Виды ипотечного кредита и условия его развития в Республике Беларусь

Ипотечное кредитование успешно развивалось в Германии в течение нескольких веков. В настоящее время ипотечные банки со своей финансовой инфраструктурой представляют собой высокоразвитую систему долгосрочного кредитования. К концу 60-х годов в ФРГ было 24 акционерных банка, 5 акционерных судостроительных банков и 14 государственных ипотечных [7, с.403]. Кроме того, существуют 13 региональных земельных стройсберкасс, которые являются отделениями земельных банков.

Небольшое число крупных банковских и иных кредитных институтов компенсируется множеством мелких. В Германии существует разветвленная сеть филиалов и дочерних учрежде­ний крупных ипотечных банков.

Институциональная структура кредитной системы Герма­нии и доля ведущих кредитных институтов в жилищном финансировании в настоящее время имеет следующий вид:

Стройсберкассы (34 ед.) — 27,2%
Сберкассы — 25,8%
Ипотечные банки — 24,7%
Иные учреждения залоговых систем 
(кредитные товарищества (2382 ед.), страховые общества (448 ед.) и др. — 22,3%.
Необходимо отметить, что ипотечным кредитованием в пос­леднее время очень  активно стали заниматься крупнейшие коммерческие банки-монополии — гроссбанки, многие из ко­торых создали свои ипотечные банки или приобрели доли участия в ипотечных кредитных институтах. В последние 20 лет гроссбанки осуществляют кредитование строительства в очень больших объемах [8, с.84].

Немецкую одноуровневую схему ипотечного кредита можно разделить на две подсхемы или на два общих типа кредитных институтов долгосрочного кредитования в зависимости от учас­тия заемщика в организационно-правовой форме и технологии формирования кредитных ресурсов (а соответственно и степе­ни открытости финансовому рынку): классическая континен­тальная модель — собственно ипотечные банки и ссудно-сберегательные учреждения.

                                               Первичный рынок ипотечного кредита

Рис. 2.1. Классическая схема первичного рынка ипотечного кредита [8, с.91].

Классическая континентальная модель. Основной тип кредитного института этой инвестиционной схемы — ипотечный банк.

Рассмотрим работу ипотечного банка в Германии.

Как уже отмечалось, проблема ресурсного обеспечения ипотечного кредитования — одна из постоянных основных проблем всех кредитных институтов. Формирование ресурсов в этой подсхеме происходит по классической инвестиционной модели. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотеч­ных кредитов недостаточно, банки всегда используют различ­ные дополнительные схемы для их привлечения. В частности, привлекают краткосрочные ресурсы — «короткие деньги», это могут быть средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы, иные краткосрочные средства; долгосрочные ресурсы — «длинные деньги», получаемые за счет долгосроч­ных займов, а также продажи собственных ценных бумаг: облигаций, сертификатов, закладных листов и др., обеспечен­ных выданными этими же банками кредитами. Здесь следует отметить, что для среднего специального кредитного института характерно следующее: более 50 % пассивных операций состав­ляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем следуют привлеченные средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.

Закладные листы выпускаются в различных купюрах — 10, 20, 100, 200, 500, 1000 марок (иногда - 5000 марок), сроком на 10-25 лет (максимальный срок действия немецких ценных бумаг — 30 лет). Закладные листы могут быть либо на предъявителя (закладные листы на предъявителя — это в основном мелкокупюрные бумаги), либо именные. Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Маржа, как правило, составляет всего примерно 0,25% [7, с.400]. Выпуская ценные бумаги, ипотечный банк продает их через другие кредитные или финансовые учреждения, в основном коммер­ческие, с бонификацией (со скидкой), т.е. ниже их номиналь­ной стоимости на несколько процентов. Необходимо отметить, что в отличие от США в Германии закладные листы (так в основном называются немецкие ценные бумаги) котируются на фондовых биржах.

Закрытость этой схемы заключается в том, что главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним, при этом всегда является непосредственным обладателем кре­дита. В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций и задействовано немного посредни­ческих организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя лишь из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации.

Именно этим, а также возможностью в достаточно большой степени выдерживать соответствие активов и пассивов банка данная система кредитования в целом отличается от американ­ской. Несомненно, немецкая технология обладает большей надежностью  и  стабильностью,  что позволяет значительно снизить банковский процент, т.е. удешевить кредит.

