Сучасний стан та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні

 

---------------------------

 

Рис. 3.3. Приклад угоди по сек'юритизації активів банку АКБ «Укрсоцбанк»

 

Слід зазначити, що основним елементом наведеної вище схеми  є обов'язковий продаж активів (true sale), що не завжди відповідає інтересам усіх учасників угоди. Яскравим прикладом підтвердження цього є угоди за допомогою CLO двох німецьких банків (Deutschebank Core 1998-1 та Dresdnerbank Silvertower 125), які не тільки були вигідними для інвесторів, але й привернули увагу інших фінансово-кредитних інститутів до цього інструмента. Обидві угоди ----------------------

--------------------------------------

Рис. 3.4. Приклад синтетичної сек'юритизації

 

Необхідно враховувати, що кредитні ризики активів передаються SPV за допомогою використання дефолтних свопів (credit default swaps) або облігацій, які абсорбують кредитні ризики - кредитні ноти (Credit Linked Notes - CLN). Таким чином банк отримує можливість уникнути проблем, пов'язаних з продажем активів, рефінансувати видані кредити та отримати вивільнення від вимог до достатності капіталу.

Перед тим, як більш детально розглянути приклади угод синтетичної  сек'юритизації, надамо характеристику двох видів кредитних деривативів, які найбільш часто використовуються, а саме: дефолтних свопів та кредитних нот (CLN).

Дефолтний своп є найбільш поширеним видом кредитних деривативів. -------------------------------------

У практиці синтетичної  сек'юритизаці'і існує декілька видів  позицій ризику. Перша позиція  стосується грошового резерву, який достатній для компенсації можливих втрат. Такий резерв акумулюється протягом кількох років з додаткових доходів SPV (наприклад, доходи від казначейських зобов'язань та надходжень від продажу дефолтних свопів), що перевищують відсотки, які SPV платить інвесторам. Інвестори ж беруть на себе другу позицію ризику шляхом купівлі старших (senior) або молодших (junior) облігацій, емітованих SPV. Молодші папери є субординованими по відношенню до старших і в першу чергу приймають на себе ризики. Найбільш ризиковані папери (молодші) банк -----------------------

Світова практика виділяє  три найбільш поширених підходи  структурування синтетичних CLO:

• угоди, в яких портфель активів, що складає предмет угоди, повністю -------------------------------------

У повністю профінансованій синтетичній CLO, SPV приймає на себе всі ризики пулу шляхом купівлі CLN, які емітуються банком-інвестором. SPV – отримує кошти на купівлю CLN шляхом випуску серії облігацій для інвесторів, забезпечених CLN. Оскільки вартість облігацій, які купуються інвесторами, дорівнює номіналу CLN, тому банк-інвестор вважається повністю вільним від ризику. Прикладом такої угоди може слугувати SBC's Glacier Finance 1997 року.

В угодах частково профінансованих  синтетичних CLO для перекладу ризиків  банк-інвестор використовує комбінацію дефолтного свопу та CLN (рис. 3.5). При цьому лише частина кредитного ризику всього пулу передається SPV. Інші ризики або лишаються у банку, або передаються інвесторам на позабіржовому ринку.

 

---------------------------------------

Рис. 3.5. Приклад частково профінансованого синтетичного CLO

 

При використанні непрофінансованих  синтетичних CLO ніякі ризики пулу не передаються SPV. Замість цього ризики напряму переносяться контрагентам на позабіржовому ринку, тому структура CLO ускладнюється (рис. 3.6).

---------------------------------------

Рис. 3.6. Приклад непрофінансованого синтетичного CLO

 

Ефективність застосування кредитних деривативів залежатиме від створення в Україні відповідного ринку, який є об'єктивною необхідністю розширення банківського інструментарію впливу на позичальника та механізмів управління кредитними та процентними ризиками.

Більшість механізмів рефінансування базуються на правовому інституті  довірчої власності (доречі, дана норма  у Цивільному Кодексі України взагалі не передбачена) та передачі первинних активів у траст. У світі активне зростання спостерігається на ринку боргових цінних паперів - кредитних нот (credit-linked notes), які мають багато спільного із звичайними облігаційними позиками, однак, дозволяють більш гнучко підходити до питань розподілу кредитного ризику [39].

