Виды ипотечного кредита и условия его развития в Республике Беларусь

При выделении ссуды на строительство здания или сооружения договор ипотеки может предусматривать име­ющееся незавершенное строительство, а также материалы и оборудование, предназначенные для строительства и находящиеся во владении залогодателя или под его конт­ролем. По завершении строительства здание или сооруже­ние становится элементом предмета ипотеки.

Кредиты под залог жилья могут быть направлены на строительство индивидуальных домов (квартир в домах общей собственности), многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду или продажи.

Ссуды под недвижимость подлежат погашению на ус­ловиях рассрочки платежа и с уплатой процента. Процен­тные ставки по ипотечным ссудам дифференцируются банками, но могут устанавливаться и государством. Про­центная политика за ипотечный кредит должна быть гиб­кой, учитывая длительность ссуды и особенность залога. Она может предусматривать периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка. Могут быть сделаны оговорки по платежам с учетом рыночной стоимости закладываемой недвижимо­сти в будущем, которая подвержена влиянию целого ряда факторов (архитектура, месторасположение, тип строе­ния, качество участка, темпы инфляции, размеры процен­тов по ссудам, спрос и предложение на данный вид недвижимости и т. д.).

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и заемщика:                   

— Наличие реальной стоимости, гарантирующей воз­врат кредита, и материальной обеспеченности его на про­тяжении всего срока кредитования. Обеспечивается прин­цип конкретности залога, т. е. выделение определенного конкретного имущества для залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих претен­зий из стоимости данного конкретного имущества долж­ника, а не из всей массы его имущества. Существует также принцип гласности залога, т. е. требование, чтобы залог данного имущества был легко распознаваем для третьих лиц. В целях обеспечения гласности устанавливается нор­ма регистрации сделок с залогом, его нотариальной удостоверенности. Кроме того, залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю о всех предыдущих залогах данного имущества, а также о характере и размерах обеспечения этими залогами других обязательств. Если имущество, являющееся предметом залога переходит в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление другого лица, залог сохраняет свою силу. Он сохраняется также в случаях, когда происходит уступка (продажа) залогодержателем обеспе­ченного залогом требования (закладной) другому лицу. Повторный залог (перезалог) допускается, но требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований  предыдущего залогодержателя, т. е. банка, выполнившего роль первого кредитора.

— Возможность для кредитора широкой диверсифика­ции кредитования: неоднородность заемщиков, в разных географических регионах, на различные цели, оригинальными методами и условиями залога имущества, выдачи ссуд.

— Создаются условия для решения производственных, социально-бытовых проблем заемщика (залогодателя).

— Возможность повторного (неоднократного) использования недвижимости заемщиком для получения кредита при возврате первого. Допускается повторный залог с получением залогодателем дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущей кредитной сделкой по ипотеке и должник имеет экономическую возможность уплачивать процент и погасить долг.  

—Залогодатель (заемщик) сохраняет право на владение и использование заложенного имущества.         

— Для защиты интересов заемщика обычно предусматривается дополнительный период, в течение которого он может выкупить свое заложенное имущество до его про­дажи кредитором.                                

Рассмотрим классификацию ипотечного кредита.

Главный (первичный, основной, старший) ипотечный залог означает ипо­теку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и дающая первому кредитору преимущественное залоговое право в праве возмещения финансовых убытков из стоимости недвижимости, т.е. право первоочередного удовлетворения претензий по отношению к правам последующих кредиторов (имеются ввиду кредиторы младших ипотек), если договором не предусмотрен иной порядок удовлетворения требований.   

В отличие от первой ипотеки вторая (вторичная, последующая) ипотека- залог ранее заложенной недвижимости. Все последующие ипотеки, возникающие как позднее официально зарегистрированное право - вторая, третья и т.д., младшая, последняя, завершающая и т.д., являются следующими по отношению к первому официально зарегистрированному праву. Сумма кредита рассчитывается исходя из последней рыночной стоимости недвижимости минус сумма первой ипотеки (или предыдущих). Например, если покупателю нужна ипотека в размере $50 тыс., а предыдущий владелец имеет ипотеку с низкой процентной ставкой и остатком задолженности в размере $30 тыс., то возможно приобретение этой ипотеки за $50 тыс. При этом платежи второму владельцу должны быть достаточными для того, чтобы продолжить погашение ипотеки и погасить дополнительную ссуду в размере $20 тыс. Выгода покупателя заключается в том, что ставка при этой ипотеке будет ниже, чем была бы по новой ипотеке, а платежи меньше, чем пришлось бы вносить, если брать ссуду в размере $50 тыс. по текущей процентной ставке.

