Сучасний стан та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні

Рис.2. 3. Структура КІП АКБ «Укрсоцбанк» за період 2005-2008 рр.

 

Розглянемо динаміку обсягів кредитів, виданих фізичним і юридичним особам. Для наочності за даними таблиці 2 побудуємо графік основних показників кредитної діяльності за аналізуємий період (див. рис.2.4).

 

----------------------------------------

Рис.2.4. Динаміка основних показників кредитної діяльності АКБ «Укрсоцбанк» за період 2005-2008 рр.

 

Як видно з графіку, з кожним роком збільшується обсяг  виданих кредитів банком, питому вагу в структурі кредитного портфеля займають кредити, надані фізичним особам і суб’єктам господарювання, майже в рівних долях. Позитивним є то, що за чотири роки, завдяки вдалої кредитної політики, банк зміг майже в п’ять разів збільшити обсяг наданих кредитів, при цьому більш стрімкими темпами зростали споживчі кредити.

Формування резервів для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банку наведено в таблиці 2.3. За станом на 1 січня 2008 р. кредитний ----------------------------

Таблиця 2.3

Рух резервів під заборгованість за кредитами, тис.грн.

Рядок	Рух резервів	2007 рік	2006 рік
1	Залишок на 1 січня
2	Відрахування до резервів під:
2.1	нестандартну заборгованість
2.2	стандартну заборгованість
3	Списання активів за рахунок  резервів
4	Зменшення резерву під:
4.1	нестандартну заборгованість (у  разі поліпшення кредитного портфеля)
4.2	стандартну заборгованість (у разі погіршення кредитного портфеля або  її погашення)
5	Залишок за станом на кінець дня 31 грудня

 

Середня процентна ставка по кредитах, які надавались в гривнях у 2007р. склала - 15 %, в Євро - 11,1 %, в доларах США - 11,5 %, в російських рублях - 16,9 %. Сума простроченої та сумнівної заборгованості по всім кредитам наданих ----------------------

Відрахування в резерви  під заборгованість за кредитами  в 2007 році склали 129 295 тис. грн., в тому числі під нестандартну 115 971 тис.грн. і стандартну 133 240 тис. грн. В наслідок поліпшення якості кредитного портфелю та часткового ----------------------------------------

Аналізуючи структуру  кредитів за видами економічної діяльності слід відмітити, що пріоритетними галузями кредитування залишаються: сільське господарство та пов’язані з ним послуги; виробництво харчових продуктів; виробництво гумових та пластмасових виробів; металургійне виробництво і виробництво готових металевих виробів; виробництво машин і устаткування; ----------------------------------------фізичних осіб.

В додатку Д представлена структура кредитів за видами економічної діяльності за станом на 31 грудня 2007 року АКБ «Укрсоцбанк», а в додатку Ж представлено склад кредитного портфелю АКБ «Укрсоцбанк».

Визначаємо коефіцієнт питомої ваги кредитів у загальних  активах банку за формулою (2.1), дані розрахунку цього коефіцієнта занесемо в таблицю 2.4.

 

, (2.1)

 

В динаміці частка кредитних  операцій у загальних активах  банку зростала. Банк здійснював активну кредитну політику. В боротьбі за клієнтів в 2006 – 2007 роках банк перевищив оптимальний показник в 65% і переобтяжений позиками.

Визначимо темпи зростання  та приросту кредитних вкладень.

Темп зростання визначається як співвідношення суми кредитних вкладень на кінець звітного періоду та суми на початок періоду:

 

-------------------------------------

 

Дані розрахунку цих  коефіцієнтів занесемо в таблицю 2.4.

Темпи зростання та приросту кредитних вкладень підтвердили, що банк проводив активну кредитну політику.

Визначимо питому вагу нових  кредитів відносно залишку позикової  заборгованості на кінець звітного періоду (коефіцієнт надання), коефіцієнт погашення  кредитів за звітний період, співвідношення дебетових та кредитових оборотів, достатність резерву на можливі втрати за позиками, розмір прострочених відсотків.

Коефіцієнт надання  розраховується за формулою:

 

 , (2.4)

 

Дані розрахунку цього  коефіцієнта занесемо в таблицю 2.4. З розрахунку цього коефіцієнта видно, що в 2005 році залишалось непогашеними 25% виданих в 2004 році кредитів, а в 2006 – 2007 роках, сума залишків позикової заборгованості банку яка не має руху та переходить з кварталу в квартал вже ---------------------------------------------

 

Дані розрахунку цього коефіцієнта занесемо в таблицю 2.4. З розрахунку видно, що дебетовий оборот незначно перевищував кредитовий, що свідчить про виважену політику банку з нарощування видачі позик за, в основному, своєчасного їх повернення. Про що також відмічалося в аудиторських висновках за результатами діяльності.

Відповідно до загальної  методики оборотність позик аналізуємо за допомогою таких показників:

1. Швидкість обертання  позик, або кількість оборотів  кредитних коштів:

 

, (2.7)

 

При цьому кредитний оборот являє собою суму погашених позик або дохід від реалізації кредитів. Дані розрахунку цього коефіцієнта занесемо в таблицю 2.4, з якої видно, що в досліджуваний період кредити щорічно здійснювали два обороти.

Таблиця 2.4

Показники кредитної діяльності АКБ «Укрсоцбанк» за період 2005-2007 рр.

