Перспективы и проблемы развития ипотечного кредитования в России

       В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система  строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита  не обязательно быть вкладчиком строительного  общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ всё больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.

       Ипотечное кредитование. 

       До  окончания второй мировой войны  ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.

       Деятельность  ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

       В Германии с 1900 г. существует специальная  сеть ипотечных банков. С тех пор  ни один из них не разорился. Кроме  того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

       В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом  кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков.

       В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных  кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объёмам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объёма оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%).

       В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.

       В Аргентине эффективная система  ипотечного кредитования реализована  при помощи Всемирного Банка в  рамках программ поддержки развивающихся  рынков. Правительство Аргентины  создало гарантийный Фонд для  облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию - 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка.

       Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington - Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) - Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) - Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные в собственности государства. 

       В 1968 году была проведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Сегодня Fannie Мае - крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также входят в каталог Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие - Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) - государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе. 

       2. Анализ ипотечного кредитования в России и за рубежом.

       2.1. Анализ ипотечного кредитования в России за 2009-2010 гг. 

       По  данным Банка России, за ноябрь 2010 года предоставлено 34 050 ипотечных кредитов на общую сумму 42,3 млрд рублей.

       Всего за 11 месяцев 2010 года выдано 252 072 ипотечных  кредита на общую сумму 315,1 млрд рублей. Объём кредитов, выданных за этот период 2010 года, в 2,5 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года. В количественном выражении за 11 месяцев 2010 года предоставлено в 2,04 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.

       Некоторое замедление месячных темпов роста выдачи ипотечных кредитов в октябре и ноябре 2010 года объясняется тем, что в IV квартале 2009 года появились первые признаки восстановления ипотечного рынка, и, таким образом, при анализе внутригодовой динамики рынка ипотечного жилищного кредитования постепенно перестает сказываться эффект "низкой базы". Тем не менее, ноябрьская динамика выдачи ипотечных кредитов говорит о некотором сезонном всплеске выдачи ипотеки в конце 2010 года, отмечается в релизе АИЖК.

       На 01.12.2010, средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2009 года: с 1,17 до 1,25 млн рублей. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения (по данным Росстата, за январь - октябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 4,3% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (по итогам девяти месяцев 2010 года, средняя цена на жилье выросла более, чем на 6,8% по отношению к IV кварталу 2009 года).

       Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях и иностранной валюте, накопленным итогом с начала года (2009 - 2010 гг.)

       За 11 месяцев 2010 года, накопленным итогом с начала года, средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в рублях составила 13,2% (по сравнению с показателем за десять месяцев 2010 года размер ставки снизился на 0,1 п.п.), а по кредитам в иностранной валюте - 11,1%.

       Месячная  динамика средневзвешенных ставок по кредитам свидетельствует о существенном снижении уровня ставок по ипотечным кредитам в течение октября - ноября 2010 года. Ставки по кредитам в рублях, выданным в течение ноября, продолжили снижаться. Так, в сентябре 2010 г. ставка была на уровне 13,2%, тогда как в ноябре 2010 года - 12,6%, снизившись, таким образом, за два месяца на 0,6%. Темпы снижения месячных ставок выдачи ипотечных кредитов в рублях за последние два месяца являются самыми высокими в 2010 году. Месячный уровень ставок по кредитам в рублях достиг докризисного уровня: по итогам трех кварталов 2008 года средневзвешенные ставки по кредитам в рублях также составили 12,7%, а исторический минимум был зафиксирован по итогам первого квартала 2008 года - 12,4%.

       Такая ситуация объясняется анонсированным ранее существенным снижением ставок ведущими игроками ипотечного рынка, которое начало сказываться на выдаче в октябре 2010 года. АИЖК ожидает, что основной эффект от снижения ставок выдачи скажется на уровне средневзвешенных ставок по ипотечным кредитам в начале 2011 года, когда кредиты, выданные в первой половине 2010 года по более высоким ставкам, перестанут учитываться статистикой Банка России.

       Еще одним существенным признаком оздоровления рынка ипотеки стала тенденция  к стабилизации доли просроченной задолженности  в общем объеме выдачи. Как ранее  прогнозировал Аналитический центр АИЖК, подобное развитие ситуации стало возможным из-за прироста общего объема ипотечной задолженности на балансах банков -за месяц этот показатель вырос на 1,7%, впервые в истории превысив уровень в 1,1 трлн. рублей. До этого, максимальный уровень накопленной ипотечной задолженности на балансах банков наблюдался по итогам февраля 2009, когда он составил 1,09 трлн. рублей.

