель существуют за счет средств сторонних инвесторов, приобретающих оп­ределенные ценные бумаги, т.е. являются открыты­ми. В первом случае рассматриваемые ценные бумаги представляют собой ипотечные облигации, которые эмитируются непосредственно кредитора­ми - ипотечными банками и обеспечены недвижи­мостью в виде закладных листов.

С другой стороны, в двухуровневой модели произ­водится секьюритизация ипотечных кредитов специ­альным институтом, учреждаемым обычно Правительством (например, в лице Министерства финансов) часто при финансовой поддержке цент­рального банка. Данный институт занимается выку­пом на рыночных условиях ипотечных кредитов у коммерческих банков, а источником средств служит продажа специальных ценных бумаг, обеспеченных потоком денежных средств по выданным ипотечным кредитам, и обычно гарантированных государством. Непосредственные кредиторы, таким образом, не искажают структуру своих активов и пассивов и по­лучают ресурсы для выдачи новых кредитов. Они, кроме того, обычно продолжают обслуживать про­данные ипотечные кредиты, получая за это комис­сионное вознаграждение [9, с.38-39].

Таким образом, как в одноуровневой, так и в двуху­ровневой модели ипотеки привлечение средств ко­нечных инвесторов производится с помощью ценных бумаг. Эмиссия ценных бумаг, в свою очередь, пред­полагает создание их вторичного рынка. При этом одной из главных предпосылок возникновения вто­ричного рынка ипотечных ценных бумаг (особенно организованного) является внедрение так называе­мых ипотечных стандартов - свода правил, проце­дур и нормативов ипотечного кредитования. Эти правила и нормативы могут устанавливаться креди­тором, но, безусловно, главная роль в стандарти­зации принадлежит государству в лице надзорного органа за рынком ипотечного кредитования. Ипотеч­ные стандарты позволяют уменьшить кредитные рис­ки, а вторичный рынок дает возможность эмитентам регулировать свою ликвидность.

3. Проблемы и условия развития ипотечного кредита в Республике Беларусь

В соответствии с законодатель­ством Республики Беларусь рас­пространение залоговых прав на недвижимое имущество в банков­ской практике республики дли­тельное время использовалось пре­имущественно в отношении юри­дических лиц. Постепенно появля­лись предпосылки распростране­ния залоговых прав на недвижи­мое имущество и землю, принадле­жащие физическим лицам. С 1992 года, согласно действующему зако­нодательству, кроме государства, частично права собственности на землю получили и граждане Рес­публики Беларусь. А поскольку для обеспечения исполнения обя­зательств по кредитам они не рас­полагали достаточным имущест­вом, возникла необходимость рас­пространения ипотеки и на при­надлежащую им землю.

В экономически развитых стра­нах Запада имеется разветвленная система правового залога недвижи­мости, которая отрабатывалась ве­ками. В странах с рыночной эконо­микой ипотечный кредит выделен в самостоятельный вид кредитова­ния. Важнейшее значение при этом имеет жилищная ипотека, то есть залог жилья под кредит на его покупку или строительство.

Как известно, кредиты под за­лог недвижимости носят долго­срочный характер. В Республике Беларусь, учитывая отсутствие не­обходимых экономических усло­вий, позволяющих банкам привле­кать средства юридических и фи­зических лиц на долгосрочной ос­нове, они широкого распростране­ния не получили. Более того, бан­ковская система при наличии оп­ределенного интереса в развитии инфраструктуры ипотечного кре­дитования, тем не менее, не в со­стоянии самостоятельно дать тол­чок этому процессу. Для предо­ставления долгосрочных кредитов банками не могут быть использованы “короткие деньги” в виде вкла­дов граждан до востребования или помещенных на небольшой срок. В целях избежания рисковых опера­ций долгосрочные вложения долж­ны быть обеспечены стабильными долгосрочными ресурсами.

Как показывает мировой опыт, важнейшим условием выхода из социально-экономического кризи­са любой страны является рост жи­лищного строительства.

