Перспективы и проблемы развития ипотечного кредитования в России

       3.2 Стратегия развития ипотечного кредитования в России до 2030 года

       Стратегия развития ипотечного кредитования предполагает значительный рост числа кредитов на покупку жилья. В 2010 г. было предоставлено 240 тыс. ипотечных кредитов, в 2011 г. их число должно увеличиться до 320 тыс., в 2012 г. – до 490 тыс., в 2020 г. – до 860 тыс. (напомним, что по докризисным планам власти число ипотечных кредитов к 2010 году должно было составить порядка 1 млн.).

       Одновременно  предполагается снижение ставок по ипотеке. Ожидается, что в 2012 г. их уровень  будет превышать индекс потребительских  цен на 3,3%, а в 2030 г. – всего на 1%.

       Таким образом, стратегия предполагает более  значительный рост ипотечного кредитования в 2011-2012 гг., нежели был в 2007 г. Прогноз  развития является обоснованным только на ближайшие 2 года, а в дальнейшем определяет лишь цели развития рынка, а не его реальные возможности.

       В период с 2010 по 2012 гг. на ипотечный рынок  планируется направить около 250 млрд. руб. средств ВнешЭкономБанка, облигаций  АИЖК на 100 млрд., а также около 80 млрд. руб. средств АИЖК, которые будут предоставляться под государственные гарантии. Кроме того, планируется выделить еще 122 млрд. руб. в 2011-2012 гг. Однако в долгосрочной перспективе выделять средства федеральная исполнительная власть не намерена. Последний транш на поддержку ипотечного рынка будет направлен в 2014 г.

       Представленная  Стратегия развития ипотечного кредитования до 2030 года содержит весьма оптимистичные  планы по развитию этого вида кредитования в нашей стране на ближайшие два  десятка лет. По мнению экспертов RWAY, она может быть реализована только при условии соответствия цен на жилье и доходов большинства домохозяйств. Это соответствие достигается при стоимости единицы жилья не более суммы трехгодового дохода домохозяйства.

       Ставка  по ипотеке в России продолжает оставаться недоступной для большинства домохозяйств и существенно превышает уровень большинства экономически развитых стран.

       Только  незначительная часть населения  России планирует воспользоваться  ипотекой в ближайшее время.

       Федеральная власть продолжает делать ставку на ипотеку, как на основной механизм кредитования покупки жилья.

       Агентство по ипотечному жилищному кредитованию изменило свой прогноз по годовому объему выдачи денег под залог  приобретаемого жилья до 320-360 млрд. руб. По мнению аналитиков АИЖК, это  более чем в два раза превысит уровень 2009 г. (прежний прогноз, сделанный в начале года, – 280-320 млрд. руб.).  

       В среднесрочной перспективе эксперты АИЖК ожидают замедления темпов падения  ипотечных ставок ввиду снижения уровня первоначального взноса крупнейшими банками. Кредитные организации, учитывая больший уровень риска ссуд с меньшим первоначальным взносом, неизбежно отразят его в уровне процентных ставок.

       По  мнению федеральной власти, сейчас ипотеку (с учетом материнского капитала, пособий и проч.) могут взять 17% россиян, через четыре года этот показатель должен составлять 25%, что представляется весьма трудно решаемой задачей.

       Специалисты Агентства RWAY считают, что объемы ипотечного кредитования в России в целом  и в Московском регионе в частности  действительно возрастут.

         «2010 стал годом окончания кризиса и возврата к докризисным условиям, – отмечает Андрей Степаненко, руководитель дирекции обслуживания физических лиц, член правления Райффайзенбанка. – Многие банки начали активнее выдавать кредиты, упрощать требования к потенциальным клиентам». С одной стороны, снижались требования к необходимому доходу заемщика и пакету предоставляемых документов, расширялись способы подтверждения дохода. С другой, параметры самих кредитов существенно либерализовались: банки увеличивали максимальную сумму, сроки кредитования, снижали ставки, отменяли комиссии. Но, тем не менее, по словам Степаненко, кредитные организации очень тщательно подходили к проверке клиентов и грамотно подбирали им продукт.