       По  данным Банка России на 01.12.2010 года объем  задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, либо срок просрочки  не превышает одного месяца, превысил 91%.

       Совокупная  доля дефолтной задолженности - с  платежами, просроченными на 91 день и больше - составляет 6,95%; доля задолженности  с технической просрочкой платежей (до одного месяца) - 5%; а доля задолженности  с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) - 1,77%.

       Динамика  выдачи ипотечных кредитов в России по итогам III квартала 2010 года показывает, что рынок ипотечного жилищного  кредитования находится в фазе уверенного восстановительного роста. По данным Банка  России, за сентябрь 2010 года предоставлено 28,372 тыс.ипотечных кредита на общую сумму 35,9 млрд рублей. Всего, за три квартала 2010 года выдано 187,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 234,2 млрд рублей. Объём кредитов, выданных за три квартала 2010 года, в 2,6 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года. В количественном выражении за первые восемь месяцев 2010 года предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.

       На 01.10.2010 средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2009 года: с 1,17 до 1,25 млн рублей. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения (по данным Росстата за январь - сентябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 4,8% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (по итогам девяти месяцев 2010 года средняя цена на жилье выросла более чем на 6,8% по отношению к IV кварталу 2009 года)

       За  три квартала 2010 года, накопленным  итогом с начала года, средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в рублях составила, как и месяцем ранее, 13,4%, а по кредитам в иностранной валюте – 11,1%. 
 
 

        2.2. Анализ текущего состояния ставок на рынках ипотечного кредитования стран Европы и Соединенных Штатов Америки по итогам марта 2010 года

       Март 2010 года еще раз подтвердил, мнение ипотечных брокеров компании Lowell Finance, что глобальных предпосылок для  серьезного изменения процентных ставок на основных международных рынках ипотечного кредитования на текущий момент нет. В большинстве анализируемых регионов прослеживается тенденция банков к незначительному снижению процентных ставок, а также упрощению условий ипотечного кредитования международных покупателей, а динамика изменения процентных ставок повторяет колебания основных финансовых индексов Euribor, Libor.

       Весна, как традиционно высокий сезон  спроса у покупателей недвижимости за рубежом из России и стран СНГ  в разгаре, и характеризуется  в этом году ростом количества совершаемых  сделок, а также повышением числа выдаваемых ипотечных кредитов и спросом на них. На рынке появились клиенты с отложенным спросом, копившемся практически год, которые обратив внимание на активность на основных европейских рынках: Испании, Франции, Великобритании, Италии, Кипре обратились к этим рынкам с целью приобретения недвижимости для отдыха и инвестиций в недвижимость за рубежом. Платежеспособность клиентов еще относительно не высока, и в связи с этим, получение ипотечного финансирования выглядит оправданным.

       Существуют и некоторые ограничения, как было отмечено в февральском отчете, греческие банки все больше сокращают количество возможностей для кредитования. В то же время на таких обширных рынках недвижимости как Болгария и США, которые пользуются спросом у покупателей из России, отмечаются некоторые положительные тенденции, позволяющие говорить о начале процессов восстановления рынков ипотечного кредитования в этих странах к 3 – 4 кварталу этого года.

       Экономика США постепенно идет на поправку, медленно, но ситуация выправляется, об этом говорят основные показатели, такие как: инфляция, дефицит бюджета, индексы рынка недвижимости, а также безработица. Изменений основной учетной ставки ФРС не происходит, хотя в феврале была повышена ставка дисконтирования, с 0,5 до 0,75, которая относится к кредитованию ФРС коммерческих банков. Эти изменения не должны привести к ужесточению финансовых условий для домохозяйств и бизнеса, считает ФРС, и не предшествует неизбежному повышению базовой ставки, которая является основным инструментом денежно-кредитной политики Федрезерва.  Тем не менее, повышение базовой процентной ставки в перспективе 4-8 месяцев определенно существует, что непременно отразится на дальнейшем изменении ставок ЕЦБ и Банка Англии, что, конечно же, отразится на ситуации с международным кредитованием за рубежом и повышением ставок ипотечного кредитования.