Кроме того, в кредитное досье желательно подшить копию договора купли-продажи  квартиры с использованием кредитных  средств и ипотеки с отметкой о государственной регистрации  купли-продажи и ипотеки, а также  копию свидетельства о государственной  регистрации права собственности  заемщика на квартиру с указанием  ипотеки в качестве обременения.

• Обслуживание ипотечного жилищного кредита

       Обслуживание  ипотечного жилищного кредита включает в себя процедуры по:

1. мониторингу исполнения обязательств заемщика;
2. мониторингу состояния заложенного имущества;
3. мониторингу финансового состояния заемщика и поручителя(ей).

       Мониторинг  исполнения обязательств заемщика

       После предоставления кредита начинается его амортизация, то есть процесс  постепенного погашения основного  долга по ипотечному кредиту и  выплаты долга по процентам (погашение  процентного долга).

       В качестве приложения к кредитному договору составляется график погашения ссудной  задолженности, в котором указан размер платежа на каждую конкретную дату уплаты до полного погашения  кредита, с разбивкой на проценты и основной долг. При этом заемщику может быть предложено несколько  схем погашения основного долга  и уплаты процентов. Как правило, в России заемщикам предлагается аннуитетная схема.

       Очень важной на этапе погашения кредита  является работа банка по контролю за исполнением заемщиком своих  обязательств перед кредитной организацией с целью предотвращения возникновения  проблемной задолженности.

       При этом возможно разделение проблемных кредитов на две категории: кредиты, по которым заемщик нарушил обязательства, и кредиты, по которым обязательства  не нарушены, но прослеживаются признаки финансовых трудностей. К таким признакам можно отнести:

• получение заемщиком новых кредитов;
• снижение доходов заемщика;
• прослеживаемая в счете клиента тенденция к преимущественному снятию средств (если заемщику установлен овердрафт по личному счету в банке-кредиторе).

       Исходя  из этого в качестве элемента кредитной  политики банком должна быть создана  система контроля за погашением кредитов. К основным задачам данной системы можно отнести следующие.

• Распознавать ранние признаки, предупреждающие о возможности нарушения кредитных обязательств со стороны заемщика;
• Критически оценивать финансовую и другую имеющуюся информацию;
• Определять, какая информация может понадобиться для принятия решения о необходимых мерах воздействия;
• Оперативно собирать необходимую дополнительную информацию;
• Анализировать полученную информацию, прогнозируя возможные последствия для банка при принятии различных стратегий взыскания кредита;
• Четко определять и применять избранную стратегию взыскания кредита.

       Мониторинг  состояния заложенного  имущества

       Особенностью  контроля за погашением ипотечных жилищных кредитов является необходимость регулярной проверки состояния заложенной квартиры. Для этого представители соответствующего подразделения банка должны ежегодно выезжать на проверку и составлять отчет о состоянии заложенного  имущества. При этом проверяется  фактическое состояние квартиры, ее конструктивных элементов, а также  соответствие ее планировки поэтажному плану, составленному уполномоченным органом.

       Помимо  этого целесообразно регулярное предоставление заемщиком документов, содержащих информацию о зарегистрированных в квартире лицах (например, выписки  из домовой книги) и о своевременной  уплате заемщиком как собственником  квартиры коммунальных и других необходимых  платежей (справки об отсутствии задолженности  по уплате соответствующих платежей). Частота предоставления подобных документов определяется банками самостоятельно и отражается в кредитных договорах  как обязанность заемщика.

       Мониторинг  финансового состояния  заемщика и поручителя

       Мониторинг  финансового состояния заемщика и поручителя должен обязательно  включать в себя регулярное получение  и анализ информации об их доходах  и всех событиях, которые могут  повлечь за собой изменение финансового  состояния заемщика и поручителя.

       В связи с этим очевидна обоснованность требования банка к заемщику регулярно  предоставлять информацию о своих  доходах (подтвержденную соответствующими документами). Для заемщиков - руководителей  или владельцев собственного бизнеса - вполне обоснованно требование банка  о предоставлении финансовой отчетности компаний, поскольку платежеспособность такой категории заемщиков напрямую зависит от финансового состояния  возглавляемого ими бизнеса.

         Важно иметь в виду, что деятельность  субъектов ипотечного рынка, в  первую очередь граждан-заемщиков  и банков-кредиторов, особенно в  период формирования и становления  системы ипотечного жилищного  кредитования, без специальных мер  поддержки муниципалитета практически  невозможна.

