Перспективы и проблемы развития ипотечного кредитования в России

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

        

         
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Содержание 

Введение…………………………………………………………………….……..4

1 Экономические и правовые основы ипотечного кредитования……….….….7

1.1 Основные  понятия ипотеки и ипотечного  кредита……………………...….7

1.2 Ипотечное  кредитование в современной России за 2009-2010г……….…..9

1.3 Система ипотечного кредитования в Европе и США март 2010г…….….11

2 Анализ  ипотечного кредитования в России  и зарубежом…………………..15

2.1 Анализ  ипотечного кредитования в России за 2009-2010 гг……………...15

2.2 Анализ  текущего состояния ставок на  рынках ипотечного кредитования  стран Европы и Соединенных  Штатов Америки по итогам 

марта 2010 года………………………………………………………….……….17

3. Перспективы  и проблемы развития ипотечного кредитования в России…………………………………………………………………………….20

3.1 Основные проблемы развития ипотечного кредитования в России….…..20

3.2  Стратегия  развития ипотечного кредитования  в России до 2030 года….22

Заключение……………………………………………………………………….25

Список  использованных источников…………………………………………...28

Приложение А……………………………………………………….…………...30

Приложение  Б……………………………………………………………....…….31

Приложение  В……………………………………………………………………32

Приложение  Г………………………………………………………………....….33 
 
 
 
 

          
 
 
 
 
 
 
 
 
 

         
 
 
 
 
 

       Введение 

         Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

         Актуальность ипотеки существенно  возрастает в трансформационных  и переходных экономиках. Существующая  в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего  взаимного недоверия хозяйствующих  субъектов, большое количество  банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата – все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

         В этой связи расширение применения  ипотеки как способа обеспечения  возвратности ипотечных кредитов  должно позволить в значительной  степени повысить интеграционные  тенденции, а также разблокировать  препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

         Поэтому следует отметить, что,  несмотря на обилие программ  развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

         Системы ипотечного инвестирования  предусматривают механизм накоплений  и долгосрочного кредитования  под невысокий процент. Ипотечные  ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки  как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

         Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

         Все вышесказанное подчеркивает  большое социальное значение  ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.

         Таким образом, ипотека является  в настоящее время одним из  эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.

       Объектом  рассмотрения в курсовой работе является рынок ипотечного кредитования в России, предметом рассмотрения – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России, необходимостью глубокого анализа экономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а также необходимостью регулирования экономических отношений между кредитором и заемщиком в процессе оценки предмета залога.

         Цель курсовой работы заключается в анализе основных проблем ипотечного кредитования и рассмотрении возможных методов усиления его роли в экономическом росте России. В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

        * рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотеки, ипотечного кредитования, а также определить его место в совокупности банковских операций;

        * проанализировать отечественный  и зарубежный опыт ипотечного  кредитования;

        * исследовать проблемы участия  банков в ипотечном кредитовании, проблемы использования ипотеки в жилищном кредитовании, а также формирования пассивов предприятий за счет ипотечных кредитов;

        * выявить наиболее приемлемые  методы обеспечения возвратности  ипотечных кредитов, рассмотреть  возможные механизмы страхования  банковских кредитных рисков, а также объектов залога;

        * предложить механизм расчета  реальной стоимости жилых и  нежилых помещений в случае  использования их как объектов  залога.

         Научной и методической основой  курсовой работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

         В ходе исследований в рамках  курсовой работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

        

         Глава 1. Экономические и правовые основы ипотечного кредитования 

       1. 1. Основные понятия ипотеки и ипотечного кредита 

       В России институт ипотеки появился достаточно давно. Однако развиваться он начал лишь в XVIII веке. В дореволюционный период различали отдельно залог движимого и недвижимого имущества, которые оформлялись различными документами. Были две основные формы: недвижимое имущество – закладная крепость; движимое – акт о передаче движимости.

       К концу 80-х годов  XVIII в. в России сложилась система ипотечного кредитования, в состав которой входили взаимные и акционерные, частные и государственные  кредитные учреждения. Банки предоставляли  долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Причем при определении имущества для залога больший акцент делался на возможности имущества приносить постоянный доход в течение срока займа. Под доходом понимались условия сдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю. В связи с этим кредитным учреждениям не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, неоконченных построек.

       Наибольшего расцвета ипотечная система России достигла в 1914 году. Из всей частной земли в залоге находилось 60% или 60 млн. десятин. Объем ипотечных ссуд приближался к 4,5 млрд. рублей. 

       Таким образом, ипотека является одной  из разновидностей формы обеспечения  исполнения обязательств, а именно – залога. Понятие ипотеки в  законодательстве является достаточно разносторонним. В разных странах под ней могут пониматься такие правовые категории как:

       • Непосредственно залог недвижимого  имущества для получения соответствующего вида кредита или ипотечной ссуды;

       • Закладная, долговое свидетельство или иной документ, подтверждающий права залогодержателя по обеспечиваемому ипотекой обязательству;

       • Ипотечный кредит, который выдается заемщику кредитным учреждением  под залог недвижимого имущества.

       В российской теории гражданского права  также существуют различия в толковании данного термина. Так, ипотеку можно определить как залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). При этом заложенное имущество не передается залогодержателю. Некоторые авторы придерживаются похожего мнения, полагая, однако, что самым важным является то, что имущество остается у должника, причем не важно, движимое или недвижимое.

       Существует два вида ипотеки: в силу закона и в силу договора.

       В соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» ипотека в силу закона возникает на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

       Ипотека в силу закона возникает в следующих  ситуациях:

       1. передача недвижимого имущества  по договору ренты. Так, в  соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ  при передаче под выплату ренты  земельного участка или другого  недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество. Причем договор ренты, также как и договор ипотеки, подлежит государственной регистрации. Аналогично ипотека возникает и из договора пожизненного содержания с иждивением. В данном случае ипотека прекращается в связи со смертью получателя ренты.