Сучасний стан та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні

Попри прогнозам провідних економістів  і політичних діячів, які ще влітку з впевненістю завіряли, що «в Україні не може бути іпотечної кризи», наприкінці 2008 року високі темпи інфляції і світова криза все ж таки позначилися на вітчизняній іпотеці - ринок стоїть на порозі обмеження об'ємів кредитування і посилювання вимог до позичальників.

Високі ціни на квадратні метри  і проблеми світової фінансової системи  вивели на новий рівень конфлікт, що тихенько зрів на ринку нерухомості  в останніх рік-півтора. Купити житло  «за свої» вже майже ніхто  не може, тому ------------------------прискоренні темпів інфляції. Тепер можна забути про доступну іпотеку.

Втім, і раніше розмови про масову іпотеку були не більше ніж «струсом повітря». Основний чинник, який прийнято було звинувачувати в подібному  положенні, - високі відсотки. І все-таки - що гальмує розвиток іпотеки: реальні перешкоди або просто фобії? Наступним проаналізуємо причини, які розкручують --------------------------------

Банківська реклама вже не перший рік переконує українців в  тому, що узяти кредит може кожен охочий. Нульовими відсотками і комісіями пістрявлять вагони поїздів метрополітену, вікна банківських відділень і міські бігборди. Причин тому декілька. З одного боку, іноземні банки, що прийшли до України, намагаються «відбити» свої гроші. Тому перед менеджерами були поставлені чіткі цілі - залучення в банк великої кількості позичальників і завоювання необхідної частки ринку. З іншого боку, вітчизняні фінустанови також не бажають втрачати своєї долі ласого кредитного пирога і винаходять все нові способи заманювання клієнтів. Правда, не всім амбіціям вдалося збутися. Проблеми американської іпотеки, що нагрянули, різко скоротили ресурсні можливості банків і змінили -----------------------------------

Не дивлячись на конкуренцію, багато банків зважилися на збільшення ставок по іпотечних кредитах і впровадження жорсткіших вимог для позичальників. Підштовхнули банкірів до цього не тільки світова криза, але і Нацбанк, що занепокоївся. З метою зниження ризику НБУ погрожує обмежити ---------------------------ініціативою переводити довгі кредити (від десяти років) в категорію «субстандартних» або «сумнівних» з відповідним рівнем резервування. А це примушує фінустанови зменшувати терміни кредитування, тим самим збільшуючи щомісячні внески для населення.

Від таких дій іпотечні кредити для українців стануть ще недоступнішими. По американських мірках житло вважається за доступне, якщо воно коштує три-чотири річні доходи, важкодоступним - при п'яти-семи, недоступним - понад сім------------------------

Низькі ціни на житло вже у минулому і ті, хто чекає півроку або рік падіння цін, вже кусають собі лікті, що не купили житло рік тому. На нашу думку, ціни не можуть впасти. Сьогодні ціни на нафту в світі перевищили всі відомі показники, ціни на газ також ростуть. У ціні, зокрема в ціні на житлі, дуже вагома енергетична складова. Із зростанням цін на енергоресурси не доводиться говорити про яке-небудь падіння цін. Істотними каталізаторами зростання цін на нерухомість, на думку експертів, є збільшення заробітних плат і розширення ---------------------------

Перераховані чинники стимулюють попит населення, що, у свою чергу, підштовхує і подальше зростання  цін. Крім того, однією з найважливіших  складових підвищення цін є незадоволений  попит українців на житло.

В середньому, працюючий киянин на свою офіційну зарплату (за підсумками 2007 року) міг придбати близько 2,2 кв. м житла, тоді як житель Праги - 5,3 кв. м, Варшави - 5,5 кв. м, Москви - 3,3 кв.м. Таким чином, ------------------------------------

Не слід чекати в короткостроковій перспективі і зниження ставок по іпотечних кредитах. По прогнозах бізнес-аналітика Центру стратегічного аналізу Діамантбанку Михайла Ігнатенка, при збереженні негативних трендів в світовій економіці можна чекати зростання кредитних ставок на 1-3%.