Отже, банку АКБ «Укрсоцбанк» необхідно відпрацювати ефективну  систему використання визнаних у  світі інструментів і на нашому ринку  іпотеки. Похідні інструменти вторинного ринку допоможуть АКБ «Укрсоцбанк» уникати ризиків або мінімізувати їх за допомогою схеми сек'юритизації. Техніка традиційної сек'юритизації передбачає, що активи, які інвестори готові придбати, --------------------------------------

Як було нами зазначено  вище, механізм банківського іпотечного кредитування визначається як послідовність етапів надання кредитів під заставу нерухомості комерційними банками на основі визначальних принципів і нових умов (фінансових, організаційно-економічних, нормативно-правових), які об’єднують такі елементи у єдине ціле для створення стійкої системи і враховують специфіку сучасного етапу розвитку банківської системи (рис. 3.7).

--------------------------------------

 

 

 

Рис.3.7. Механізм банківського іпотечного кредитування

 

Вважаємо, що політика комерційних банків щодо формування коштів на іпотечне кредитування має бути пов'язана з вирішенням трьох завдань:

• знайти джерела інвестиційних ресурсів із мінімальною вартістю;
• забезпечити здійснення інвестиційних операцій у заданих обсягах і напрямах;

------------------------------------------

На першій стадії здійснюється планування та аналіз, що входить в обов'язки співробітників маркетингових, кредитних підрозділів  банку; друга пов'язана з наданням банківської позики та використанням власних умов відбору позичальників; третя включає контроль за використанням іпотечного кредиту. Четверта стадія пов’язана з поверненням банківської позики, саме на якій визначається, наскільки професійно було проведено роботу відповідальними банківськими працівниками на всіх стадіях кредитного процесу.

За оцінками експертів, насичення іпотечного ринку  сьогодні не перевищує 10-20%. Тому для  банківських інститутів, які мають  достатній обсяг ресурсів, щоб  задовольнити потреби позичальників і покупців нерухомості, іпотечна спеціалізація виступає як засіб одержання прибутку від слабкої насиченості ринку. Однак для довгострокової роботи на ринку іпотеки необхідно мати -----------------------------------------------

Розвиток  механізму банківського іпотечного кредитування в Україні обумовлює потребу запровадження сучасних інструментів фінансування та рефінансування іпотечних кредитів, а також ефективних схем іпотечного кредитування. Зарубіжний досвід свідчить про наявність різноманітних схем іпотечного кредитування, які забезпечують ефективне функціонування іпотечного ринку.

Вище нами було проаналізовано ринок іпотечного кредитування, чинники, що впливають  на активність потенційних позичальників, виділено закономірності, на підставі яких надамо рекомендації щодо оптимізації процесу іпотечного кредитування.

Отже, важливим є створення умов для розвитку механізму іпотечного кредитування, подолання труднощів формування ресурсної бази іпотечних кредитів. На сучасному етапі для розвитку ринку іпотеки за участю банківських інституцій необхідне законодавче регулювання та запровадження фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях із нерухомістю, що -----------------------------------------------

На відміну від механізму  фондів фінансування будівництва учасники фондів операцій з нерухомістю – власники сертифікатів ФОН – розраховують на одержання прибутку в грошової формі, у той час як учасники фондів фінансування будівництва, права яких засвідчуються свідоцтвами, а не цінними паперами, зацікавлені у придбанні у власність житлових та нежитлових приміщень.

Участь банківських  інститутів у створенні фондів фінансування будівництва, фондів операцій з нерухомістю дозволить залучати дешеві та довгострокові ресурси для можливості розвитку іпотечного кредитування та мінімізувати сукупні банківські ризики при інвестуванні коштів інвесторів у сертифікати фондів операцій з нерухомістю та нерухомість.

У 2007 р. в Україні нараховувалося 26 фінансових компаній, які створили 75 фондів фінансування будівництва. Через механізм функціонування цих фондів було залучено 491,5 млн. грн. від фізичних та юридичних осіб. У той же час фонди операцій з нерухомістю створили тільки чотири компанії: "Нова фінансова -------------------------------------

На схемі рис.3.8 наведені взаємозв’язки між усіма учасниками рекомендованого впровадження кредитно-фінансових механізмів розвитку ринку іпотеки з метою створення умов для довгострокового кредитування інвестиційних проектів установами кредитної системи України і подолання труднощів формування ресурсної бази довгострокових іпотечних кредитів.

