Перспективы и проблемы развития ипотечного кредитования в России

       Будущим заемщикам стоит предполагать, что  получая сейчас ипотечный кредит на приобретение недвижимости за рубежом  с плавающей процентной ставкой  риск существенного увеличения платежей по кредиту в перспективе 1,5 – 2 года оценивается как высокий. В то время как ставки по фиксированным кредитам сейчас выглядят наиболее предпочтительными в большинстве стран Европы, таких как Великобритания, Франция, Испания, Португалия, Кипр, Италия и других, позволяя зафиксировать платежи на весь срок кредитования на исторических минимумах.

       За  март 2010 отмечены следующие направления и интерес у покупателей недвижимости за рубежом из России и стран СНГ с использованием ипотечного финансирования:

       Наибольший  спрос приходится на 2 страны: Францию 37%, Испанию 26%, доля спроса в общем  объеме по сравнению с февралем 2010 года незначительно изменилась, увеличившись в процентном отношении для Испании (21% в феврале) и сократившись для  Франции (45% в феврале). 2 страны пользовались одинаковым интересом, это Великобритания и Италия, по 11% от общего спроса. Оставшиеся 11% приходятся на четыре направления: Австрия, Греция, Португалия и Кипр.

       Ставки  по ипотечным кредитам в Испании  за текущий месяц практически не изменились. Минимальная фиксированная ставка кредита в 4,15% сроком на 12 лет сейчас доступна в части регионов Испании. Маржа испанских банков осталась на прежнем уровне и не изменяется уже в течение прошедших 3-5 месяцев. На текущий момент привлекательными выглядят кредиты с плавающей процентной ставкой, в случае возможного досрочного их погашения, в других случаях ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой выглядит наиболее предпочтительным, неся меньший риск по изменению процентных ставок в среднесрочной перспективе.

       Одинаково высоким спросом в марте пользовались объекты в регионах Коста Бланка и Коста Брава по 33% клиентов ипотечного брокера рассматривали как место  для приобретения недвижимости в  Испании эти побережья. Интерес  к Коста дель Соль проявили 22% клиентов. В марте, среди регионов, к которым был проявлен интерес в Испании также были: Мадрид 7%, а также недвижимость на Тенерифе 5%.

       Около 34% кредитов приходятся на объекты, стоимостью 750,000 – 1,500,000 евро. Около 27% стоимостью 300,000 – 750,000 евро, При этом оставшиеся 39% - поровну приходятся на объекты стоимостью менее 300,000 евро (19,5%) и столько же на объекты свыше 1,500,000 евро. При этом можно отметить, что все кредиты, получаемые в марте, находились в диапазоне 50-60% от оценочной стоимости недвижимости, а мотивом для приобретения в 89% случаев была покупка недвижимости для собственного отдыха. Аргументом к покупке по-прежнему остается широкий выбор предложений, выгодные условия приобретения на текущий момент, и вернувшийся отложенный спрос на приобретение недвижимости в Испании.

       Великобритания  на текущий момент востребована с  точки зрения кредитования, но в  виду ограничений, которые вводят банки  для международных покупателей, ипотечное кредитование доступно не для всех категорий покупателей. Ограничения по кредитованию в Великобритании в основном относятся к объектам недвижимости стоимостью до 500,000 фунтов, находящихся на этапах строительства – для подобных объектов существуют определенные сложности с получением ипотечного финансирования.

       Размер  возможного кредита в Великобритании не может превышать 70% от оценочной  стоимости, на текущий момент, банки  в среднем готовы кредитовать  до 60% от оценочной стоимости недвижимости в Великобритании. Ставки по ипотечным  кредитам в Великобритании показали общее снижение в среднем на 0,1 – 0,2% по сравнению с февралем 2010. Минимальная фиксированная ставка кредита в 3,3% в GBP сроком от 5 лет сейчас предлагается для отдельных категорий заемщиков в Великобритании.

       Среди клиентов Lowell Finance, обращающихся за ипотечным кредитом, в компанию, спросом в марте 2010 пользовались объекты в Лондоне, 100% спроса приходилось на апартаменты в центральной части Лондона. При этом средняя стоимость приобретаемого в ипотеку объекта составила 1,347,000 фунтов, а размер привлекаемого кредита от 50 до 60 % от оценочной стоимости. При этом основной мотивацией в 75% случаев являлись отдых и инвестиции, в оставшихся 25% случаях – отдых и проживание в Великобритании.

       Вместе  с противоречивыми данными о банкротстве новых банков в США, на рынок ипотечного кредитования возвращается определенный оптимизм, что в течение этого года ситуация начнет стабилизироваться. Отметим, что на текущий момент ситуация с кредитованием в США характеризуется практически полным отсутствием возможностей кредитования для международных покупателей апартаментов и кондоминиумов во Флориде, Калифорнии и Неваде, а в штате Нью-Йорк такие сделки совершаются, но существуют определенные ограничения, в том числе на объекты залога. 

