Рыночный (сравнительный) подход

60 · 10,107 = 606,42 тыс. руб./кв. м. 

Техники качественного анализа включают следующие техники:

• техника качественного сравнения цен;
• техника квалиметрического моделирования.

Техника качественного сравнения  цен (ТКС) применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когда число сделок не превышает число элементов сравнения.

Данная техника  основана на сравнении объекта оценки поочередно с каждым из объектов сравнения  по всем ценообразующим факторам, с  обозначением направления корректировок  и последующим ранжированием  объектов по направлению, совпадающим  с направлением большинства корректировок.

При этом для  обозначения элементов сравнения  могут использоваться качественные характеристики: «значительно лучше», «немного лучше», «равный», «немного хуже», «значительно хуже», или пятибалльная шкала: -2, -1, 0, 1, 2 или 0, 1, 2, 3, 4.

Кроме того, для  каждого элемента сравнения могут  быть введены экспертно оцениваемые  коэффициенты значимости (коэффициенты важности или условных весов). Однако, отсутствие достаточного обоснования  выбора коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения  результата расчета, но может даже усугубить  ошибку.

Рассмотрим пример определения рыночной стоимости  объекта недвижимости на основе качественного  анализа сравнимых продаж.

Пример 26. Определить стоимость объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:

Решение:

В качестве единицы  сравнения объектов примем цену продажи 1 кв. м объекта недвижимости.

1. Проведем «балльную»  оценку превышения качества объекта  оценки и объекта сравнения  по какому-либо ценообразующему  фактору над неким «базовым»  объектом (минимальный балл равен  0):

2. Проведем ранжирование  объектов по сумме балов: 

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки находится в интервале значений от 185 до 195 в тыс. руб.

Техника квалиметрического  моделирования реализуется путем анализа рыночных данных о сделках, а также экспертных оценок качества объектов и среды. При этом все свойства объекта и среды как ценообразующие факторы, представляются в виде иерархической структуры («дерева») взаимосвязанных свойств (качеств) объекта, которые отражают признаваемые продавцом предпочтения покупателей. Также принимается во внимание, что цена объекта является результатом сделки, в которой продавец и покупатель, действуя в своих интересах, выступают в качестве экспертов, формирующих свои заключения на основе собственного опыта или на основе рекомендаций экспертов-оценщиков.

Завершая рассмотрение рыночного подхода к оценке стоимости  объекта, отметим его преимущества и недостатки.

Преимущества  рыночного подхода:

1. В итоговой  стоимости отражается мнение  типичных продавцов и покупателей. 

2. В ценах  продаж отражается изменение  финансовых условий и инфляция.

3. Статически  обоснован. 

4. Вносятся корректировки  на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно  прост в применении и дает  надежные результаты.

К недостаткам  рыночного подхода можно отнести:

1. Различия продаж.

2. Сложность  сбора информации о практических  ценах продаж.

3. Проблематичность  сбора информации о специфических  условиях сделки.

4. Зависимость  от активности рынка. 

5. Зависимость  от стабильности рынка. 

6. Сложность  согласования данных о существенно  различающихся продажах.  
 

Литература

1. Тарасевич  Е.И. «Оценка недвижимости». —  СПб.: СПбГТУ, 1997. — 422 с. — ISBN 5-7422-0024-2.

2. Озеров Е.  С. «Экономика и менеджмент  недвижимости«. СПб.: Издетельство  «МКС», 2003 — 422 с. — ISBN 5-901-810-04-Х. 

3. Тэпман Л.  Н. «Оценка недвижимости: Учебное  пособие для вузов» — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. — 303 с. — ISBN 5-901-810-04-Х. 

4. Фридман Дж., Ордуэй Ник. «Анализ и оценка  приносящей доход недвижимости».  Пер. с англ. — М.: Дело, 1997. —  480 с. — ISBN 5-7749-0045-2.

5. Виноградов  Д. В. «Методы финансирования развития объектов недвижимости: международный опыт и российская практика» // Сайт INVESTANALYSIS.INFO — Инвестиционный анализ, 2006.