Рыночный (сравнительный) подход

Метод сравнительного анализа  сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения  цены продажи объекта-аналога или  его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога  на определенную сумму, в которую  оценивается различие в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого  аналога, отрицательная — если хуже.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых  объектов могут не совпадать. В связи  с этим выбор значения скорректированной  цены продажи в качестве базиса для  определения рыночной стоимости  оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной  цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической  предпосылки адекватности цены продажи  наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя  группами техник, различающихся инструментами  анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами  к цене объекта оценки:

• техники количественного анализа;
• техники качественного анализа

Техники количественного  анализа:

• техники компенсационных корректировок цен;
• техники факторного анализа.

Техники компенсационных  корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.

Рассмотрим несколько  вариантов реализации этих техник, опираясь на техники доходного подхода  к оценке стоимости.

Корректировка цен в связи  с обременением объекта-аналога  или объекта оценки договором аренды рассчитывается на основе определения упущенной (дополнительной) выгоды от продажи объекта недвижимости в соответствии с заниженной (завышенной) контрактной арендной платой, а также при необходимости уровнем потерь от недогрузки и неплатежей.

Пример 19. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого склада, если известно что: юрисдикция проданного склада — полное право собственности, обремененное договором аренды (объект полностью сдан до продажи в долгосрочную аренду на 5 лет, сумма контрактов составляет 1 200 тыс. руб.; площадь проданного склада — 4000 кв. м; цена реализации проданного склада — 1 000 тыс. руб.; площадь оцениваемого склада — 3000 кв. м; юрисдикция оцениваемого склада — полное право собственности; анализ местного рынка недвижимости выявил следующие показатели: рыночную арендная плату составляет 125 руб. за 1 кв. м, ставка дисконтирования — 25%.

Решение:

В качестве единицы  сравнения объектов примем цену за 1 кв. м складского помещения;

1. Определим  величину контрактной арендной  платы за 1 кв. м складского помещения: 

тыс. руб./кв. м,

где 0,37185 — взнос  на амортизацию одной денежной единицы (см. таблицы сложных процентов)

2. Определим  величину упущенной выгоды на 1 кв. м складского помещения от  продажи склада в соответствии  с заниженной расчетной (контрактной)  арендной платой:

(0,125 – 0,112) ·  2,68928 = 0,035 тыс. руб./кв. м, 

где 2,68928 — коэффициент  текущей стоимости единичного аннуитета.

Таким образом, величина корректировки цены продажи  склада составляет 35 руб. на 1 кв. м складского помещения.

3. Определим  величину скорректированной цены  проданного склада относительно  оцениваемого:

тыс. руб.

Корректировка цен в связи  с различными условиями  финансовых расчетов при приобретении объекта-аналога  или объекта оценки аренды рассчитывается на основе определения платы за кредит, полученный покупателем у финансовой структуры, или на основе дисконтирования денежных потоков ипотечного кредита, полученный покупателем у продавца, при рыночной норме процента.

Пример 20. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта — 500 тыс. руб.; вариант финансового расчета по проданному объекту — 200 тыс. руб. покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а остальные 300 тыс. руб. согласно договору между покупателем и продавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный покупателем от продавца на 10 лет при ставке 10% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности; площадь проданного и оцениваемого объекта — 1000 кв. м; вариант финансового расчета по оцениваемому объекту — расчет покупателя с продавцом производится за счет собственных средств и на дату продажи; анализ финансового рынка на дату продажи показал рыночную ставку процента, равную 15.

Решение:

1. Определим  ежемесячный платеж по предоставленному  покупателю проданного объекта  ипотечному кредиту: 

300 · 0,01321 = 3,964 тыс. руб.,

где 0,01321 — взнос  на амортизацию одной денежной единицы  на срок 10 лет при ставке 10% годовых  при ежемесячных платежах (см. таблицы  сложных процентов)

2. Определим  текущую стоимость всех ежемесячных  платежей при рыночной норме  процента:

3,964 · 61,9829 = 245,7 тыс. руб.,

где 61,9829 — коэффициент  текущей стоимости единичного аннуитета  при ставке 15% годовых на срок 10 лет  при ежемесячных платежах (см. таблицы  сложных процентов)

3. Определим  величину скорректированной цены  проданного объекта относительно  оцениваемого:

P^* = 245.7 + 200 = 445.7 тыс. руб.

Таким образом, величина корректировки цены продажи  объекта составляет 54,3 тыс. руб.

Уровень этой корректировки  цены продажи предопределяется занижением договорной ставки процента (10%) относительно рыночной ставки дисконтирования (15%).

Корректировка цен в связи  с различным временем совершения сделки купли-продажи рассчитывается на основе выявления тенденции изменения стоимости недвижимости либо с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции, либо с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.

Пример 21. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта — 700 тыс. руб.; время сделки по проданному объекту — 7 месяцев до даты оценки; площадь проданного и оцениваемого объекта — 1000 кв. м; анализ рынка недвижимости показал устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 0.5% ежемесячно.

Решение:

1. Определим  относительную величину корректировки  на время продажи: 

7 · 0,5 = 3,5 %

2. Определим  величину скорректированной цены  проданного объекта относительно  оцениваемого:

P^* =700/1,035 = 676,3 тыс. руб.

Таким образом, величина корректировки цены продажи  объекта составляет 24,6 тыс. руб.

Техники факторного анализа:

• техника парного сравнения цен сделок;
• техника построения трендов;
• техники линейной алгебры;
• техника множественного регрессионного анализа.

Техника парного сравнения  цен сделок заключается в том, что цена объекта оценки рассчитывается путем корректировки цены сделки с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.

Пример 22. Определить стоимость дома с бассейном с использованием техники парного сравнения цен сделок, если известно что: цена реализации аналогичного дома, но без бассейна, — 800 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости:

Решение:

1. Определим  величину поправки:

Среднее значение — 158,4 тыс. руб., медиана — 160 тыс. руб., мода — 160 тыс. руб., установленная поправка — 160 тыс. руб.

2. Определим  стоимость объекта недвижимости:

P^* = 800 + 160 = 960 тыс. руб.

Техника построения трендов основана на описании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, — при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора.

Пример 23. Определить стоимость объекта недвижимости, если известно, что на местном рынке зафиксированы следующие сделки c аналогичными объектами недвижимости:

Решение:

1. Определим  регрессионные уравнения: 

Результаты подбора  регрессионного уравнения и расчет коэффициента определенности приведен на рис. 1.

 
Рис. 1 Результаты подбора  регрессионного уравнения  и расчет коэффициента определенности

2. Определим  стоимость объекта недвижимости:

• с использование линейного тренда ≈348 тыс. руб.;
• с использование экспоненциального тренда ≈353 тыс. руб.