Сучасний стан та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні

Кожен має право на житло. Держава має створити умови, за яких кожен громадянин матиме можливість побудувати житло, придбати його або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою і органами місцевого самоврядування безкоштовно або за доступну для них плату відповідно до закону [1].

Основною проблемою  в кредитуванні на тривалі строки (маємо на увазі кредити, видані на термін 10 років і більше) для банків та інших фінансових -------------------------------------------------

Частина операторів ринку  кредитування борються за ринок довгострокових вкладень за рахунок збільшення капіталу, основним джерелом поповнення якого вважають міжнародні фінансові організації. За таким принципом діють АКБ "Укрсоцбанк", ВАТ "Райффайзен Банк Аваль" та ін. Проте за таких умов поруч з позитивними моментами, є низка негативних, таких як втрата самостійності, робота в жорстких рамках методологічної бази інвестора та ін.

Проблемним є питання  гарантування повернення довгострокових кредитів, яке на сьогодні знаходить  своє вирішення в основному за рахунок кредитних проектів, забезпечених іпотекою.

Так, зокрема, в житловому  будівництві зростає, за гострої  недостатності джерел фінансування будівництва, особливо у великих  містах, потреба в житлі, що зумовлено  припливом переселенців з сільської  місцевості ближнього і далекого зарубіжжя. Зрозуміло, що за цих умов виникає потреба в довгострокових кредитах на житлове будівництво, мінімально схильних до дії інфляції і максимально забезпечених своєчасним поверненням [6]. Довгострокове іпотечне кредитування на придбання (будівництво) житла – дієвий інструмент цього процесу.

Окрім перерахованих  проблем (пошуку відповідних за строками ресурсів і забезпечення повернення) гостро постає проблема ціноутворення  довгострокових кредитів.

Розвиток процесів у  сфері ціноутворення банківських послуг відбувався в Україні послідовно – від інфляційного до витратного і, останнім часом, комерційного ціноутворення, в основі якого облік цінності послуги і витрат фінансової організації на її надання. Проте на практиці застосування продумані ----------------------------------------

Теоретичний і практичний інтерес викликає аналіз того факту, що за тривалих строків кредитування всі фактори прибутковості набувають  здатності збільшувати свій вплив (ефект мультиплікатора), причому  прибутковість пропорційна терміну кредитування. На рис. 3.1 показано зміну доходу (в процентах) на одиницю вкладень залежно від терміну кредитування.

--------------------------------------------

Рис. 3.1. Сума доходу в  процентах на одиницю кредитних  вкладень банку

 

Наведений рисунок доцільно аналізувати враховуючи дані графіка, що показує термін повернення кредитних  ресурсів за рахунок часткового погашення  кредиту, процентних і комісійних доходів  банку (рис. 3.2).

Співставивши і проаналізувавши  рисунки, стає очевидним той факт, що рівень прибутковості на одиницю вкладень зростає випереджальними темпами щодо збільшення фактичного терміну повернення вкладених ресурсів.

За рахунок ефекту дюрації при виконанні умов повернення кредиту щомісяця рівними частинами, щомісячній виплаті процентів і сплаті комісії один раз на рік банк повертає кошти, вкладені в кредитування значно раніше, ніж ------------------------------------------------

---------------------------------------------------

Рис.3.2. Графік повернення кредитних ресурсів залежно від строку кредитування

 

Очевидно, що більшість  українських банків, відмовляючись  від кредитування на тривалі строки, постійно недоотримують доходи. При  цьому вони практично не захищені від ризиків розриву ліквідності, оскільки все одно вимушені кредитувати клієнтів на терміни 5-7 років.

Тепер звернемо увагу  на спрощеність наведеного прикладу. Якщо екстраполювати фактичну структуру  доходів, що склалася в банківській  системі України, на наведений приклад, то результати будуть ще оптимістичнішими.