Показник	2005 рік	2006 рік	2007 рік
Коефіцієнт питомої ваги кредитів у загальних активах банку, %
Темпи зростання кредитних вкладень (ланцюгові), %
Темпи приросту кредитних вкладень (ланцюгові), %
Коефіцієнт надання кредитів, %
Коефіцієнт погашення кредитів, %
Співвідношення
Кількість оборотів кредитних коштів
Тривалість одного обороту в  днях

 

2. Тривалість одного обороту в днях:

 

 , (2.8)

або

-----------------------------------

 Дані розрахунку  цього коефіцієнта занесемо в  таблицю 2.4 з якої видно, що в досліджуваний період оборотність кредитів збільшилась на 17% і відповідно зменшилась тривалість одного обороту на 14%. Таким чином, унаслідок підвищення швидкості обертання позик з обороту вивільнялись кредитні ресурси, які залучались банком в інші активні операції та приносили додатковий прибуток.

Однією з проблем  кредитної діяльності банку була проблема несвоєчасного погашення  наданих позик. Загальна сума простроченої заборгованості за позиками банку і процентів за ними в досліджуваний період перебувала на рівні 1,7 – 1,9% на рік, що можна вважати задовільним показником.

Підсумовуючи здійснений аналіз кредитного портфелю банку АКБ «Укрсоцбанк», можна констатувати, що банку в досліджуваному періоді вдалося здійснювати збалансовану активну кредитну політику, поєднуючи стабільні прибутки з помірним кредитним ризиком.

Розглянута вище кредитна діяльність АКБ «Укрсоцбанк» за період 2005-2007 рр. свідчить про вдало обрану банком кредитну політику, яка направлена на -------------------------------------

 

 

 

2.2. Організація  кредитування та механізм надання  іпотечного кредиту в АКБ «Укрсоцбанк»

 

 

Кредитна діяльність здійснюється на підставі законодавчих та нормативних актів, основних напрямків кредитної політики банку “Укрсоцбанк”.

• Відділ кредитування забезпечує оформлення кредитів, ведення статистичної звітності з питань кредитної діяльності у відповідності з вимогами НБУ, Правління банку “Укрсоцбанк” та керівництва. За результатами аналізу спільно з відділом безпеки та юридичним відділом опрацьовуються рекомендації з ----------------------

До основних функцій  відділу можна віднести:

• -------------------------

Для одержання кредиту  клієнт безпосередньо звертається у відділ кредитування, де оформляє заяву встановленого зразку, з обов’язковою відміткою дати та розписом посадової особи банку, яка її отримала. Заява протягом робочого дня розглядається начальником кредитного відділу, повідомляється у відділ --------------------------------------

Керівництво, виходячи з попередніх відомостей про клієнта, характеру  заходу, яке планується до кредитування, а при необхідності, після особистої  бесіди з клієнтом та уточнення наявних  відомостей про його репутацію і  кредитну історію, приймає рішення про можливість оформлення необхідних документів для отримання кредиту.

Особиста бесіда з клієнтом може проводитись також начальником  відділу безпеки, або за його вказівкою  працівниками відділу безпеки. Рішення  по заяві керівник викладає письмово у вигляді резолюції на заяві з зазначенням доцільних умов кредитування (строку, відсоткової ставки та форми забезпечення), а в негативному випадку - причини відмови.

 Заява з позитивним рішенням  керівника повертається до кредитного  відділу та передається для доповіді керівництву та отримання дозволу на використання кредитних ресурсів.

Заяви, по яких керівництвом прийняте негативне рішення у  обов’язковому порядку залучаються  до кредитної справи клієнта або, якщо клієнт раніше не ---------------------------------------

Після прийняття рішення  про видачу кредиту спеціаліст кредитного відділу укладає кредитний договір  між банком та позичальником. Кредитний  договір укладається в трьох  екземплярах (перший екземпляр залучається  до кредитної справи та візується начальником юридичного відділу та начальником відділу безпеки, другий екземпляр отримує позичальник, третій - передається на зберігання у юридичний відділ) .

Методика оцінки кредитоспроможності  позичальника розроблена у відповідності  з вимогами «Положення про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банка» (Затверджене Постановою Правління НБУ №279 від 06.07.2000г., зареєстроване -------------------------------

Термін кредитування складає до 21-30 років в залежності від обраної форми погашення кредиту, а також обраної валюти кредиту. Перший внесок: від 0% вартості нерухомості і 30% вартості нерухомості - якщо об’єкт нерухомості введений в експлуатацію в період з 1955 року до 1970 року (квартири в панельних будинках - «хрущовки»). Якщо у клієнта є зарплатна картка АКБ «Укрсоцбанк» з встановленим лімітом овердрафту, то відсоткові ставки будуть менші на 0,5% річних. Комісія за дострокове погашення не стягується. В таблиці 2.5 наведені мінімальні відсоткові ставки по іпотечних кредитах.

Таблиця 2.5

Розмір відсоткових  ставок по іпотечних кредитах АКБ  «Укрсоцбанк»

Схема погашення	Валюта кредиту
Стандартна
Ануїтетна
Стандартна
Ануїтетна
Стандартна
Ануїтетна

При іпотечному кредитуванні кожен позичальник отримує банківську платіжну карту зі встановленим лімітом  овердрафту у розмірі 5% від суми кредиту (до 2 000 дол. США).

Витрати клієнта при  отриманні кредиту: комісія за розрахунково-касове обслуговування – від 1,2% від суми операції; страхування майна – від 0,3%; послуги нотаріуса при оформленні договору купівлі-продажу та договору іпотеки.

Для оформлення, отримання і забезпечення повернення позики клієнт ----------------------------------

Механізм надання іпотечних житлових кредитів у АКБ «Укрсоцбанк» складається з наступних етапів [70]:

1. Початковий контакт  з позичальником.

Метою початкового контакту з позичальником є:

• одержання загальної інформації про потенційного позичальника, що дозволяє зробити попередню оцінку його потенційної можливості одержання житлового іпотечного кредиту;
• ------------------------------