Отчёт по практике в АКБ "Трансбанк"

12.Оцінювання  вартості земельних  ділянок,машин і  обладнання. 

Визначення  вартості земельної  ділянки.

     Основні підходи до визначення вартості земельної ділянки - нормативний, аналіз продажів і прибутковий.

Оцінка  вартості земельної  ділянки на основі нормативного методу і аналізу продажів.

     Вартість  земельної ділянки завжди повинна розглядатися з погляду використовування його як вільного і доступного для якнайкращого і найефективнішого економічного використовування. Земля в першу чергу має право на дохід, приношуваний всією власністю. Вартість землі може бути рівна або навіть бути більше, ніж вся решта власності. При оцінці нерухомості вважається, що земля має вартість, тоді як поліпшення - це внесок у власність.

     При покупці або вільної ділянки, або ділянки з поліпшеннями типовий покупець цікавиться, яким потенціалом підвищення вартості володіє даний об'єкт.

     При аналізі розглядаються наступні чинники:

• перспективність місцеположення;
• стан попиту на передбачуваний тип нерухомості;
• юридичні норми на передбачувані поліпшення;
• фізичні характеристики ділянки;

фінансова обгрунтованість  проекту використовування

Поліпшення, що проводяться для створення ділянки, підрозділяються на зовнішні і внутрішні. До зовнішніх поліпшень відносять пристрій вулиць, тротуарів, дренажних і інженерних мереж. До внутрішніх поліпшень відносять планування, озеленення, асфальтування, пристрій випусків для підключення інженерних мереж, комунікацій зв'язку і т.д. При оцінці слід особливо відзначити склад прав власності на земельну ділянку (право оренди, сумісне користування, повні права і т.д.) При визначенні заставної вартості нерухомого майна, рекомендується вимагати у Позичальника оцінний акт на землю, виконаний місцевим уповноваженим органом (управлінням земельних ресурсів

     У зв'язку з цим, при визначенні заставної  вартості нерухомого майна, співробітникам Банку рекомендується запитати у Позичальника оцінний акт на землю, виконаний місцевим уповноваженим органом і звіт про оцінку, підготовлений незалежним оцінювачем.

     На  практиці для визначення реальної вартості земельної ділянки можливе застосування методу порівняння продажів, який заснований на зіставленні і аналізі даних про продажі аналогічних ділянок. Цей метод застосовують в основному для оцінки незабудованих земельних ділянок, або зайнятих недорогими і невеликими спорудами.

     Розрахунки  виконуються в наступній послідовності:

     Виробляється вибір аналогічних ділянок (3-5), ціну продажу яких ділять на площу. Одержані ціни 1 кв.м. (або 1 га) беруть як початкові значення вартості.

1. Потім вносяться поправки по ряду чинників з урахуванням відмінностей між оцінюваним і аналогічними ділянками. Рекомендується визначати і вносити поправки в такій послідовності чинників: особливі умови продажу, ринкові умови продажу, місцезнаходження, фізичні характеристики. Поправки по кожному з перерахованих чинників беруться в межах від 5%-30 %.
2. Розраховуються вартості 1 кв.м. аналогічних ділянок з урахуванням коректувань. З одержаних величин вибирають мінімальне значення, або підсумкову вартість визначають як середньоарифметичне.
3. Виробляють розрахунок вартості оцінюваної ділянки. Для цього вартість 1-го кв.м. умножається на площу ділянки.

     Методика  оцінки орних земель на основі прибуткового підходу.

Для орних земель критерію їх вартості приймається як середня врожайність за останні п'ять років.

   61

• Фактична врожайність.
• Нормативна врожайність.
• Фактична рентабельність.
• Нормативна рентабельність.
• Ринкова вартість сільськогосподарської продукції.

     Прибутковий метод із застосуванням фактичних  середніх параметрів:

     Формула розрахунку:

ВПн =Ун. Ф.Cp. * Ц

Де, ВПн- вартість валової продукції з 1 га, ц /га;

Ун. Ф.Cp.- фактична середня врожайність ц/га;

Ц- ринкова  вартість одиниці продукції, гривень (доларів США).

