Виды ипотечного кредита и условия его развития в Республике Беларусь

2

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

   Кафедра денежного обращения и кредита

Курсовая работа

на тему: Виды ипотечного кредита и условия его развития

в Республике Беларусь.

Студентка

ФФБД, 2 курс, СФФ-5 О. О. Кизеева
 

Руководитель                                                                                                             А. А. Бевзелюк 

МИНСК  2004

Содержание

     Введение 3
1. Сущность и виды ипотечного кредита 4
2. Ипотечно-финансовые модели организации ипотечного

 кредитования в мировой практике 18
3. Проблемы и условия развития ипотечного кредита в Республике Беларусь 28
    Заключение 36
    Список использованных источников 38
 

Введение

Ипотечное кредитование – сверхактуальная задача для Республики Беларусь, находящейся в плачевном экономическом состоянии.

Необходимо задействовать все возможности для организации эффективной системы ипотечного кредитования как способа решения соци­альных задач в масштабах стра­ны: жилищной проблемы, пробле­мы финансирования капитального строительства и других. Ипотечное кре­дитование является одним из ос­новных способов обеспечения ус­тойчивости финансовой системы страны и средством решения слож­ных социально-экономических проблем. Основная привлекательность долгосрочного залогового кредитования в том, что оно расширяет финансовые и временные возможности собственника частного или арендного жилья, дает стабильный доход кредитору, делает финансовую систему более стабильной. Мировой опыт формиро­вания рынков ипотечного кредито­вания показывает, что эффектив­ность их деятельности зависит от многих экономических, юридичес­ких и других факторов. Причем на­личие правовых норм, четко регу­лирующих ипотечное кредитова­ние, является наиболее необходи­мым условием организации и обес­печения функционирования ипо­течного рынка.

Целью данной работы является изучение рынка ипотечного кредитования как в Республике Беларусь, так и в зарубежных странах.

Основные задачи можно определить как:

       рассмотрение различных видов и классификаций ипотечных кредитов, а также моделей их использования;

       выявление основных условий и проблем развития долгосрочного залогового кредитования и путей их решения;

       определение возможного хода развития ипотечного кредитования в нынешних условиях, установившихся в Республике Беларусь, используя мировой опыт ипотечного кредитования.

При написании работы были рассмотрены работы ведущих и молодых специалистов в области ипотечного кредитования, использовались обширные материалы периодической печати Беларуси и России. Был проведен анализ источников нормативно-правовой информации, таких как: Гражданский кодекс Республики Беларусь, кодекс Республики Беларусь “О земле”, Жилищный кодекс Республики Беларусь.

1. Сущность и виды ипотечного кредита.

Кредитование для банка – это процесс, всегда связанный с возможным риском потери значительных денежных ресурсов. Именно поэтому для снижения риска невозврата кредита, особенно тщательного анализа требуют не только вопросы кредитоспособности заемщика, но и его обеспечения. Обеспечение кредита в виде преимущественных прав банка на какое-либо имущество выступает в данном случае как дополнительная гарантия полного и своевременного возврата кредита, уменьшает риск при неплатежеспособности, банкротстве, ликвидации заемщика или его нежелании погасить долг.

Наиболее часто в банковской практике встречается такая разновидность обеспечения кредита, как залог.

Залог — способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспе­ченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исклю­чением случаев, предусмотренных законодательством.

Основное преимущество залога заключается в том, что в случае неисполнения обязательств по кредитному договору банк имеет преимущественное право пред другими кредиторами получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Кроме того залог обладает правом требования. Это означает, что какие бы сделки ни были проведены с заложенным имуществом, оно остается предметом залога вплоть до прекращения основного обязательства (независимо от того, в чьей собственности оно находится).

В качестве залогодателя или залогодержателя могут выступать граждане или юридические лица. Залогодателем при залоге имущества может быть лицо, которому предмет залога принадлежит или будет принадлежать на праве собственности, праве полного хозяйственного ведения.

Наиболее привлекательной для банка разновидностью обеспечения является ипотека.

Ипотека —сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения кредитной ссуды, так называемого ипотечного кредита или кредита под закладную [1, с.104]. Ипо­тека оформляется договором между залогодателем и зало­годержателем, по которому залогодатель обеспечивает не­движимостью какое-либо финансовое обязательство пе­ред залогодержателями, соглашается, что такая недвижи­мость может являться предметом претензий залогодержа­теля в связи с погашением финансового обязательства.

Ипотекой обеспечиваются следующие виды финансо­вых обязательств: кредиты юридических, а также физических лиц в де­нежной форме, полученные в банках; коммерческие кредиты юридических и физических лиц; иные договорные отношения по финансовым обяза­тельствам (купля-продажа, найм, причинение вреда, под­ряд).

Под предметом ипотеки понимается зарегистрирован­ная в соответствующем реестре недвижимость, идентифи­цированная договором об ипотеке.

К недвижимости можно отнести:

       земельные участки;

       предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая без огра­ничения нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п.;

       права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т. п. в соответствии с действующим законодательством;

       земельные участки вместе с объектами.