В зависимости от способа обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная. Стандартная ипотека, при которой залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществ­ляет путем залога одного объекта недвижимости. Объединенная ипотека, при которой залогодатель испол­нение одного конкретного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущест­венных объектов. Ипотека чужого имущества, при кото­рой залогодатель исполнение своего залогового обязатель­ства осуществляет посредством залога имущества третьего лица. Общая ипотека, при которой для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не выполняется, ипотека может быть отменена. Условие мо­жет устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя.

Виды заключаемых сделок по ипотеке могут подладить под следующие категории:

—Простое финансирование. При данной сделке заем­щик является собственником имущества и не имеет обя­зательств по ипотеке. Заемщик оформляет закладную на имущество для получения денежных средств (ссуды) для своих личных целей.

— Вторичное финансирование. При данной сделке заемщик является собственником имущества, но имеет невыплаченную закладную владелец имущества продает его заемщику банка. Продавец имущества обычно получает его стоимость непосредственно из суммы ипо­течного кредита (см. схему).

— Продажа имущества при наличии ипотечной задол­женности. По имуществу, которое передается заемщику, имеется ипотечная задолженность, и эта задолженность продавца имущества погашена из суммы нового кредита и ее действие соответственно прекращено до регистрации новой ипотечной сделки.

— Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов — накопление де­нежных средств на счете в банке для получения ипо­течного кредита на строительство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов не­движимости социально-бытового назначения. Владельцы счета приобретают право получения кредита, лишь на­копив определенный процент (долю) от стоимости объ­екта. Имея заранее установленную сумму жилищно-накопительного вклада, клиент получает право поселиться в построенном доме (квартире), а остальная сумма стоимости жилья оформляется кредитом банка с залогом дома (жилья).

— Жилищный сертификат банков — новый вид ценных бумаг с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющий право их собственника на: приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакетов жилищных сертификатов; получение от эмитента по первому требованию индексируемой номинальной стоимости жилищного сертификата. Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия сертификата. Его номинал обозначен и в денежной форме, и в квадратных, метрах общей площади жилья.

Виды ипотечных ссуд по методам их погашения, упла­ты процентов подразделяются на: ипотеку (закладную) с фиксированной процентной ставкой и альтернативные виды ипотеки.

Базисный тип закладной с фиксированной процентной ставкой. Это ипотечный инструмент с жестким кредитным сроком, неизменными периодическими, изначально известными платежами, сумма кото­рых складывается из выплат по основной сумме кредитного долга и выплат по процентным ставкам за кредит. В литературе встречаются и другие названия стандартной ипотеки: постоян­ная ипотека, перманентный кредит, кредит с твердой процент­ной ставкой, традиционная форма кредита, стандартная (или обычная)  модель ипотечного кредита, стандартный инструмент, традиционная ипотека и т.д.

Инструмент с фиксированной процентной ставкой не озна­чает постоянные выплаты, это могут быть разнообразно струк­турированные по выплатам кредиты. Более того, равновеликие периодические платежи также не означают применение креди­та с фиксированным процентом — таким образом может быть структурирована ипотека при многих альтернативных ставках.

Процесс постепенного погашения основного долга по ипо­течному кредиту и выплаты долга по процентным ставкам (погашение процентного долга), сопровождающийся уменьше­нием остатка общей суммы кредитного долга за счет периоди­ческих платежей (взносов) вплоть до его полного погашения в определенный договором срок, называется амортизацией кредита.

Амортизация кредита осуществляется по-разному: в зависи­мости от применяемого инструмента, от того, как структури­рованы эти кредиты в соответствии с договором или графиком погашения кредитного долга, где указываются регулярные периодические амортизационные платежи как по основной части долга, так и по процентам за кредит, там же указывается кредитный баланс — остаток по сумме основного долга и выплаты по процентам на любую дату. Платежи по ипотечному кредиту могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т.д., вплоть до одноразовых.

Кредитные инструменты предусматривают самые различ­ные сочетания выплат как основной суммы долга, так и по процентной ставке (процентного долга), причем именно схема и структура выплат и определяют в основном вид ипотечного инструмента.

По закладной с фиксированной процентной ставкой (ЗФП) суммы амортизационных платежей остаются неизменными в течение всего срока кредитования (25-30 лет). Однако посте­пенно состав выплат изменяется по структуре. Взносы по оплате за кредитные услуги уменьшаются, так как их стоимость исчисляется исходя из остатка основного кредитного долга, а сам остаток основного долга по кредиту постоянно в течение всего кредитного срока уменьшается. В то же время сами взносы по возврату суммы основного долга постоянно растут исходя из необходимости выравнивания общей суммы аморти­зационных платежей до некой постоянной величины.