В Национальной жилищной программе Республики Беларусь, разработанной в 1999 году и ут­вержденной правительством, опре­делено, что поддерживаемая госу­дарством система ипотечного кре­дитования эффективно влияет на решение проблем жилищного ин­вестирования и в перспективе ста­нет основой финансирования жи­лищного строительства.

Двигателем экономическо­го роста жилищное строительство может стать лишь при наличии до­статочно устойчивого платежеспо­собного спроса на его продукцию. Однако проблема заключается в том, что ни у государства, ни у граждан, остро нуждающихся в жилье, нет средств, достаточных для жилищного строительства.

Основным финансовым источником жилищного строительства, осуществляемого в соответствии указами президента Республики Беларусь, в настоящее время являются льготные эмиссионные кредиты Национального банка, которые направляются через АСБ “Беларусбанк” населению на весьма льготных условиях [10, с.6].

Помимо этого, в республике внедряются системы привлечения в жилищное строительство внебюджетных источников, включая систему стройсбережений, основанную на долгосрочных жилищных накоплениях граждан. Суть заклю­чается в том, что в своей основе она является замкнутой финансовой системой, в которой один и тот же вкладчик на накопительном этапе своего участия в системе является кредитором других вкладчиков, а на втором, кредитном этапе, является уже ссудополучателем. Фи­нансовые ресурсы в этой замкнутой системе берутся изнутри, а не с внешнего финансового рынка, как при ипотечном кредитовании. Ука­занный вариант системы стройсбережений позволяет осуществлять кредитование участников, выпол­нивших условия накопительного этапа, не в денежной, а в натураль­ной форме — досрочным вселением инвестора в квартиру, оплаченную им лишь наполовину.

Исполнительные комитеты привлекают финансовые средства на строительство жилья также пу­тем продажи юридическим и физи­ческим лицам облигаций местных целевых облигационных займов.

В республике получило распро­странение и долевое жилищное строительство.

Белорусские банки, являясь агентами или уполномоченными указанных выше органов, выпол­няют определенные функции при осуществлении этих программ. В частности, они осуществляют ве­дение накопительных счетов граж­дан, распространение жилищных займов, предоставление кратко­срочных кредитов и другие опера­ции. Однако следует заметить, что все эти программы, основанные на накоплении собственных средств, рассчитаны только на граждан, имеющих высокие доходы и накоп­ления, и носят локальный харак­тер.

Решение проблемы безэмиссионного кредитования жилья может быть достигнуто путем разработки и внедрения ипотечного кредито­вания на основе привлечения на цели жилищного строительства свободных средств инвесторов.

В настоящее время банки занимаются кредитованием жилищного строительства в ограниченных объемах, что связано с целым рядом как общеэкономических, так и специфических для банковской системы проблем. Наиболее важными из них являются:

1)   недостаток долгосрочных кредитных ресурсов;

2)   наличие высокого кредитного и процентного рисков;

3)   низкая эффективность долгосрочного банковского жилищного кредитования.

Недостаток долгосрочных кредитных ресурсов определяется высоким уровнем инфляции, превышающим рентабельность продукции и услуг; невысоким уровнем доходов населения; низкой платежеспособностью предприятий, что отрицательно сказывается на состоянии долгосрочной депозитарной базы банков. Целесообразным представляется создание банка долгосрочного кредитования, являющегося агентом правительства в финансировании государственных программ строительства жилья, а также создание открытого банковского консорциума, ведущим банком которого может выступить АСБ “Беларусбанк” [11, с.28].

Повышенный процентный риск при кредитовании жилищного строительства обусловлен долгосрочным характером кредитования в условиях высокой инфляции. Меры, предпринимаемые в настоящее время банками (сокращение срока ссуд, увеличение первоначального взноса, повышение процента), приводят к уменьшению спроса на кредит. Более приемлемым способом является разработка гибких режимов погашения ссуд: погашение с учетом уровня инфляции, низкие помесячные взносы и внесение крупного платежа в конце срока, равномерное нарастание взносов. Для снижения кредитного риска можно использовать диверсификацию портфеля жилищных кредитов, полный анализ кредитоспособности заемщика.

