Рыночный (сравнительный) подход

Техники линейной алгебры основаны на применение замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает число элементов сравнения).

Пример 24. Определить стоимость объекта недвижимости, если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:

Решение:

1. Определим  систему уравнений: 

Преобразуем исходные данные, оценив время в месяцах, а  превышение количественной характеристики каждого из элементов сравнения  над некоторым базовым (минимальным) значением ее в баллах по схеме: (обрем.; полн.)=(0; 1); (льгот.; рын.)=(0; 1):

Вычитая из величины характеристики элемента сравнения  для объекта-аналога такую же величину для объекта оценки, получим  необходимые для построения системы  уравнений величины коэффициентов:

Таким образом, получаем следующую систему уравнений:

2. Решим систему  уравнений: 

p₁ = 10; p₂ = 22; p₃ = 53; p₄ = 2.5; P₀ = 207

Таким образом, стоимость объекта недвижимости составляет 207 тыс. руб.

Техника множественного регрессионного анализа основана на применение дифференцирования для расчета коэффициентов замкнутых систем алгебраических уравнений.

Рассмотрим пример определения рыночной стоимости  объекта недвижимости на основе количественного  анализа сравнимых продаж.

Пример 25. Определить стоимость объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:

*В скобках приведены абсолютные величины завышения (+) или занижения (-) цены продажи объекта аналога относительно объекта оценки.

Решение:

В качестве единицы  сравнения объектов примем цену продажи 1 кв. м объекта недвижимости. Расчеты  представлены в следующей таблице:

1. Корректировка  на качество прав.

Для объекта 4 корректировка  на наличие обременения права  собственности составит:

тыс. руб./кв. м,

2. Корректировка  на условия финансирования 

По сравниваемым объектам 3 и 5 условия нерыночные (цены завышены). Проводим соответствующую  корректировку цен продаж 1 м2:

по объекту 3: тыс. руб./кв. м,

по объекту 5: тыс. руб./кв. м,

3. Корректировка  на особые условия 

Особые условия  по всем сравнимым объектам не выявлены. Корректировка отсутствует.

4. Корректировка  на условия рынка 

Для определения  величины корректировки по фактору  времени выбираем две пары сравнимых  продаж: объекты 4 и 5:

Таким образом, за год цена продажи 1 кв. м недвижимости данного типа выросла на 3,4%.

Проведем корректировку  цены продажи 1 кв. м, исходя из предположения, что рост цены происходил равномерно (по простым процентам):

по объекту 1: тыс. руб./кв. м,

по объекту 2: тыс. руб./кв. м,

по объекту 3: тыс. руб./кв. м,

по объекту 5: тыс. руб./кв. м,

5. Корректировка  на местоположение (транспортную  доступность) 

Для определения  величины корректировки по транспортной доступности выбираем две пары сравнимых  продаж: объекты 1 и 2:

10,312 – 9,702 = 0,61 тыс. руб./кв. м, 

6. Корректировка  на физические характеристики 

Определим величины корректировок по числу комнат и  размеру земельного участка совместно. Для этого выберем две пары сравнимых продаж: объекты 2 и 3:

10,280 – 9,702 = 0,578 тыс. руб./кв. м, 

7. Корректировка  на сервис (наличие водопровода) 

Величина корректировки  цен продажи по наличию водопровода  определяется из пары сравнимых объектов 3 и 4:

10,280 – 9,875 = 0,405 тыс. руб./кв. м, 

8. Рассчитаем  рыночную стоимость объекта оценки.

Так как скорректированная  цена продажи по всем объектам-аналогам не имеет одинакового значения, то для расчета выбираем цену продажи  объекта-аналога для которого абсолютное итоговое значение корректировок имеет  наименьшее значение (в данном случае это объект 1):