Пн = ( ВПн * R)/(1+R)

Де, Пн- прибуток, гривень (доларів США);

R - ринкова  рентабельність, в частках одиниці (за наявності інформації визначається як встановлене або середнє значення для галузі, у разі відсутності інформації визначається як розрахункова величина при якій вкладення в галузь стають привабливими для інвестора).

Цсн= Пн/К

Де, Цсн -стоїмость 1 га орних земель;

До - ринкова  ставка капіталізації (визначається для  ефективного власника методом кумулятивної побудови, беруться до уваги специфічні ризики галузі).

     Оцінка  на базі прибуткового підходу з урахуванням ренти.

     Розглядається випадок надання власником орних земель в оренду. Дисконтуються суми ренти за 1 га на термін оренди.

     Експлуатаційні  витрати несе орендар.

     Витрати по податках несе орендодавець.

Оцінка  вартості підприємства, як майнового комплексу (сукупності рухомого і нерухомого майна майнового комплексу).

     1 етап. Аналізуються валові доходи, і складається їх прогноз. Динаміку валових доходів одержують на основі аналізу виробничих потужностей, об'ємів виробництва, цін на продукцію, що випускається. При цьому враховують темп зростання підприємства, економіки в регіоні і в країні в цілому, можливі кроки з боку конкурентів і інші чинники.

     2 етап. Аналізується і складається прогноз динаміки і витрат виробництва. В ході аналізу вивчаються тенденції і зв'язки між показниками, визначається співвідношення між постійними і змінними витратами, оцінюються інфляційні індекси для різних видів витрат, встановлюються нехарактерні види доходів і витрат, аналізуються середні норми зносу основних засобів.

     3 етап. Аналізується і складається прогноз інвестицій. Аналіз інвестицій, що проводиться, включає три компоненти:інвестиції до основних фондів,рівень і динаміка власних оборотних коштів,зміна залишку довгострокової заборгованості по роках прогнозного періоду.

     4 етап. При оцінці майнового комплексу на основі прибуткового підходу:

     4.1. Методом капіталізації доходів розраховується середнє значення щорічного грошового потоку. Визначається коефіцієнт капіталізації. Розраховується вартість підприємства. По формулі:

З = ЧОД/КК,

де:

З – поточна вартість об'єкту;

ЧОД – чистий операційний дохід від експлуатації об'єкту;

До  – коефіцієнт капіталізації.

4.2. Методом дисконтування  майбутніх грошових потоків розраховуються грошові потоки за пост прогнозний період, потім визначається коефіцієнт дисконтування, визначається вартість основних засобів грошових потоків на кінець, що беруть участь в отриманні, пост прогнозного періоду, потім по

                                              -n

                                            1- (1 + r)

                                    V = P х --------------,

                r

де:

P – чистий прибуток за рік експлуатації;

r – ставка дисконту;

n – кількість років експлуатації;

V – поточна вартість оцінюваного об'єкту.

Або по формулі:

                              Р ı Р 2        Р n       Sn

V = ¾¾ + ¾¾ + … + ¾¾ + ¾¾

                                   (1+r)    (1+r)²          (1+r) ⁿ   (1+r) ⁿ

де, P 1, Р 2, Р n – чистий прибуток за рік (період) експлуатації;

r – ставка дисконту;

n – кількість років (періодів) експлуатації;

Sn - майбутня вартість об'єкту оцінки після закінчення n - го періоду;

V – поточна вартість оцінюваного об'єкту.

Примітки:

Величина  приросту виробничих потужностей визначається виходячи з консультацій з керівництвом компанії, вивчення наявних бізнес-планів, планів розвитку підприємства, проектно-кошторисної документації по модернізації виробництва, технічного переозброєння, розширення і реконструкції під-ва.