Не дивлячись на видимість  бурхливого будівництва нової житлоплощі, нерухомість на вторинному ринку  вже який рік демонструє вищі ціни за один квадратний метр. Після викриття афери з «Еліта-центром» довіра до вкладення в новобудови була істотно  підірвана як з боку споживачів, так і з боку банківських установ. Проте спостерігати істотного зниження цін на «первинку» не довелося. Величезний незадоволений попит на житло, який при існуючих темпах будівництва буде задоволений тільки через сто років, робить нерухомість (в т.ч. --------------------------------

Розглянемо глобальний вплив на ринок української нерухомості. Всім давно відомо, що київські ціни на квадратний метр давно перестрибнули  аналогічні в найбільших європейських столицях. Нікого вже не дивує той факт, що вартість української хрущовки співставима з ціною невеликої вілли на півдні Франції або Іспанії. І це з урахуванням нижчих ставок кредитування в західних країнах, більш високого рівня доходів і більш високого рівня захисту права власності. Крім того, світова іпотечна криза різко понизила вартість американського і британського житла. В Україні ситуація діаметрально протилежна - квадратний метр продовжує -------------------------------------

Своєю високою прибутковістю  ринок української нерухомості привабив і велику кількість нових гравців - різного роду посередників, які можуть виступати на стороні як покупців, так і будівельників або банкірів. Природно, що кожна із сторін намагається запрацювати, що у результаті позначається на кінцевій вартості житла. Наявність різного роду посередників стимулює ріст цін навіть при зниженні кількості операцій. Так, за підсумками 2007 року кількість таких транзакцій в порівнянні з 2006 роком знизилася в Києві до 19,5 тис. (-22,7%), а по Україні - до 369,2 тис. (-4,1%). Проте, при детальнішому аналізі ситуація не виглядає настільки трагічно. По-перше, зниження кількості операцій торкнулося регіонів з найбільшими темпами зросту цін в 2001-2006 роках (Київ, Одеса, ---------------------------------

Державна іпотечна установа, яка повинна була стати рятівником іпотечного ринку і займатися рефінансуванням житла, не показує декларованих результатів. Причина, за словами банкірів, в дуже жорстких вимогах до позичальників, охочих кредитуватися за програмою ДІУ, і дорожнеча ресурсів установи. Основним чинником, стримуючим зростання об'ємів кредитування за програмою з ДІУ, є вимоги до оцінки платоспроможності позичальника і первинний власний внесок клієнта, який складає не менше 25%., в результаті українці так і не відчули підтримки від держструктури.

Отже, навіть якщо ціна на нерухомість на вторинному ринку  не ростиме такими темпами, як в 2005-2007 роках, орендна плата за житло  постійно збільшуватиметься, а щомісячні  платежі по кредиту - зменшуватися. Крім того, індекс прибутковості вторинного київського житла в 1,9 разу більше середньої ставки прибутковості по довгострокових банківських депозитах, що робить --------------------------------------

Отже, ми вважаємо, що ринок  житлової нерухомості в даний  момент знаходиться напередодні стану стагнації. Як по кількості операцій, так і по динаміці цін ринок застиг. Це обумовлено цілим рядом причин. Стан ринку іпотечного кредитування грає в цьому процесі одну з ключових ролей. В умовах високих темпів інфляції і, як наслідок, вживання антиінфляційних заходів банки зайняли вичікувальну позицію і значно посилили умови кредитування. До цього -----------------------------------------

 

 

 

РОЗДІЛ 2

Організація ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

(НА ПРИКЛАДІ АКЦІЩНЕРНО-КОМЕРЦІЙНОГО БАНКУ СОЦІАЛЬНОГО РОЗВИТКУ «Укрсоцбанк»)

 

2.1. Аналіз показників  кредитної діяльності банку

 

Акціонерно-комерційний  банк соціального розвитку „Укрсоцбанк” заснований у вересні 1990 року, входить  до групи найбільших банків України. З кінця 2007 р. входить до складу міжнародної фінансової групи "UniCredit Group". Банк пропонує різноманітні, сучасні фінансові та платіжні інструменти, що допомагають організаціям досягнути комерційного успіху, а людям – підвищити рівень добробуту.

В основі роботи банку – якість і корпоративний стиль обслуговування, -------------------------

Постійне вдосконалення  процедур кредитування фізичних осіб та різноманітність й гнучкість продуктового ряду АКБ «Укрсоцбанк» дало можливість з початку 2007 року збільшити обсяг кредитного портфелю фізичних осіб майже у два рази та досягти на 01.01.2008 року 13 193,2 млн.грн. За 2007 рік банк отримав доходи за кредитами, наданими фізичним особам в сумі 1 396,2 млн.грн. Це в 2 рази більше (на 743 млн.грн.) ніж у 2006 році.

