Ипотечное кредитование в России

     Относительно  объема российского рынка ипотечного кредитования в 2005 году участниками  рынка проводятся следующие оценки. По данным Центробанка на 1 января 2006 года, объем выданных россиянам кредитов на покупку жилья вырос за год  в 2,3 раза до 125,7 млрд. рублей. При этом объем ипотечных кредитов вырос  почти в 3 раза – с 17,8 до 52,8 млрд. рублей. По данным Внешторгбанка, объем рынка  ипотечного кредитования в России в 2005 году превысил 2 млрд. долларов США. По мнению специалистов Delta Credit, рынок ипотечного кредитования в России в 2005 году составил 1 млрд. долларов США. Аналитики «РБК Консалтинг» полагают, что в 2005 году объем рынка ипотечного кредитования составил почти 3 млрд. долларов США, увеличившись почти в 2 раза по отношению к показателю 2004 года. Таким образом, оценки объема рынка в 2005 году варьируются от 1 до 3 млрд. долларов США[12,13,19].

     Однако, несмотря на рост объемы рынка ипотечного кредитования в России, можно однозначно утверждать, что по сравнению со странами Европы и США объемы российского  рынка остаются небольшими: доля ипотеки  в ВВП России составляет менее 1% против 34% в странах Европейского Союза.

     Рынок ипотечного кредитования в этот период является высоко концентрированным. По данным портала Фонтанка.Ру, на российском ипотечном рынке функционировало  около 600 российских банков, однако более 50% объема рынка формировали всего 10-12 участников. Согласно данным Ассоциации российских  банков (АРБ), на российском рынке ипотечного кредитования свои услуги предлагали около 140 банков, при  этом 70% всего рынка контролировали Сбербанк, Delta Credit, Райффайзенбанк, Городской Ипотечный Банк и Внешторгбанк (Приложение 2) [19].

     Несмотря  на активную поддержку и стимулирование развития ипотечного рынка на правительственном  уровне в рассматриваемый период, имел место ряд факторов, оказывающих  сдерживающее влияние на рост ипотечного кредитования. Одним из основных таких факторов выступали медленные темпы строительства жилья, и высокая динамика роста стоимости недвижимости, значительно превышающая рост доходов населения. По данным Федеральной службы государственной статистики, на одного жителя России в 2005 году приходилось 20,8 кв. метров жилищного фонда против 16,4 кв. метров в 1990 году. За период с 2000 по 2007 год эта величина практически не изменилась, что свидетельствует об ограниченном предложении жилых площадей. Только за 2006 год цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 70-90%, а в некоторых городах еще до окончания 2006 года рынком был достигнут двойной ценовой рост [19].

     Стремительный рост цен, ограниченные объемы строительства  жилья, усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость способствовали тому, что многие банки в крупных  российских городах фактически в  тот период конкурировали за небольшое  число платежеспособных клиентов. Во многом в связи с этим в рассматриваемый  период ипотека составила лишь 3% от общего количества выданных потребительских  кредитов, в то время как в улучшении  жилищных условий нуждалось около 60% россиян [19].

     В период 2000-2007 года доля сделок с использованием ипотечного кредита от общего количества сделок с жилой недвижимостью  составила, по разным оценкам, 3-6%. Наибольший процент сделок с использованием ипотеки был зафиксирован в Тюменской  области, Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах. Меньше всего сделок купли-продажи с использованием ипотеки прошло в Северной Осетии – Алании, Ставропольском крае, Смоленской области. Одной из основных причин низкой распространенности ипотечного кредита  выступают недостаточные доходы населения для внесения первоначального  взноса и выплаты кредита [12].

     Основные  факторы отказа от ипотечного кредита  в рассматриваемый период раскрывают результаты исследования, проведенного компанией Business Vision (Приложение 3). Наиболее часто жители российских городов не прибегают к ипотечному кредитованию в связи с отсутствием необходимости (47% от числа участвовавших в опросе городских жителей, купивших квартиру, но не взявших при этом ипотечный кредит). Вместе с тем, примечательно, что для 45% горожан отказ от ипотечного кредитования при покупке квартиры оказывается связан с уровнем собственных доходов в сопоставлении со стоимостью недвижимости и предлагаемыми условиями кредитования. Так, 14% участников опроса не взяли ипотечный кредит в связи с недостаточным уровнем доходов, 7% - в связи с неуверенностью в будущих доходах, 9% - в связи с отказом банка. Для 10% участников опроса не подошли условия кредитования, предлагаемые банками. Еще 5% респондентов не взяли ипотечный кредит в связи с высокой стоимостью недвижимости[18,19].

     Доверие к ипотечным кредитам по сравнению  с другими вариантами покупки  жилья невелико. Значительно большим  доверием среди потребителей пользуется, в частности, покупка жилья с  рассрочкой платежа от строительной компании. Исследование, проведенное  компанией Business Vision, показало, что данный вариант по отношению к банковскому кредиту считает для себя «безусловно выгодным» в 4 раза большее число будущих покупателей жилья.

     Структура потребительского спроса на различные  виды ипотечных кредитов в изучаемый  период выглядит следующим образом: наиболее востребованы кредиты на покупку  вторичного жилья (59%); кредиты на покупку  квартир в новостройках востребованы существенно меньше (22%), что во многом связано с ограничениями, накладываемыми сотрудничеством банков с застройщиками. Кредит под залог имеющегося жилья  востребован (12%), однако банковские предложения  в этом сегменте минимальны. Практически  отсутствует спрос на ипотеку  земельных участков, загородной недвижимости (Приложение 4)[18,19].

     По  данным Ipocredit.ru средний возраст заемщика составил 30-40 лет, средний номинал кредит – 500 тыс. – 1 млн.050 тыс. рублей; срок рассмотрения заявки – от 1 до 14 дней; срок совершения ипотечной сделки – от 10 до 30 дней; срок регистрации сделки купли-продажи – 5-21 дней[16].

     Однако, на основе приведенных выше данных невозможно спрогнозировать ситуацию на российском рынке ипотечного кредитования, прежде всего это связано с  экономическим кризисом, который, безусловно, серьезно отразился на российской ипотеке.

     Первое, докризисное полугодие 2008 года было «исключительно удачным для ипотеки»: банки выдали на 67% больше кредитов, чем в первом полугодии 2007 года. Однако кризис вернул цифры к реальности: за три квартала рост составил уже  всего 25%, а по итогам года – не более 630 млрд. рублей. То есть рост составил всего 9-13%. При этом важно отметить, что в начале 2008 года эксперты прогнозировали двух-трехкратный рост. Согласно данным Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию, с июня 2007 года к ноябрю 2008 года доля «длинных», более трех лет, кредитов рухнула с 54 до 4% в самых  маленьких банках, в средних –  с 33 до 8%. Немаловажным фактором является то, что с ноября прошлого года выдачу «длинных» кредитов снизили сразу  три крупнейших ипотечных кредитора. Так, Сбербанк снизил ее на 35% по сравнению  с октябрем, ВТБ24 – на 34%, Газпромбанк  – на 65%. Сведенья о жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам в рублях за период 2006-2009 года приведены в Приложении 5, в валюте – Приложение 6. Региональная структура ипотечных жилищных кредитов по состоянию на 01 сентября 2009 года представлена в Приложении 7[12,13,15].

     29 июля 2009 года Интерфакс опубликовал  аналитический обзор рынка ипотечного  кредитования, в котором были  приведены неопровержимые данные, свидетельствующие о весьма сложной   сложившейся ситуации[14].

     Объемы  выдаваемых кредитов с начала 2009 года упали в 5,6 раза, ставки составили 14,6%, просроченная задолженность увеличилась за этот период в 1,86 раза. Властям пока не удается перезагрузить рынок ипотеки, темпы кредитования оставляют желать лучшего[13].

     Объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов в рублях в январе-июне составил 51,7 млрд.рублей, что на 25,3% больше, чем было в январе-мае  текущего года. Но власти не зря волнуются  за ипотеку. По сравнению с I полугодием 2008 года нынешние показатели не выдерживают никакой критики. Тогда банки выдали населению ипотечных кредитов почти 294 млрд.рублей[15,19].

     Результатом снижения объема выданных кредитов стало  снижение суммы задолженности по ипотеке. Объем задолженности граждан  по ипотечным жилищным кредитам в  РФ сократился за январь-июнь 2009 года на 3,76% - с 1 трлн. 49,5 млрд.рублей на 1 января до 1 трлн. 10,2 млрд.рублей на 1 июля. Задолженность  по валютным кредитам за полугодие  снизилась на 3,4% до 221 млрд.рублей, по рублевым кредитам снизилась на 3,8% с 820,6 млрд.рублей до 789,1 млрд.рублей[15].

     Общий размер просроченной задолженности  по ипотечным жилищным кредитам за январь-июнь вырос на 86% , составив на начало июля 21,4 млрд.рублей (на 1 января – 11,5 млрд.рублей). За июнь общий объем  просрочки по ипотечным кредитам вырос на 8%. При этом рост просрочки  по рублевым ипотечным кредитам замедлился, в июне он составил 8,4% (11,5 млрд.рублей), в то время как в мае этот показатель вырос на 12,5%, в апреле – на 16,8%, в марте – на 15,2%. Просроченные кредиты, выданные в валюте, напротив, стали увеличиваться после двухмесячного  снижения. В июне их размер вырос  на 7% - до 9,8 млрд.рублей по сравнению  со снижением на 1,9% в мае и на 0,2% в апреле [19].

     Средневзвешенная  ставка по рублевым кредитам в июне составила 14,7% годовых по сравнению  с 14,6% в мае. При этом президент  РФ Дмитрий Медведев ратует за то, чтобы  ставка по ипотеке вернулась на докризисные 11% (конец 2007 года). А по мнению главы  АИЖК А.Семеняки, вполне доступной для  граждан является ставка по ипотечным кредитам в размере «ставки рефинансирования плюс 2-3 %» годовых. Ставка рефинансирования в настоящее время составляет 11%, то есть уровень доступности составляет 13-14% годовых. Последняя цифра наиболее близка к средней ставке по выданным кредитам. Но, как следует из статистики, доступней ипотека не стала[11].

     В своих оценках происходящего  аналитики сходятся во мнении: банкам, чтобы выжить, необходимо предпринять  срочные меры, грозящие больно ударить  по карману просто потребителя. «Происходит  сокращение числа кредиторов и повышение  ставок», – подтверждает выводы экспертов  начальник управления ипотечных  продуктов Росбанка Янис Канестри. «Ужесточается андеррайтинг, многие игроки ставят заградительные условия по ипотеке, сворачивают программы без первоначального взноса и на строящееся жилье. Сделки становятся «штучными», а не массовыми, как было еще год назад. Нас ждет замедление рынка, сопровождаемое ростом ставок и ужесточением требований к заемщикам, то есть ситуация на рынке ипотечного кредитования вернулась в 2000 год», – сообщает Анна Каминская, начальник управления розничного бизнеса Собинбанка[11].

     Однако, те же аналитики в долгосрочных прогнозах  российский рынок ипотечного кредитования оценивают как вполне перспективный. «Несмотря на то, что до конца  этого года активного развития ипотеки  можно не ожидать, я полагаю, что  ипотека по-прежнему будет востребована, – утверждает Олег Скворцов. – Потребность в жилье у наших сограждан все еще очень высока, а достойных альтернатив ипотечному кредиту пока еще не существует».

     21 октября 2009 года на сайте Vesti.ru появилась информация о том, что на российском ипотечном рынке ждут оживления. Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам, вырос в течение III квартала в рублях в 1,7 раза, в валюте – в 1,6 раза[20].

     В III квартале доля «плохих» кредитов впервые с начала кризиса стала снижаться. Платить стали лучше те из россиян, у которых просрочка была невелика – менее 3 месяцев. Долги сроком в полгода тоже сократились. А вот застарелых неплатежей прибавилось.

     Аналитики говорят: здесь дело уже не в кризисе. Обычная болезнь роста молодого рынка. Для банков угрозы нет.

     Если  в прошлом году ипотечных кредитов выдали на сумму свыше 600 млрд.рублей, то в этом пока нет и 100 млрд. Прогноз  на конец года – 150 млрд. Падение  - в 5 раз. Но на рынке ждут оживления. Ведь многие россияне откладывали покупку  квартиры, пока цены на жилье снижались. «На рынке недвижимости в России сейчас падение цен уже приостановлено», - говорит Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости. На развитие ипотеки направлены и правительственные программы. 30 млрд.рублей выделят из бюджета только на поддержку строителей и тех, кто готов купить квартиру в строящемся доме.

     По  сообщениям РБКdaily, планируется, что уже в 2012 году объем выданных ипотечных кредитов перекроет докризисный и составит 818 млрд.рублей, а уже через два года он вырастет до 1,676 трлн.рублей. Эксперты считают такие оценки даже несколько консервативными[11].

     АИЖК  сообщило РБКdaily прогноз развития ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья до 2015 года – эти индикаторы прописаны в проекте федеральной целевой программы «Жилище», разрабатываемом Минрегионом совместно с АИЖК.  Как указано в данном проекте, объем выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов сравнится с докризисным лишь в 2012 году.

     Председатель  правления банка «Ресо Кредит»  Альберт Хисаметдинов полагает, что  к 2012 году экономика России выйдет из кризиса и ипотека заработает в полную мощность. «Прогнозы АИЖК вполне адекватны, - рассуждает г-н Хисаметдинов. – Если еще и государство сможет обеспечить высокий уровень предложения  жилья, тем самым сдерживая бурный рост цен, то количество выданных ипотечных  кредитов может превзойти все  ожидания»[11].