       Прогнозы  на 2011 год также радуют. Согласно индексу состояния ипотечного рынка банка «Дельтакредит» прогноз объема выданных кредитов в 1 квартале 2011 года составит 72,6 млрд. рублей. Относительно 1 квартала 2010 года объем предоставленных жилищных ссуд (48,9 млрд. рублей) вырастет на 148,0%. Что касается прогноза по 2011 году, то, по оценкам «Дельтакредит», объем выдачи достигнет 523,6 млрд. рублей. Относительно 2010 года этот показатель вырастет на 150%. Если рассмотреть динамику рынка более подробно, то прогнозируется ежеквартальный рост, который наблюдался и в 2010 году. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Заключение

        

         В результате проведенного исследования  были сделаны следующие основные выводы:

         1. Проблемы развития ипотечного  кредитования в Российской Федерации  являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:

        * политическая и экономическая  нестабильность;

        * низкий уровень доходов большей  части населения, особенно по  сравнению со стоимостью недвижимости;

        * отсутствие достаточной нормативной  и законодательной базы;

        * высокий уровень налогообложения  физических и юридических лиц;

        * высокая стоимость накладных  расходов при работе с недвижимостью;

        * недостаточная помощь государства  в финансовых, организационных и законодательных вопросах;

        * недостаток профессионалов для  работы в ипотечном бизнесе.

         2. Также существует проблема оценки  предлагаемого в залог имущества:  необходима стандартизация работы  оценщиков.

         3. В России в настоящее время  складывается несколько основных систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

         Другая система основана на  оформлении закладной на имеющуюся  недвижимость и получении под  нее кредита на новое строительство.

         Существуют системы ипотечного  кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

         Возможно заключение контракта  через посредническую фирму или  аукцион на куплю-продажу имеющейся  недвижимости с отсрочкой передачи  прав собственности на нее  на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этом снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

         4. Анализ зарубежной практики  ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.

         5. Опираясь на опыт рыночно  развитых стран, государственные  специализированные структуры, в которых взяли на себя инициативу в становлении ипотечного кредитования, в России необходимо всячески поддерживать недавно созданное Агентство ипотечного кредитования, которое будет способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством:

        * инициирования создания вторичного  рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых российскими коммерческими  банками;

        * стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных  ипотечных кредитов с целью  снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг, выпускаемых Агентством;

        * внедрения надежных процедур  и правил ведения ипотечного  кредитования путем предоставления  технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.

         6. В мировой практике проблема  привлечения банками средств  для долгосрочных ипотечных кредитов  решается в основном в рамках  двух основных моделей: депозитарной  модели института (основным источником  средств которого являются привлеченные средства клиентов на расчетные счета и депозиты), а также модели ипотечного банка (основным источником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). В России основными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов являются, как правило, средства, привлекаемые банками на счета клиентов, которые носят обычно краткосрочный характер.

         7. Развитие вторичного рынка ипотечных кредитов будет содействовать активизации привлечения средств инвесторов для кредитования строительства и приобретения жилья.

         8. Устойчивое функционирование всех элементов инфраструктуры ипотечного рынка предполагает создание:

        * адекватной правовой и нормативной  базы;

        * эффективной системы судопроизводства  и принудительного исполнения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием;

        * эффективных налоговых льгот  для всех участников рынка  ипотечного кредитования (заемщиков,  кредиторов, застройщиков, риэлтеров  и инвесторов);

        * надежных возможностей страхования  различного вида рисков и ответственности;

        * источников долгосрочных (и относительно  дешевых) финансовых ресурсов  для осуществления рефинансирования  кредиторов;

        * резервного жилого фонда для  отселения заемщиков, лишенных  права собственности на заложенное  жилье.

         Требуется использовать более  гибкие подходы к развитию  системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное  приближение к двухуровневой  ее модели при ускоренном формировании  первичного рынка ипотечных кредитов  с использованием разнообразных  переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.

         Такой опыт уже накоплен регионами  и его эффективность подтверждается возросшим реальным спросом на жилье, существенным увеличением объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, созданием дополнительных доходов бюджета, которые могут направляться на дальнейшее кредитование населения с целью покупки или строительства жилья, улучшением социального климата в обществе и повышением доверия населения к властям.

         В этой связи могут быть  сформулированы следующие рекомендации:

        * ориентировать ипотечное кредитование  в первую очередь на те категории  населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;

        * использовать дифференцированные  условия ипотечного кредитования  различных категорий населения  с учетом их доходов и платежеспособности;

        * применять при формировании  системы ипотечного кредитования  меры, направленные на поддержку  заемщика (организация накопительных  программ, зачет стоимости имеющегося  жилья в дополнение к собственным  средствам граждан, а также  использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством).