Перспективы и проблемы развития ипотечного кредитования в России

       2.  приобретение земельного участка  с использованием кредитных средств  банка или иной кредитной организации  либо средств целевого займа,  предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Данный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок (ст. 64.1 ФЗ «Об ипотеке»).

       3. приобретение жилых домов и квартир за счет кредита банка или иной кредитной организации. Соответствующая недвижимость считается находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»).

       4. строительство или приобретение зданий или сооружений с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. В таком случае земельный участок или право на аренду земельного участка, на котором находятся данные сооружения (здания), считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание (сооружение) либо с момента получения соответствующим органом уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (ст. 64.2 ФЗ «Об ипотеке»).

       5. покупка недвижимого имущества  в кредит, в том числе с рассрочкой  платежа (п. 5 ст. 489 ГК РФ)¹.

       Сегодня все большее распространение  получает система ипотечного кредитования. В федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного кредитования. Под ипотечным кредитом можно понимать кредит, обеспеченный определенным недвижимым имуществом. Таким образом, ипотечное кредитование представляет собой предоставление кредита под залог недвижимого имущества. В более широком смысле, ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений по поводу организации, предоставления и обслуживания ипотечных кредитов. Таким образом, можно сказать, что понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, однако не являются тождественными. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических и правовых отношений включает в себя ипотеку как составную часть (существенный элемент).

       Основными принципами ипотечного кредитования являются возвратность, срочность, платность, обеспеченность, целевое назначение, дифференцированность (индивидуальный подход к потенциальным заемщикам). 

       1.2. Ипотечное кредитование в современной России² 

       Агентством  по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сообщаются данные по кредитам выданным в России, общая сумма которых составляет порядка 140 млрд. рублей.

       Очевидно, что за рассматриваемый период наблюдается  общая тенденция к постепенному снижению средневзвешенной ставки ипотечного кредита. Так, если в сентябре 2009 года самый высокий показатель ставки достигал в Уральском регионе отметки в 13,2 %, то уже в марте этого года в том же регионе он снизился до 11,1 %. В сентябре 2009 года самые низкие значения были зафиксированы в Приволжском и Сибирском регионах – это 12,1 %, и на сегодняшний день показатель ставки в этих регионах остается одним из самых маленьких по стране.

       Если  брать уровень средневзвешенной ставки ипотечного кредита в целом, то в среднем по стране он упал за полгода примерно на 1,7 процентных пункта. В марте 2010 года самая высокая ставка была зафиксирована в Москве – 11,6 %, а самый низкий показатель ставки ипотечного кредита остается в Приволжском регионе. Это связано с уровнем востребованности данного финансового продукта. В крупном мегаполисе, где средняя зарплата гораздо выше, ипотеку могут позволить себе большее число заемщиков, да и жилищное строительство ведется быстрыми темпами и в большем количестве.

       Также можно заметить тенденцию некоего  уравнивания показателей и по регионам, и по размеру самой ставки. Если в конце 2009 года показатели изменялись от месяца к месяцу (и не всегда в сторону уменьшения), то концу I квартала 2010-го ситуация относительно стабилизировалась – происходит плавное снижение ставок и их примерное выравнивание по стране.

       К концу 2010 произошло незначительное уменьшение процентов по ставке ипотечного кредита, но не стоит надеяться, что этот процесс будет постоянным. Сама экономическая ситуация в стране, а также рыночные отношения, урегулируют ставки и они постепенно придут к такому показателю, который будет устраивать как банки, так и заемщиков.

       В среднем по стране наблюдается тенденция  незначительного увеличения срока  ипотечного кредитования. Если полгода  назад этот срок (за редким исключением) не превышал отметки в 200 месяцев, поскольку заемщики предпочитали не связывать себя продолжительными долговыми обязательствами, да и банки не стремились рисковать, то с начала 2010 года в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране люди почувствовали некую финансовую стабильность и стали брать кредиты на более продолжительный срок.

       Ситуацию  со сроком ипотечного кредита по регионам можно охарактеризовать как средне-стабильную: в I квартале 2010 года продолжительность срока по регионам колебалась в пределах 184-207 месяцев, исключение составляет Москва, где эток срок составлял 224 месяца, т.е. почти 19 лет.

       В ближайшее время, в связи с  улучшением финансовой ситуации в России и стабилизацией доходов потенциальных  заемщиков, можно ожидать массового появления ипотечные кредитов с более продолжительными сроками и эта услуга будет востребована заемщиками. Общий тон здесь определенно задает ВТБ24, предлагающий кредиты на срок до 50 лет.