Аналіз структури доходів  банківської системи свідчить про  такі основні тенденції її розвитку:

• процентні доходи (на рівні від 54 до 70%) традиційно є домінантною складовою в структурі банківських доходів. Це пояснюється тим, що кредитування в різних формах було і залишається основним напрямом банківської діяльності;
• ----------------------------

Окрім комісій за кредитне обслуговування банки мають дієвий механізм отримання додаткових доходів  від клієнтів, що користуються кредитами  банку, наприклад:

• -----------------------------------------

Варто відзначити, що комісії  варіюють від банку до банку і  тут наведений далеко не повний список всіх можливих комісійних доходів.

Важливо, що за рахунок  широкого спектру комісій банк в  змозі збільшити прибутковість від операцій з клієнтами мінімум на декілька процентних пунктів за рік. Окрім комісій, клієнт, що обслуговується у банку 10–20 p., обов'язково здійснюватиме й інші операції, такі як оплата комунальних послуг, користування пластиковими картками банку, здійснюватиме перекази, обмін валюти, орендуватиме сейфи та ін. Обсяг таких операцій і прибутковість від них так само сприятимуть розвитку банку.

 

3.2. Удосконалення  управління кредитними ризиками  при банківському іпотечному  кредитуванні

 

Як показав аналіз проведений в дипломній роботі, запровадження банками операцій із довгострокового житлового іпотечного кредитування вимагає вирішення низки певних проблем у сфері управління власними ризиками. Практика діяльності комерційних банків свідчить, що банківські операції із кредитування населення пов’язані з певними ризиками, які зумовлені економічними причинами, діями конкретного кредитора, вмінням аналізувати, оцінювати та управляти ризиками.

Для мінімізації кредитних  ризиків при іпотечному кредитуванню нами запропоновано застосування механізму іпотечного страхування.

Особливостями іпотечного кредитування, яке потребує здійснення ефективних заходів з управління ризиками, на нашу думку, є такі:

------------------------------------

Відповідно до чинного  законодавства України [4, 5, 7] на первинному іпотечному ринку відбувається видача банками цільових кредитів позичальникам для інвестування будівництва або придбання житла. Житло, котре придбане позичальником, тобто яке стає його власністю після завершення будівництва, передається банку-кредитору під заставу (іпотеку). Угоди з нерухомістю в Україні підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню та відповідній державній реєстрації, а предмет застави (іпотеки) має бути застрахований.

Із практики банківської  діяльності відомо, що для захисту від кредитних ризиків банки застосовують страхування фінансових ризиків, пов’язаних з невиконанням позичальниками своїх зобов’язань за кредитними угодами, несвоєчасною реалізацією предмета застави (іпотеки) тощо. При цьому, як свідчить практика, поточний моніторинг та управління кредитним портфелем у поєднанні з використанням методів захисту від кредитних ризиків забезпечують ---------------------------------

Такий механізм акумулювання ресурсів на вторинному іпотечному ринку дозволяє:

• ---------------------------------

Більше того, на нашу думку, такий механізм може забезпечити  надійність іпотечних облігацій, яка  буде гарантуватися:

• --------------------------------------

Подальший розвиток вторинного іпотечного ринку та відповідних механізмів іпотечного кредитування можливий із прийняттям Закону України “Про іпотечне кредитування” при умові відображення у ньому норм і порядку здійснення операцій з консолідованим іпотечним боргом та іпотечними сертифікатами в частині регулювання питань випуску та обігу іпотечних сертифікатів з фіксованим прибутком та інвестиційної участі.

В Україні в умовах нестійкої економічної ситуації і проблем, які пов’язані із відсутністю достатньої правової бази іпотечного кредитування, рівень ризиків є вищим, ніж у західних країнах з розвиненою економікою. Високі специфічні ризики іпотечного кредитування обумовлюють необхідність вжиття заходів, які зменшують ці ризики. Максимальне зниження іпотечних ризиків – обов’язкова умова роботи будь-якої кредитної установи для забезпечення ефективної діяльності банку, отримання необхідної дохідності за операціями, котрі він здійснює. Таким чином, аналіз ризиків, контроль за ризиками та управління ними є основою іпотечного менеджменту, провідна роль в якому належить страхуванню.