Большие риски долгосрочных операций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которые обычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. В частности, большинство технологий лишь после выплаты всей суммы процентов за кредит позволяет осуществлять до­срочную выплату основного ипотечного долга. Таким образом, кредитный институт страхуется от недополучения прибыли от непосредственных убытков по операциям с данным клиентом. Обычно этот срок указывается в договоре исходя из применя­емого инструмента.

Сроки кредитования в Германии значительно меньше, чем в США, кредит выдается в основном на 10-15 лет.

В настоящее время для решения вопроса увеличения сроков кредитования применяется следующая инвестиционная нова­ция: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяются по разным технологическим схемам.  По одной из них заемщик берет одновременно как бы два кредита, которые он гасит последо­вательно,  — кредит Сбербанка погашается в течение первых 12-14 лет, и лишь затем кредит ипотечного банка (финансовая схема так называемых связанных между собой кредитов) [7, с.400]

Аналогичная инвестиционная технология объединяет поми­мо сберегательных и ипотечных банков также и другие финан­совые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности Сбербанк, стройсберкасса, ипотечный банк, страховая компания и др., объединяются в одну инвес­тиционную группу. Такая группа вырабатывает единую техно­логию  работы с  клиентом,  который  получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредитов) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могут осуществлять кредитование:

во-первых, в более гибкой форме и более качественно;

во-вторых, происходит значительное уменьшение процент­ной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение сроков кредитования;

в-третьих, облегчается чисто организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация и т.д. При этом благодаря применению специальных общих техноло­гий, в частности удвоенного контроля, общего (или комбини­рованного) страхования, увеличивается надежность такого кредита.

Необходимо акцентировать внимание на этой технологии, так как сам принцип построения этой финансовой модели с синдицированным или согласован­ным финансированием может оказаться достаточно интерес­ным для Республики Беларусь при огромном сегодняшнем дефиците банков­ских ресурсов. Причем схема консолидации финансовых средств различных субъектов кредитования (или субъектов инвестирования) в общую схему для осуществления единой инвестиционной программы может осуществляться в самых разных технологических вариантах.

Благодаря классической схеме работы с относительно про­стой организацией сберегательных, ипотечных и эмиссионных функций, а также высокой надежности ипотечные банки такого типа широко распространены во многих странах — Германии, Франции, Испании, Израиле, странах Северной Европы и др.

     Ссудно-сберегательные учреждения. Исторически сложилось, что в ссудно-сберегательных ин­ститутах заемщик является одновременно учредителем. То есть при нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов на инвестиционных рынках кредитные институты подключают к классической технологии образования кредитных фондов раз­личные внутренние системы накопления части инвестиционно­го капитала самим заемщиком. При этом процесс накопления, а главное, участие заемщика в образовании и работе кредитного учреждения служат дополнительной гарантией будущего кре­дита.

Американская модель ипотечного кредитования.

Двухуровневая модель ипотечного кредита характерна для США и некоторых стран Западной Европы.

Отличие данной модели кредитования от классической за­ключается в решении извечной основной проблемы кредитных институтов — проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования, которая своеобразно решается с организацией вторичного рынка ипотечных кредитов. (Наглядно решение проблемы кредитных фондов первой и второй моделей пока­зано на рис. 2.2-2.3.).

В данной схеме первичные кредиторы, образуя нижний уровень ипотечного кредитования, являются всего лишь фи­нансовыми посредниками.

В странах с развитой рыночной инфраструктурой кредитно-финансового рынка, в частности в США, дополнительно к первичному ипотечному рынку используется вторичный рынок ипотечных креди­тов. На вторичном рынке враща­ются проданные ипотечные кредиты или секьюритизированные активы, выпущенные на базе ипотечных кредитов.

Обозначим эту схему «заемщик — кредитор — посредник — инвестор». Однако следует иметь в виду, что она может быть как в виде укороченной цепочки — «заемщик — кредитор—инвестор», так и иметь нескольких посредников.

На первичном рынке кредитные учреждения предоставляют ипотечные кредиты заемщикам на приобретение жилья под залог приобретаемой недвижимости за счет «коротких денег», не имея долгосрочных средств.