       От  внедрения административных основ  системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. Муниципальные  органы стимулируют процесс жилищного  строительства, а значит, и рост налоговых  поступлений, но в то же время минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

       Становлению и поступательному развитию системы  долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования мешает целый ряд проблем: несовершенство законодательства; неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; недостаточное развитие оценочного и страхового дела; отсутствие специализированных ипотечных банков; высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения гражданами средств в жилье[6,9].

       Эксперты  предлагают следующие основные направления  решения указанных проблем:

       1) совершенствование законодательной  и нормативной базы, обеспечивающей  исполнение обязательств при  ипотечном кредитовании, в первую  очередь в части создания четкой  процедуры обращения взыскания  на предмет ипотеки и выселения  неплательщика по кредиту из  заложенного жилья;

       2) создание и внедрение универсального  механизма обеспечения притока  долгосрочных финансовых ресурсов;

       3) налоговое стимулирование граждан  - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих  банков - ипотечных кредиторов и  инвесторов, обеспечивающих рефинансирование  коммерческих банков - кредиторов, - с другой;

       4) создание равных условий для  свободной конкуренции между  субъектами рынка ипотечных кредитов;

       5) создание механизмов социальной  защиты заемщика в случае неправомерных  действий банков-кредиторов, а также  для его социальной адаптации  при процедуре выселения, обусловленной  невозможностью погашения взятого  ранее ипотечного кредита;

       6) уточнение нормативной базы, регулирующей  деятельность кредитных организаций  по предоставлению и обслуживанию  ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

       7) формирование нормативно-законодательных  основ для использования новых  финансовых инструментов (ценных  бумаг) в целях привлечения  долгосрочных ресурсов в эту  сферу.

       Помимо  этого необходимо предусмотреть  ряд специальных жилищных льгот  для банков, осуществляющих ипотечную  деятельность. Достаточно действенной  мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие  жилищные вклады и предоставляющие  ипотечные кредиты, имеют возможность  уменьшать налогооблагаемую прибыль  на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется  освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, по мнению экспертов, следует освободить от резервирования или снизить нормы  обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам, поступающим  на жилищные вклады[8].

       Полагается, что конкретная поддержка со стороны  государственных органов применительно  к системе ипотечного жилищного  кредитования может выражаться в  следующих формах:

• придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;
• приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;
• снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;
• выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;
• предоставление гражданам льготных условий кредитования;
• эмиссия муниципальных ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в программы развития могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов.

Глава III. Российский рынок ипотечного кредитования

     Обратимся к вопросу о состоянии рынка  ипотечного кредитования в России.

     Система жилищного финансирования в дореформенный  период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась  в централизованном распределении  бюджетных ресурсов для строительства  государственного жилья и его  бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение  жилищных условий. В 1987 году доля государственных  капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения - лишь 14,6 % (включая  средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов)[7].

     К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения  в решении жилищной проблемы. Свободный  рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению  составляли незначительную долю в общем  объеме финансирования жилья и предоставлялись  в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

     За  период реформ 1990 - 1998 годов в сфере  жилищного финансирования произошли  серьезные изменения.

     Кардинальным  образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась  доля частного сектора, в то же время  государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем  объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия  и организации, которые находятся  в государственной и муниципальной  собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий  федеральной собственности уменьшилась  до 9%. При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета  в 1998 году было построено всего 1,3 млн. кв. метров общей площади жилых  домов, что составило 4,2% от общего объема ввода жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств  индивидуальных застройщиков, который  увеличился примерно в 3 раза за период с конца 1990 по 1998 год и достигл 39,4% общего годового объема вводимого  в эксплуатацию жилья[7].

     Далее представляется разумным рассмотреть  состояние рынка в период 2000-начало 2008 года, до наступления экономического кризиса. Следует отметить, что в  этот период оценка состояния рынка ипотечного кредитования в России не является столь однозначной, как в дореформенный период, основные показатели по данным из разных источников существенно различаются. Так, по данным, проводимым агентством «РосБизнесКонсалтинг», за период с 2000 по 2004 год объем российского рынка ипотечного кредитования вырос более чем в 10 раз, в первом полугодии 2004 года он составил около 330 млн. долларов США. Согласно информации банковских специалистов, в период с 2000 по 2005 год объем выданных российскими банками ипотечных кредитов вырос более чем в 50 раз, достигнув 76,5 млрд. рублей (примерно 2,57 млрд. долларов США)[19].