       Только  в Санкт-Петербурге в феврале-марте 2010 года наметилась динамика роста.

       При этом налицо наличие если не пропасти, то как минимум глубокого оврага между регионами и крупными мегаполисами (в особенности Москвой) по величине полученной ипотеки. Наибольший средний  размер ипотеки, которую брали заемщики в I квартале 2010 года был зафиксирован в столице – 3126, 2 тыс. руб., что почти на 253 % больше, чем в том же феврале в Приволжском регионе, где средний размер ипотечного кредита, востребованного заемщиками, самый низкий по стране. Связано это в первую очередь с разницей в ценах на недвижимость по сравнению с другими регионами, и в особенности с мегаполисами. Так, средний размер ипотеки в Санкт-Петербурге совокупно за I квартал на 73 % больше, чем в Приволжском регионе.

       Скорее  всего, существенного увеличения размера  ипотечного кредита в ближайшие месяцы ждать не приходится, т.к. строительная отрасль никак не оправится от кризиса, а чтобы выйти на прежний уровень ей понадобится не один год. Так что большого количества предложений по покупке квартир в новостройках ждать не имеет смысла. Ситуацию могли бы выправить предложения на вторичном рынке недвижимости. Однако в условиях ценовой неопределнности немногие захотят инвестировать туда свои средства.

       Тенденции снижения суммы первоначального  взноса по ипотечному кредиту на конец марта 2010 года не наблюдался. Скорее можно заметить обратную картину. И это несмотря на то, что банки в последнее время наперебой объявляют о снижении первоначального взноса по кредиту.

       Однако, в основной своей массе заемщики предпочитают сразу избавиться от крупной суммы, вложив ее в приобретаемую недвижимость, чтобы впоследствии быть уверенными в том, что по оставшейся задолженности они смогут рассчитаться без проблем.

       Другая  причина данной тенденции заключается  в том, что финансовые учреждения, декларируя на словах и в рекламных лозунгах снижение процента суммы первоначального взноса, на деле обеспечивают такими кредитами только очень надежных и проверенных заемщиков, которых, разумеется, не так уж и много.

       Что касается большой разницы в сумме  среднего первоначального взноса между регионами и нашими «столицами», то тут, как и в вышеописанном случае причина кроется в стоимости недвижимости в том или ином регионе. В марте 2010 года сумма первоначального взноса в Москве была примерно на 282% больше аналогичного показателя на Северном Кавказе.

       О тенденции увеличения дохода семьи  заемщика, способного взять ипотечный  кредит приходится говорить с осторожностью, т.к. эта тенденция прослеживается довольно слабо. Наиболее четко динамика в сторону роста благосостояния или точнее сказать той части состояния, которую человек готов инвестировать в приобретение недвижимости, видна в Санкт-Петербурге. За 1-й квартал 2010 года ежемесячный совокупный доход семьи заемщика в Питере увеличился примерно на 28 %. В Москве совокупный доход семьи заемщика достиг своего пика в декабре 2009 года.

       Наверное  здесь сыграли свою роль, так называемая, 13-я зарплата и всеразличные премии и бонусы по итогам года. К тому же некоторые москвичи решили преподнести  себе или родственникам новогодний подарок в виде покупки по ипотеке квартиры, поэтому отправились в банк. Уже в следующие месяцы в столице доход заемщика значительно снизился.

       Наиболее  низкий доход семьи, способной «потянуть» ипотечный кредит, отмечен в Приволжском  регионе. В феврале 2010 года разница между самым благополучным в этом отношении городом Москвой и Приволжским регионом достигла 221 %. Однако, столь высокая разница нивелируется примерно такой же разницей в стоимости жилья. 

        1.3. Система ипотечного кредитования в Европе и США³ 

       Во  всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная  поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и  весьма отличаться.

       Контрактные сбережения.

       Устойчивые  системы контрактных сбережений введены:

       ·   В Пруссии - уставом 1783 г. и 1872 г.;

       ·   В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.;

       ·    В Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

       В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего. 

       Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня  строительство каждых трех из четырех  единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

       Источником  ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование  жилищным займом, а также государственная  премия, которая выплачивается в  соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.

       Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного  в контракте о строй сбережениях. Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).

       Иные  модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании.

       Во  Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков. Второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший земельный банк (Credit foncier de France) и его филиал - Контора предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей - среднесрочных и долгосрочных - ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.