------------------------------------

Рис. 3.8. Взаємозв’язки  між учасниками рекомендованого 

впровадження кредитно-фінансових механізмів розвитку ринку іпотеки

 

Банківські інститути  мають можливість залучення нових клієнтів, довгострокових та дешевих коштів для збільшення обсягу іпотечного кредитування та розширення операцій з надання іпотечних кредитів (як фізичним особам за ставками 15-21% у гривні та 12-15% у доларах США, так і юридичним особам за ставками 18-22% у гривні та 15-17% у доларах США). Крім того, банки одержують додатковий дохід за короткотерміновим розміщенням залучених коштів від емісії сертифікатів ФОН при операціях "овернайт" по 2-3% та отримують плату за виконання функцій управителя від 1 до 5% від обсягу емісії сертифікатів ФОН, а за участі банківського інституту як партнера у впровадженні --------------------------------------економічно ефективним та найменш ризикованим інвестуванням коштів.

На даний  час, в умовах фінансової кризи в  Україні, за відсутності уніфікованих нормативних вимог щодо здійснення контролю за цільовим використанням кредитних ресурсів нагальною є потреба у розробці Національним банком України теоретико-методологічних засад проведення кредитної політики та механізму її реалізації.

З метою захисту  інтересів позичальників, створення  належних умов для розвитку системи  іпотечного банківського рефінансування і для забезпечення єдності та взаємообумовленості обігу на фінансовому ринку таких його елементів, як консолідований іпотечний борг та іпотечні пули пропонуємо внести зміни до Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати". Також вважаємо необов’язковість отримання згоди позичальника на приєднання його основного зобов’язання до консолідованого іпотечного боргу і включення іпотеки до складу іпотечного пулу.

Важливою складовою  організаційно-економічного забезпечення ефективного функціонування механізму банківського іпотечного кредитування є проведення внутрішнього аудиту та надання об’єктивної оцінки реальної ситуації в управлінні процесом іпотечного кредитування у комерційному банку.

Для ефективного здійснення контролю аудиторами та попередження виникнення будь-якої проблеми необхідне  проведення не тільки наступного, а також і поточного контролю підрозділом внутрішнього аудиту банку за:

• -----------------------------

Вважаємо за необхідність впровадження у нормативно-правові  акти Національного банку України та внутрішні документи банку положення про затвердження саме Наглядовою радою банку прийому і звільнення, умов оплати праці внутрішніх аудиторів, що сприятиме здійсненню незалежного, ефективного аудиту і запобіганню конфлікту інтересів. Ефективний внутрішній контроль -------------------------------------------

Таким чином, використання пропозицій щодо вдосконалення законодавчої бази, системи внутрішнього контролю та впровадження фінансово-кредитних механізмів фондів фінансування будівництва та фондів операцій з нерухомістю створюватиме умови для розвитку механізму іпотечного кредитування банками України.

 

 

Висновки

 

У дипломній роботі наведено теоретичне узагальнення механізму  іпотечного кредитування, зроблено аналіз іпотечного ринку України, аналіз надання  іпотечних кредитів в АКБ «Укрсоцбанк» і запропоновано шляхи удосконалення формування ефективного механізму банківського іпотечного кредитування в Україні. Результат проведеного дослідження дозволяє зробити наступні висновки.

В ході вивчення теоретичного матеріалу, щодо першого розділу  дипломної роботи, було з’ясоване наступне.

Відносини іпотеки регулюються  Цивільним кодексом України, Законом  України «Про іпотеку», іншими актами законодавства України, а також -----------------------------

Іпотечний кредит – це особлива форма кредиту, пов'язана  з наданням позик під заставу нерухомого майна – землі, виробничих або житлових будівель тощо. Іпотечні позики надаються на довгостроковій основі. Іпотечний кредит стає можливим лише за умови приватної власності на землю і нерухомість.

Об'єктами іпотечного кредиту  є житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки тощо. Розмір іпотечного кредиту визначається у вигляді частини вартості об'єкта іпотеки.

Іпотечне кредитування – це банківський продукт, який розрахований на задоволення потреб фізичних осіб - резидентів України, потенційних та наявних клієнтів комерційного банку, у кредитуванні на купівлю нерухомого майна на вторинному ринку у фізичних або юридичних осіб, а також на споживчі цілі.