  
 
 
 
 
 
 

         3. Перспективы развития ипотечного кредитования в России и проблемы ипотеки в США

       3.1 Основные проблемы развития ипотечного кредитования в России

       Жилищный  вопрос в России остается трудно решаемым. Треть россиян проживает в  неблагоустроенных квартирах. Московские очередники получают лишь шестую часть вводимой жилой площади, остальная реализуется на коммерческом рынке. Понятно, что бесплатным жильем будут обеспечены далеко не все даже имеющие на это право.

       Поэтому ипотека должна быть доступна большинству россиян.

       В отличие от прежних лет возможность  развернуть ипотечное кредитование определяется большей зрелостью  рыночных отношений и следующими благоприятными факторами:

       1. Население: 

       - разгосударствление жилого фонда  (доля государственной собственности около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты;

       - возникновение среднего класса (около 16%), то есть слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

       - изменение структуры спроса населения  на жилье, обусловленное не  только требованиями к размеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

       - повышение подвижности населения  в пределах территории страны;

       - рост понимания значимости недвижимости  как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

       2. Российские предприниматели:

       - разгосударствление строительного  комплекса и обострение конкуренции,  в том числе со стороны иностранных  подрядчиков; 

       - острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства;

       - стремление к модернизации предприятий  стройиндустрии и улучшению технологий  строительства для обеспечения  возросших потребностей покупателей  жилья и обеспечения конкурентоспособности  с иностранными подрядчиками и поставщиками;

       - понимание необходимости удешевления  строительства при относительном  увеличении качества для обеспечения  доступности жилья и расширения  масштабов жилищного строительства; 

       - возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.

       3. Банки и финансовые инвесторы: 

       - укрепление законодательной и  нормативной базы ипотечного кредитования;

       - выполнение ведущими банками  пробных пилотных проектов ипотечного  кредитования и обучения специалистов  ипотечному делу;

       - стимулирование со стороны государства  финансирования реального сектора  и инвестиционных потребностей  населения;

       - активизация государства и местных  органов в поддержке ипотечного  кредитования граждан; 

       - сокращение сферы спекулятивного  вложения капитала;

       - ограниченность объектов инвестирования  для финансовых инвесторов в  условиях нестабильности фондового  рынка;  

       - повышение привлекательности в  условиях финансового кризиса  ипотечного кредитования и операций  по привлечению сбережений населения; 

       - рост конкуренции; 

       - создание структур вторичного  рынка ипотечных кредитов (Агентство  по жилищному ипотечному кредитованию).

       4. Органы государственной и местной  власти:

       - создание новой возможности решения  жилищной проблемы;

       - укрепление и расширение среднего  класса, рост занятости населения  и связанное с этим повышение  социальной стабильности в обществе;

       - оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанных с ним других секторах народного хозяйства;

       - рост налоговых поступлений и  расширение финансовой базы для  обеспечения социальным жильем  населения с низким уровнем  доходов; 

       - выполнение градостроительных планов.

       Такое сочетание интересов создает  необходимую почву для решения  жилищной проблемы на базе развития ипотечного кредитования и преодоления остающихся на его пути проблем (см. Приложение А):

       - устранение имеющихся недостатков  в законодательстве, прежде всего в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру), прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, прописки (регистрации) жилья по адресу заложенной квартиры и др.;

       - слабое развитие и недостаточная  эффективность системы регистрации  сделок с недвижимостью в органах  юстиции, в том числе в увязке  с регистрацией договора залога;

       - высокие расходы на удовлетворение  сделок в нотариальных конторах;

       - слабое развитие оценочного и  страхового дела для целей  обслуживания ипотечных кредитов;

       - недостаток и дороговизна средств  у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;

       - отсутствие вторичного рынка  ипотечных кредитов;

       - высокие и нестабильные ставки  рефинансирования;

       - нестабильные темпы инфляции, изменение  курса рубля, вызывающие значительный  риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании;

       - высокие издержки и риски банков  на ипотечное кредитование из-за  слабой стандартизации процедур  выдачи ипотечных кредитов и  их последующей продажи;  

       - дополнительные риски банков  из-за отсутствия кредитной истории  у большинства заемщиков в силу отсутствия прежней практики ипотечного кредитования;

       - высокие некоммерческие риски  банков из-за отсутствия эффективных  механизмов их ограничения и  покрытия со стороны государства  и органов местного самоуправления;

       - высокая стоимость кредитов для заемщика и риски в условиях повышения инфляции;

       - низкие доходы преобладающей  части населения в сравнении  со стоимостью жилья; 

       - недостаток средств у коммерческих  банков для предоставления жилищных  субсидий заемщикам ипотечных  кредитов;

       - рост цен на жилье при относительно медленном улучшении его качества;

       - несовершенство налогообложения. 

       Учитывая  комплексность проблемы развития жилищного  строительства и ипотечного жилищного  кредитования, для ее решения требуется  системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования мирового опыта и международного сотрудничества.