Як свідчить світова  практика, іпотечний ринок без  відповідних послуг страхування  та гарантій існувати не може, оскільки інститут страхування дає ------------------------------------------

Результати  аналізу свідчать, що з метою удосконалення  механізму іпотечного страхування кредитних ризиків останнім часом інтенсивно розвивається взаємодія банківського і страхового бізнесу. У цьому контексті банки зацікавлені в забезпеченні максимального завантаження мережі відділень, диверсифікації традиційних бізнес-напрямків за рахунок розширення спектра фінансових та страхових послуг.

Співпраця страхових  компаній із банками надає можливість страховикам скористатися синергетичним ефектом від використання загальної бази клієнтів-позичальників, бренда або репутації банку як лідера проекту “banc-assurance”. При цьому, за даними [78], у страховика істотно знижуються витрати на просування страхових послуг. Активне використання банківських каналів продажів страхових послуг істотно підвищує ефективність роботи мережі страховика у порівнянні з іншими каналами їх продажу.

Враховуючи результати аналізу, викладені у [39, 40, 46], а також власних досліджень, до поширених форм співпраці страхових компаній і банків можна віднести форми, подані в табл. 3.1.

Таблиця 3.1

Форми співпраці страхових компаній і  банків

Форма співпраці	Характеристика  і сутність форми співпраці
Договірна
Агентська
Кооперативна
Контролю  в управлінні
Фінансового  супермаркету

 

На нашу думку, доцільно зазначити, що правове поле України допускає найвищу стадію розвитку інтегрованих операцій із кредитування та страхування (“banc-assurance”) у формі створення або спільного володіння системним банком, або універсальною страховою компанією, яка входить до фінансово-промислової групи, тобто є спеціалізованою компанією банківського страхування, котра здійснює конвергенцію каналів продажів і банківсько-страхових продуктів. При цьому найбільш успішна реалізація форми “banc-assurance” можлива при умові, -----------------------------------

Отже, запровадження банками операцій із довгострокового житлового іпотечного кредитування вимагає вирішення низки певних проблем у сфері управління власними ризиками. Управління кредитним портфелем у поєднанні з використанням методів захисту від кредитних ризиків забезпечує високу якість іпотечних кредитів (прострочена заборгованість не перевищує 0,2-0,25 %).

Зростаючі обсяги іпотечного кредитування спонукають до виникнення проблеми ресурсного забезпечення, яка може бути вирішена шляхом зростання операцій на вторинному іпотечному ринку.

Високі специфічні ризики іпотечного кредитування обумовлюють  необхідність упровадження відповідних  послуг страхування, яке дає змогу  знизити і розподілити основні  іпотечні ризики. Співпраця страхових компаній із банками надає можливість страховикам скористатися синергетичним ефектом від використання загальної бази клієнтів-позичальників, бренда або репутації банку як лідера проекту.

З метою удосконалення  управління кредитними ризиками при  банківському іпотечному кредитуванні АКБ «Укрсоцбанк» нами запропоновано ---------------------------------------

 

 

3.3. Пропозиції з удосконалення  механізму іпотечного кредитування  банками України

 

Посилення конкуренції  на ринку банківських послуг взагалі  та іпотечного кредитування зокрема, призводить у подальшому до скорочення банківської маржі, що підштовхує банки до пошуку більш ефективних фінансових інструментів залучення ресурсів та шляхів підвищення дохідності активів. Техніка "забезпеченого позикового зобов'язання" (collaterized loan obligation – CLO) допомагає банкам вирішувати вказані питання.

Забезпечені боргові  зобов'язання (collaterized debt olbigations – CDО) та їх більш специфічні різновиди - забезпечені  облігаційні зобов'язання (colla-terized bond olbigations – СВО) та забезпечені позикові зобов'язання (CLO) є прикладом ----------------------------------

З метою більш чіткого  уявлення про правові та економічні характеристики CLO розглянемо схему  відношень між учасниками, враховуючи, що одним з учасників є АКБ «Укрсоцбанк» (рис. 3.3).