Для того чтобы быстро возвратить затраченные средства и продолжать работать, банк, выдав ипотечные кредиты, продает их инвесторам или финансовым посредникам (уступает права по выданному ипотечному обязательству), и кредит таким обра­зом «уходит» с первичного рынка на вторичный, где уже проис­ходит его продажа и перепродажа посредникам или конечным инвесторам. Полученные средства банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и опять продает их, решая таким способом проблему банковской ликвидности.

Рис. 2.2. Финансовая схема с вторичным рынком ипотечных кредитов. Схема «заемщик — кредитор — инвестор» [8, с.91].

Рис. 2.3. Финансовая схема с вторичным рынком ипотечных кредитов. Схема  «заемщик — кредитор — посредник — инвестор» [8, с.92].

Таким образом, кредит выходит за пределы первой финан­совой схемы, т.е. цепочка перемещения денежных средств от инвестора до заемщика («заемщик — кредитор») увеличивается на несколько звеньев, при этом возрастают и инвестиции в жилищный сектор за счет большего охвата как кредитно-финансовых рынков, так и специальных инвестиционных рынков, а также непосредственно рынков спроса ипотечного кредита.

Как уже было отмечено, основное отличие этой модели от классической в том, что кредитные институты в данном случае не привлекают вкладов — свои начальные операции они финансируют за счет собственного или в большей степени заемного капитала, а самое главное, дефицит постоянных долгосрочных финансовых ресурсов решается за счет средств инвесторов, купивших кредиты (ипотечные долги) или ценные бумаги, выпущенные на базе этих кредитов.

В конечном счете, продав ипотечные кредиты, ипотечные банки становятся сами только первыми финансовыми посред­никами в общей цепи ипотечного инвестирования, т.е. не являются реальными ипотечными инвесторами. На этом функ­ции банка, выдавшего кредиты, могут быть полностью исчер­паны, однако чаще он оставляет за собой функции по обслу­живанию ипотечного долга.

Здесь следует отметить, что в отличие от технологий креди­тования, характерных для стран Западной Европы, где доми­нирует первая схема, развитие ипотечного кредитования в США — это развитие рыночной системы с автономным суще­ствованием двух схем: первичного рынка как самостоятельного одноуровневого рынка ипотечного кредита (первая финансо­вая схема) и вторичного рынка, работающего с первичным рынком в одной финансово-технологической цепочке (вторая финансовая схема).

В настоящее время первая одноуровневая схема ипотечного, кредита составляет в общем объеме жилищного кредитования около 50%. Однако эта пропорция схем не является стабиль­ной, так как имеется тенденция к быстрому размыванию границ только первичного рынка. При этом часть институтов, работа­ющих только на первичном рынке, начинает постепенно вво­дить главный элемент двухуровневой схемы — выход инсти­тутов   только   первичного   рынка  на   вторичный   рынок   с продажей своих закладных инвесторам или посредникам. Поэтому чистая модель — это условное понятие, так как нередко инвестиционный   институт,   работающий   по   второй  схеме, может оставлять у себя основную часть кредитов и продавать на вторичном  рынке только  необходимую для  пополнения кредитных фондов часть, т.е. работать одновременно по обеим схемам сразу. Более того, первоначально полностью закрытые институты первичного рынка, в частности ссудно-сберегательные, также начинают трансформироваться, принимая на себя часть функций полуоткрытых институтов: получение крупных кредитных займов, выдача кредитов всем желающим, а не только пайщикам и т.д.

Рассмотрим технологию продажи ипотечного кредита фи­нансовыми институтами. Продажа ипотечного кредита на вто­ричном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть продан целиком — это простая продажа индивидуального кредита, так называе­мая продажа целиком, или продажа инструмента «целая ссуда». Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите — это так называемая продажа участия. В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты (пакетирование активов), называе­мые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, кредитными институтами на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами. Продажа небольших по объему отдельных кредитов и «прода­жа участия» — в принципе достаточно хлопотный и дорогой процесс, поэтому участие инвестора в полном конкретном ипотечном обязательстве или долевое участие в ипотечном кредите в основном относится к коммерческой недвижимости, обладающей большой стоимостью. Продажу отдельных стан­дартных кредитов осуществляют небольшие кредитно-финансовые институты и частные риэлтеры для пополнения своих финансов специализирующимся на продаже ипотечных пулов учреждениям.