Целесообразным решением проблемы низкой эффективности кредитования является льготирование налогообложения кредиторов, изменение механизма расчета отчислений в фонд обязательного резервирования [11, с.28]. 

В каждой стране система ипо­течного кредитования имеет свою специфику, однако структура ее везде одинакова. Она включает за­логодателей, инвесторов, финансо­вые учреждения, информацион­ные системы и вторичный рынок. Опыт европейских стран подтверждает, что наиболее приемле­мой моделью в условиях Республи­ки Беларусь может быть одноуров­невая модель ипотечного кредито­вания, при которой выдача ипотеч­ных кредитов осуществляется специализированной ипотечной кре­дитной организацией с последую­щим рефинансированием за счет выпуска ипотечных облигаций - закладных листов.

Разработка и реализация про­граммы ипотечного кредитования, как и любой другой, требует системного подхода. В связи с этим в Республике Беларусь подготовлена и утверждена постановлени­ем Совета Министров Республики Беларусь от 07.08.2001 № 1173 Концепции создания систе­мы ипотечного жилищного креди­тования, которая предусматрива­ет:

1. Осуществление кредитной поддержки через банковскую сис­тему, которая включает:

— долгосрочное ипотечное жи­лищное кредитование граждан:

— кредитование жилищного строительства;

2. Меры безвозмездной государ­ственной поддержки граждан при строительстве (приобретении) жи­лья — жилищные субсидии.

Проектом Концепции предус­матривается создание системы (на подобие германской), включающей первичный и вторич­ный рынки ипотечных кредитов, где первичный рынок составляют банки-кредиторы и кредитополу­чатели (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), вторичный рынок — банки-кредиторы и ин­ституциональные инвесторы, приобретающие у банков ипотечные облигации (рефинансирование). 

Как отмечалось в главе 2, ипотечное кредитование ус­пешно развивалось в Германии в течение нескольких веков. В отличие от американской модели, где участники тесно связаны и невыполнение обязательств одним из участников рынка ведет к неисполнению обязательств другими участниками, европейская модель более устойчива. Основ­ной тип кредитного института в этой модели — ипотечный банк. Долгосрочные ресурсы формиру­ются за счет продажи ценных бу­маг: облигаций, сертификатов, за­кладных листов и других. Процент выплаты дохода по ним практичес­ки соответствует проценту по ипо­течному кредиту с небольшой раз­ницей на покрытие расходов и по­лучение банковской прибыли. Вы­пуская ценные бумаги, банк про­дает их инвесторам со скидкой, то есть ниже их номинальной стоимо­сти на несколько процентов. За­крытость этой схемы заключается в том, что в ней задействовано не­много посреднических организа­ций, а главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку. Согласно этой схеме весь инвестиционный про­цесс регулирует сам банк исходя из экономической ситуации и соб­ственных интересов. Именно по этой причине, а также потому, что таким образом можно обеспечить соответствие активов и пассивов, немецкая модель выгодно отлича­ется от американской и имеет все шансы успешно быть реализован­ной в Республике Беларусь.

В Концепции, разработанной Министерством экономики, заложены следующие основные принципы:

       доступность ипотечных кредитов для граждан не только с высоким, но и средним уровнем доходов;

       прозрачность системы кредитования, как рыночного механизма, обеспечивающего целевое использование средств инвесторов, а также возможность их выхода без потерь из системы;

       саморазвитие системы ипотечного кредитования жилищного строительства за счет постоянного вовлечения в свою сферу различных финансовых ресурсов;

       государственная поддержка системы путем установления нормативно-правой базы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников ипотечного жилищного кредитования, а также стимулирования привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу.