Сучасний стан та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні

Всі елементи іпотечного механізму умовно поділені на дві  великі групи. Перша група елементів  складає “каркас” іпотечного механізму (рис. 1.2). До другої групи належать елементи, які сприяють обігу капіталу: соціально-економічні важелі і принципи, нормативно-правове та інформаційне забезпечення, методи і процедури роботи іпотечного механізму.

 

--------------------

Рис.1.2. Склад  іпотечного механізму щодо елементів першої групи

 

На рис. 1.3 відображено  систему принципів іпотечного механізму, яка має одне з головних значень  у раціональному використанні нерухомості.

 

--------------------------

Рис.1.3. Система  іпотечних принципів

 

Трактуючи іпотеку як механізм обігу капіталу, її класифікують за предметами і інструментами. Залежно від того, як іпотечний механізм формує загальний портфель кредитних ресурсів, виділяють три основні його моделі: депозитна, інвестиційна і цільова. Одночасно їх можна класифікувати як однорівневі або дворівневі (з вторинним ринком заставних на зразок американських) моделі іпотечного інвестування.

У світовій практиці надання позики під нерухомість  завжди давало банкам стабільний прибуток за порівняно невеликих ризиках, але ризик змушує кредитора вимагати від позичальника того чи іншого забезпечення кредиту. Забезпечення кредиту у вигляді переважних прав банку на певне майно є у цьому випадку додатковою гарантією повного і своєчасного повернення кредиту при банкрутстві чи небажанні позичальника сплатити борг. Забезпеченням кредиту можуть бути гарантійні зобов’язання третьої особи, у тому числі страхової компанії. Однак частіше для забезпечення кредиту використовується застава. Головна її перевага в тому, що уразі невиконання зобов’язань за кредитним -------------------------

Розглянемо функції, які  виконує іпотека:

• ------------------------

Світова практика виробила багато видів іпотеки. Серед  них, наприклад, іпотека інвестора, іпотека «фіско» на нерухоме майно  платника податків (податкова іпотека), іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка та інше [36, с.37-39].

Залежно від  кількості предметів застави  та заставодавців виділяють іпотеку об’єднану або спільну. Якщо забезпечення зобов’язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об’єктів нерухомого майна, що належить одному заставодавцеві, матимемо справу з об’єднаною іпотекою. Якщо -------------------------------------

З огляду на мету здійснення застави іпотеку поділяють  на податкову («фіско»), кредитну (або банківську), сімейну, іпотеку на майно опікуна та інші.

За предметом  застави розрізняють земельну іпотеку, житлову, іпотеку цілісного майнового  комплексу, промислову, комерційну, аграрну  та інші.

М’якишевська  О.М. іпотеку класифікує за такими формами:

• -----------------------------

Зауважимо, що класифікація іпотек може бути різною залежно від історичних традицій, які склались в тій чи іншій  країні. Наприклад, в Німеччині розрізняють  документальну, забезпечувальну, загальну (солідарну) примушувальну іпотеку  та багато інших її видів. Проте економічна сутність кожного з них (і не лише в Німеччині, а всюди) базується на взаємозв’язку -----------------------------------

Отже, найпривабливішим для банку у процесі кредитування є забезпечення у формі іпотеки. Іпотека має давнє походження і представляє собою засіб забезпечення зобов‘язань, у разі застосування якого предметом застави є нерухоме майно, що залишається у заставодавця або в третьої особи.

Іпотека може стати одним  з важливих інструментів під час  створення національної системи  заощаджень. При широкому впровадженні іпотечного кредитування в країні збільшаться бюджетні надходження, більш ефективно ---------------------------------Особливо велика роль іпотеки проявляється в пожвавленні та стабілізації економіки в умовах формування внутрішнього іпотечного ринку.

 

 

 

1.2. Інфраструктура іпотечного ринку та місце банку на ньому

 

Іпотечний ринок займає одне з найважливіших місць серед  фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки. Застосування іпотеки дає значний соціально-економічний ефект. За допомогою ------------------капіталу і внаслідок цього забезпечується стабільне зростання доходів у різних галузях економіки.

Іпотечний ринок  як економічне явище, не знайшовши глибокого  теоретичного висвітлення ні у вітчизняній, ні у зарубіжній літературі, на сьогодні характеризується невизначеністю його економічної природи, а, отже, і місця у системі ринків. З одного боку, іпотечний ринок розглядається як такий, що ------------------------------шляхом емісії іпотечних облігацій, а тому розглядається як частина ринку позичкових капіталів [44, c.171-172].

Іпотечний ринок, або ринок іпотечного капіталу, відіграє важливу роль в економіці, адже він, об’єднуючі фінансовий ринок з ринком нерухомості, сприяє капіталізації ресурсів. Серед найістотніших економічних функцій які виконує ринок такі:

• -------------------

Водночас  іпотечний ринок виконує і  функції суто фінансового характеру:

• ----------------------------------

Слід зауважити, що іпотечний ринок відрізняється від інших фінансових ринків тим, що всі зобов’язання, які на ньому обертаються, забезпечені нерухомим майном. Це обумовлює його четверту функцію – ефективне використання та розвиток нерухомості зазначений ринок не лише перерозподіляє нерухомість з метою раціональної її використання, сприяє інвестуванню в неї.

П’ятою функцією ринку іпотечного капіталу є надійне  управління ризиками у процесі обігу  грошових зобов’язань [69, c.99].

Крім основних функцій, іпотечний ринок виконує  й низку допоміжних. -----------------------------------

Світова практика свідчить, що будівництво житла у ринкових умовах господарювання в широкому плані  забезпечується створенням цілісної системи  іпотечного житлового кредитування, яка являє собою комплекс взаємозв'язаних ----------------------заставу. В такій системі мають діяти щонайменше чотири суб'єкти – позичальник, кредитор, інвестор, уряд. Кожен з них має власний інтерес, але їхні цілі взаємозв'язані (див. рис. 1.4).

---------------------------

Рис.1.4. Принципова схема системи іпотечного житлового кредитування

 

Позичальник ставить  собі за мету придбати краще житло, здійснюючи такі щомісячні виплати  за кредитом, які б становили не надмірно велику частку доходів. Банк прагне максимізувати прибуток і дивіденди своїх акціонерів. В іпотечному кредитуванні це досягається шляхом обмеження ризиків, по-перше, -----------------------------

Дослідження теоретичних основ спеціалізації  кредитних організацій на ринку  іпотеки дозволило визначити  їх істотну особливість, що полягає в обмеженні ризику за рахунок спеціалізації в наданні переважно іпотечних кредитів, їх фрагментації.

Ефективне функціонування іпотечного ринку неможливе без  діяльності забезпечуючих суб'єктів – спеціалізованих організаційно-правових форм в особі органів державної реєстрації прав на нерухоме майно; судових органів; установ нотаріальних та юридичних послуг; страхових компаній; компаній з оцінки нерухомості; фінансових інститутів. Цільове призначення та роль забезпечуючих суб'єктів іпотечного ринку полягає у підвищенні ефективності та оперативності ------------------------------------

Специфічним суб'єктом  іпотечного ринку виступає держава  в особі органів законодавчої і виконавчої влади, головна роль якої - формувати організаційно-економічні умови взаємодії економічних суб'єктів та регулювати відносини іпотечного кредитування з метою досягнення економічною і соціальною ефектів від функціонування іпотечного ринку .

Слід відмітити, що іпотечна інфраструктура має функціонувати  за принципами [54, c.123]:

• ---------------------------------

Дослідження економічної природи іпотечного ринку передбачає також поняття  його структурної будови, розкриття  взаємообумовленості і взаємозв’язку  іпотечного ринку [33, c.254]. Як вже нами було зазначено вище, у світовій практиці виділяють дві моделі іпотечного ринку [36, c.38]: однорівнева і дворівнева. Схематично моделі іпотечного ринку представлені в додатку А.

Однорівнева модель або усічено-відкрита складається  тільки з первинного ринку іпотеки, коли банки та інші фінансово-кредитні установи мають високу -----------------------не є критичною. Однорівнева модель може застосовуватися не лише спеціалізованими іпотечними банками, а й універсальними банками, що мають відділи іпотечного кредитування. Іпотечні банки, як правило, самостійно ----------------------------------

Для дворівневої  або розширено відкритої моделі притаманна наявність як первинного так і вторинного ринку іпотеки. У дворівневій моделі банки не повинні формувати структуру  пасивів за рахунок довгострокових депозитів, а іпотечні кредити надаються за загальноприйнятими стандартами з можливістю їх наступного перепродажу, сек'юритизації або використання в якості забезпечення для залучення рефінансування, втому числі шляхом емісії іпотечних цінних паперів.