Результатом ефективної роботи банку з компаніями й підприємцями є збільшення кредитного портфелю юридичних осіб майже в 2 рази (на 5 233,3 млн.грн.) та отримання доходу від кредитування корпоративних клієнтів за 2007 ------------------------------------

З приведених даних в  таблиці додатку Г видно, що всі показники за період 2005-2007 рр. мали тенденцію до збільшення. Для наочності побудуємо графік (див. рис.2.1). З графіку на рис.2.1 видно, що протягом аналізованого періоду активи зросли до 31 226,77 млн.грн., зобов’язання – до 28 032,97 млн.грн., а балансовий капітал склав на 01.01.08 3 193,79 млн.грн.

АКБ «Укрсоцбанк» є одним  з великих банків України, він  входить в п’ятірку банків з найкращими показниками, за рейтингом Асоціації  українських банків на 01.09.08 банк займає четверту позицію за всіма фінансовими результатами.

Розглянемо основні  показники і зробимо аналіз ефективності кредитної діяльності АКБ «Укрсоцбанк».

Кредитний портфель –  це сукупність усіх позичок, наданих  банком для одержання доходів. Обсяг  кредитного портфеля оцінюється за балансовою вартістю всіх кредитів банку, у тому числі прострочених, пролонгованих, сумнівних. У структурі банківського балансу кредитний портфель розглядається як єдине ціле та складник активів банку, який характеризується показниками дохідності та відповідним рівнем ризику.

---------------------------------------------------

 

Рис.2.1. Динаміка активів, зобов’язань і капіталу банку  АКБ «Укрсоцбанк»

за період 2005-2007 рр.

 

Кредити приносять банку  основні доходи. Більш ефективно  працюють банки, у яких частка КІП  в активах більше, а непрацюючих активів менше (наприклад, нереалізованого заставного майна). Чим більше показник, тим повніше банк використовує ресурси у високоприбуткових активних операціях. Кредитні вкладення приносять банкам найбільшу масу прибутку.

Скориставшись інформацією, розміщеною на офіційному сайті Інтернет Асоціації українських банків наведемо в таблицях і зробимо короткий аналіз динаміки обсягу і структури кредитно-інвестиційного портфелю АКБ «Укрсоцбанк» за період 2005-2008 рр. Розглянемо структуру кредитно-інвестиційного портфелю п’яти великих банків України станом на 01.11.2008 року наведену в таблиці 2.1.

 

 

Таблиця 2.1

Структура кредитно - інвестиційного портфелю за станом на 01.11.2008 р.

№ п/п	Банк	Рей-тинг	КІП, млн.грн.	Питома вага, %	В тому числі
					Міжбанківські кредити, млн.грн.	Кредити юридич-ним особам, млн.грн.	Кредити фізичним особам, млн.грн.	Цінні папери, млн.грн.
	ВСЬОГО
1	ПриватБанк
2	РАЙФФАЙЗЕН БАНК АВАЛЬ
3	УКРСИББАНК
4	УКРСОЦБАНК
5	УКРЕКСІМ-БАНК

 

З приведених даних в  таблиці 2.1 видно місце яке займає АКБ «Укрсоцбанк» серед великих банків України, за показниками КІП він займає четверте місце, питома вага в загальному обсягу – 5,767%. Для наочності побудуємо діаграму обсягу наданих кредитів банками на 01.11.2008 р. (рис.2.2).

 

-----------------------------

Рис.2.2. Обсяг наданих кредитів банками на 01.11.2008 р.

 

Так в таблиці 2.2 приведені дані, які характеризують кредитно-інвестиційний портфель АКБ «Укрсоцбанк» в порівнянні з загальними показниками КІП банків України за період 2005-2008 рр.

 

Таблиця 2.2

Динаміка обсягу і  структури кредитно - інвестиційного портфелю

АКБ «Укрсоцбанк» та банків України за період 2005-2008 рр.

Рік	Банк	Рейтинг	КІП, млн.грн.	Питома   вага (%)	В тому числі
					Міжбан-ківські   кредити, млн.грн.	Кредити   юридичним особам, млн.грн.	Кредити   фізичним особам, млн.грн.	Цінні папери, млн.грн.
На 01.11. 2008	Банки України
	АКБ «Укрсоцбанк»
На 01.01. 2008	Банки України
	АКБ «Укрсоцбанк»
На 01.01. 2007	Банки України
	АКБ «Укрсоцбанк»
На 01.01. 2006	Банки України
	АКБ «Укрсоцбанк»

 

Загальна сума кредитного портфелю АКБ «Укрсоцбанк» на кінець 2008 р. склала 37327,50 млн. грн., що на 12265 млн. грн. більше ніж на початок 2008 року і на 29676,82 млн. грн. більше ніж на початок 2006 року, за чотири роки КІП ---------------------

 

-------------------------------------------