Земельные участки, находящиеся в частной собствен­ности граждан могут быть предметом залога только в качестве обеспечения своевременного возврата банков­ского кредита. Залогодателями земельных участков могут быть граждане, право собственности которых на эти уча­стки удостоверено Государственным актом на право частной собственности на землю.

Имущество, находящееся в общей совместной собст­венности, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки [2, с.175].

Виды имущества, залог на которые запрещен: имущество, находящееся в исключительной государст­венной собственности: земля (за исключением земельных участков, переданных в частную собственность), недра, воздушное пространство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы Республики Беларусь; объекты, перечень которых утвержден Советом Ми­нистров Республики Беларусь по причине их историче­ской, культурной или иной ценности либо по усмотрению государственной безопасности [3, с.4].

Ипотечный кредит — особый тип экономических от­ношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества. Участниками кредит­ной сделки могут быть банк-кредитор, заемщик, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кре­дитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурса­ми ипотечных кредитных учреждений могут быть вклады (депозиты) клиентов, выпуск и продажа ипотечных обли­гаций, перепродажа закладных свидетельств и т. д.

Заемщиком выступают физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки. Осо­бенностями залога являются, во-первых, наличие у за­емщика собственности, во-вторых, чтобы эта собст­венность приносила доход ее владельцу, в-третьих, поль­зовалась спросом на рынке. При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.

Если иное не установлено договором ипотеки, до пре­кращения прав собственности залогодателя на предмет ипотеки вследствие принудительного исполнения условий ипотеки, предмет ипотеки остается во владении и пользо­вании залогодателя. Залогодатель сохраняет за собой не только право владения, пользования, но и независимого распоряжения предметом ипотеки с прибылью, продук­цией, товарами в обороте, полученными в результате пользования предметом ипотеки. 

Процесс предоставления ипотечного кредита проходит следующие стадии:

I    стадия: прием и оформление заявления на кредит. Начинается с момента обра­щения в банк потенциаль­ного заемщика. Работники банка при приеме заявле­ния предварительно уста­навливают, сможет ли заем­щик получить кредит, и кон­сультируют по материалам и сведениям, необходимым для составления заявления.

II    стадия: проверка информа­ции. Проверяется работниками банка достоверность всех сведений, указанных в заяв­лении заемщика.

Ш   стадия: определение возможного размера кредита и залога. По существующим      методикам определяют размер залога и кредита. Оценка недвижимости является фундаментом решения о размере выдаваемого кредита. Соотношение между размером ссуды и стоимостью залога – наиболее важный фактор при принятии решения о выдаче кредита. Предельные размеры ссуды должны быть меньше стоимости залога (60-80%).

IV   стадия: оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг). Изучение и анализ потенциального заемщика в соответствии с установленными банком основными направления оценки вероятности погашения кредита, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ от предоставления ссуды.

V    стадия: принятие решения по кредитованию. Юридически оформляются, документы заемщика и бан­ка по ипотечному кредито­ванию.

VI   стадия: контроль за ходом сделки. Осуществляется кредитором  и заемщиком.

VII  стадия: завершение сделки. Возврат заемщиком ссуд с процентом банку; возврат банком залоговых документов заемщику.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банков от имени залогодателя имущества, и решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог, определяются кредитными договорами и договором залога недвижимости, которые заключаются между банком и залогодателем.

Содержание договора о залоге предусматривает указа­ния: наименование, местонахождение (место жительства) сторон, дата, место заключения кредитного договора, вид залога, существо обеспеченного залогом тре­бования, его размер, сроки исполнения обязательств, со­став и стоимость заложенного имущества, а также иные условия, по которым достигнуто согласие сторон[4, с.278].

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются договоры залога, закладные, векселя, другие долговые ценные бумаги. Вексель — долговое обязательство заемщика на погашение ссуды в установ­ленный срок и на оговоренных условиях. Закладная цен­ная бумага рассматривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При погашении долга в установленный срок передача права собственности ут­рачивает силу.

Банк оставляет за собой право аннулировать предвари­тельное соглашение о ссуде, если до заключения сделки (договора) финансовое положение клиента резко ухудши­лось по сравнению с данными заявки, имеются неблагоп­риятные материальные изменения в состоянии имущест­ва, начато судебное разбирательство по изъятию иму­щества, если имущество является объектом (предметом) нарушения закона.

При ипотечном кредитовании договора о ссуде и средства ее обеспечения существенно иные, чем при других видах кредита. Это вызвано в основном дли­тельными сроками погашения и величиной этих ссуд, поэтому для ипотечных учреждений требуется повы­шенная надежность. Ипотечные кредиты относительно недороги, маржа кредитных учреждений невелика, так как прибыль формируется за счет больших объемов кредитных вложений.

Ипотечный кредит может быть использован для покуп­ки недвижимости; для строительства, реконструкции, капитального ремонта производственных зданий, жилых домов; перепрофилирования-производственных процессов; мелиорации; многолетних насаждений; модерниза­ции производственных технологических процессов; на улучшение качества земельного участка и повышение пло­дородия почвы; покупку дополнительного земельного уча­стка и т. д.