В системі  відносин, притаманних дворівневій моделі системи іпотечного фінансування, існують два основні сегменти, засновані на використанні різноманітних способів фінансування під забезпечення нерухомим майном, а саме: первинний ринок і вторинний ринок.

Первинний ринок, сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини між кредиторами і позичальниками, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних. На ньому позичальник отримує у фінансово-кредитній установі (кредитора) позику під заставу нерухомості. Відносини між заставодавцем і заставодержателем і створюють первинний іпотечний ринок. Кредитор може зберігати заставні у власному портфелі цінних паперів або продавати їх інвесторам. Якщо він їх продає, то цим самим створює вторинний ------------------

Таким чином, дворівнева модель суттєво відрізняється  від однорівневої. Основне джерело  кредитних ресурсів в систему  іпотечного кредитування надходить  зі спеціально організованого з цією метою вторинного ринка цінних паперів, які забезпечені заставними на нерухомість. Дана модель діє лише за розширеної інфраструктури іпотечного ринку, як правило, при певному сприянні держави, та як мінімум, при її частковому контролі за емісією цінних паперів, що обертаються на вторинному ринку.

Виділяють і  третю модель організації системи іпотечного житлового кредитування – збалансовану автономію. Головною ознакою що відрізняє дану модель є позичково-ощадний принцип її функціонування. Сукупний портфель кредитних ресурсів формується за рахунок залучення заощаджень майбутніх позичальників за принципом каси взаємодопомоги. Таким чином, акумуляція грошових коштів відбувається шляхом використання різновидів житлових ----------------------------------

Таким чином, можна зробити висновок, що модель стає незалежною не лише від зміни ринкової ціни позикових коштів, але і від загального рівня даної ціни взагалі. Дана характеристика збалансованої автономної моделі має особливо велике значення для розвитку іпотечного кредитування в країнах з нестабільною економікою, але за умови, що всі взаєморозрахунки необхідно проводити у вільноконвертованій валюті.

 

1.3. Сучасний стан іпотечного кредитування в Україні

 

В цьому підрозділі дипломної  роботи ми розглянемо сучасний стан іпотечного кредитування в Україні, вважаємо зробити  порівняльну характеристику ринку іпотеки до початку кризи і за останні три місяці 2008 року. Метою нашого дослідження є систематизація теоретичних засад і практичних розробок формування вітчизняного іпотечного ринку та обґрунтування інституціального забезпечення перспектив його розвитку.

Досягнення поставленої мети, на нашу думку, потребує вирішення наступних  завдань:

--------------------------

Обсяги кредитування під заставу  нерухомості в Україні мали до вересня 2008 року стійку тенденцію до зростання, однак частка іпотечних кредитів у ВВП країни становить лише 1%, у той час як у передових країнах цей показник коливається від 40 до 80%, а в країнах, що розвиваються, дорівнює 10-20%. При цьому обсяг житлових іпотечних кредитів, наданих в іноземній валюті, майже в чотири рази перевищує обсяг таких же кредитів у національній валюті. За оцінками спеціалістів, іпотечні кредити доступні лише десятій частині населення країни.

Взагалі до факторів, що стримують  розвиток іпотечного кредитування в  Україні, можна віднести:

• -----------------------------

Невід'ємним учасником  іпотечних кредитних відносин є  держава в особі відповідних  регулюючих органів влади та фінансових інститутів. її інтереси в даному випадку - вирішення соціальних проблем, серед  яких житлова перебуває на одному рівні з проблемами охорони здоров'я і освіти. Держава має створити інститут іпотеки та умови для стабільного ефективного функціонування всієї системи іпотечного кредитування. Необхідно провести інституціальні реформи і створити правове поле з метою стимулювання іпотечного кредитного ринку. Іпотека є вагомим інструментом економічного розвитку, який дозволяє не тільки вирішувати соціальне завдання - забезпечення населення житлом, але й стимулює всі суміжні галузі економіки.