Стандартная модель ипотечного кредита с фиксированной ставкой и постоянными равновеликими периодическими сум­мами амортизационных выплат, рассчитанными таким обра­зом, что постепенно к концу кредитного срока остаточный баланс кредитного долга полностью ликвидируется, представ­ляет собой наглядный пример полностью самоамортизируемого кредита.

Здесь необходимо отметить, что почти все кредиты с фиксированными ставками являются самоамортизируемыми.

Вообще все кредиты, оплата по которым производится в срок, являются амортизируемыми, т.е. практически по любой финансовой схеме кредиторы должны обязательно вернуть те деньги, которые они ссудили заемщику, а также получить доходы за свою работу в виде части процентных платежей. Однако амортизация может быть не только положительной, но отрицательной. Отрицательная амортизация возникает, когда платежей по основному долгу не хватает для погашения задолженности по процентным платежам. Невыплаченная часть процентов накапливается вместе с основной суммой кредитного долга, и его остаток растет — происходит накопление отрицательной амортизации. Кредиты растущим остатком основной суммы долга встречаются до­статочно редко (это технологии, применяющие отрицательную амортизацию на начальной стадии кредитования в целях увеличения доступности кредита и гасящиеся введением дополни­тельных ипотечных инструментов; ниже будут приведены примеры).  В основном кредиты предусматривают постепенную положительную амортизацию с погашением ипотечного долга в течение кредитного срока. Инструмент закладной с фиксированным процентом счита­ется самым надежным. ЗФП хорошо рассчитывается и рабо­тает в условиях стабильной экономики, без непредсказуемых скачков инфляции.

Но существуют и проблемы фиксированной ставки.

Главную—проблему ипотечного финансирования можно сформулировать как необходимость обеспечения защищеннос­ти обоих субъектов финансирования от инфляции, а именно защиту кредитора от процентного риска и одновременно уве­личение доступности кредита. При этом заемщик должен быть защищен от будущего «шока кредитных выплат» — когда сумма амортизационных взносов достигает несоизмеримых с его реальными доходами цифр (что равноценно защите креди­тора от кредитного риска — риска невыплаты заемщиком кредита).

Здесь следует отметить, что при условии принятия государ­ством на себя определенных рисков или их доли с соответствующими компенсациями (в форме государственных гарантий, или страхования, или в других формах) кредиты с фиксированными ставками в отсутствие большой инфляции прекрасно работают. Например, в США данные ставки применяются очень эффективно до настоящего времени:  около половины ипотечных кредитов — это кредиты с фиксированными ставками. Однако проходящие инфляционные процессы, неуверенность кредитных институтов в прибыльности долгосрочного кредито­вания потребовали в 80-х годах разработки и применения новых ипотечных инструментов, а также возврата к старым инструмен­там, применяемым до официального ввода единого «стандартного инструмента». Эти инструменты должны были защитить как кредитора, реально сохраняя его активы, так и заемщика, обеспечивая ему доступность кредита и реальность его выплаты.

Помимо ипотечных кредитов с фиксированным процентом по кредиту появились различные виды ипотечных обязательств с альтернативными инструментами.

Механизм работы многих альтернативных инструментов предусматривает постепенный рост инфляции, причем в ее реальном выражении путем применения различных схем, ин­дексов, дополнительных внутренних инструментов и т.д. Од­нако практически все альтернативные инструменты в отличие от инструмента с постоянной ставкой в большей степени защи­щают кредитора.

Рассмотрим принцип работы отличных от стандарт­ной ипотеки инструментов, многогранную вариантность вы­плат кредитного долга (ипотечной амортизации), возможность структурирования ставок и ряд других вопросов.

Несмотря на то, что в жилищном инвестировании нет еди­ного мнения, что считать альтернативными инструментами, многие экономисты, в частности в Англии, называют все инструменты, которые отличаются от стандартного — ЗФП по каким-либо параметрам кредита (периодичность, процентная ставка, условия погашения и т.д.), альтернативными.

Перед тем как перейти к рассмотрению структуры альтер­нативных инструментов, необходимо еще раз пояснить, что кредиты довольно сложно четко классифицировать в связи с многоплановостью и многовариантностью инструментов в части выполненияизводными ряда общепринятых ипотек, т.е. вбирают в себя функции не одной, а сразу нескольких. В литературе также имеются несоответствия, вызванные неточным переводом, местной тер­минологией (в частности, индивидуального местного выбора того или иного названия многофункционального инструмента), большой вариантностью названий одного и того же инструмента, местными особенностями применения инструмента и т.д.