Ипотечное кредитование в России

       2. Одним из ключевых требований  является обеспечение доступности  ипотечных кредитов для групп  населения не только с высокими, но и со средними доходами. При этом система должна носить  рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и  понятна всем участникам процесса  ипотечного кредитования.

       3. Обязательное условие - постоянное  развитие системы, опора на  эффективное использование привлеченных  финансовых ресурсов граждан,  коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со  стороны государственного бюджета.

       4. Система ипотечного жилищного  кредитования должна быть воспроизводима  в любом регионе страны. Темпы  и масштабы внедрения ипотеки  в тех или иных регионах  определяются не столько субъективными  факторами наличия или отсутствия  политической воли у руководства  региона, а объективной экономической  ситуацией, наличием платежеспособного  спроса на жилье и его предложением.

       5. Особое требование - многовариантность,  незамкнутость системы.

       6. Исключительно важным аспектом  государственной политики, направленной  на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических  условий и институциональной  среды, способствующих повышению  доступности ипотечных кредитов  для заемщиков. Имеется в виду  комплекс мер по контролю за  уровнем инфляции, динамикой обменного  курса рубля, по снижению процентных  ставок, реструктуризации банковской  системы, развитию нормативно-законодательной  базы.

       7. Решение жилищной проблемы и  координация деятельности всех  субъектов рынка жилья в существенной  мере зависит от деятельности  органов исполнительной власти  на всех уровнях. В связи  с этим возрастает роль региональных  и местных органов власти на  этапе создания системы ипотечного  кредитования[5].

       Ипотечное жилищное кредитование является одним  из самых проверенных в мировой  практике и надежных способов привлечения  частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное  кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших  рисках, позволяя наиболее выгодно  сочетать интересы населения в улучшении  жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной  и прибыльной работе, строительного  комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом  росте.

       Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь  на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной  экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье  и его предложением, а также  наличием (или отсутствием) необходимой  региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

       Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного  в ипотеку жилого помещения в  случае обращения на него взыскания.

       Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для  проживания. Сдача приобретенного жилья  в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается  в кредитном договоре.

       Кредит  и проценты по нему выплачиваются  в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных  платежей (т.е. равных платежей через  равные промежутки времени, как правило, ежемесячные), которые вычисляются по следующей формуле:

       где А – сумма аннуитета, S – сумма кредита, р - процентная ставка за период в долях, n – количество периодов.

       Такой способ начисления удобен как для  заемщика (поскольку он может четко  планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

       Величина  ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30 - 35 процентов  совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности  погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и  созаемщиков.

       Важным  условием жилищной ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные  с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью  заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается  комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное  страхование.

       Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10-15 лет). Благодаря  длительному сроку погашения  уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика. Сумма кредита составляет не более 60-70 процентов рыночной стоимости  покупаемого жилья, являющегося  при этом предметом залога. Заемщик  обязан внести первоначальный взнос  на оплату части жилья, как правило, в сумме 30-40 процентов его стоимости  за счет собственных средств.

       Основными субъектами ипотечной  схемы являются:

       1) заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

       2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

       3) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

       Основными функциями кредитора являются:

• предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
• оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
• оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

       5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

       Основными функциями этих органов являются:

• регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
• регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
• хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

       6) страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

       7) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

       8) риэлторские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.

       9) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие;

       10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и другие организации, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

       Особую  роль особенно на начальном этапе  создания системы долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство. Государство определяет концепцию  развития системы ипотечного жилищного  кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую  политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает  необходимые институты для организации  рынка и участвует в управлении ими.

       Методология ипотечного жилищного  кредитования может включать в себя утвержденные внутрибанковскими документами:

• процедуры оценки заемщика, его платежеспособности и обеспечения кредита;
• процедуры предоставления ипотечного жилищного кредита;
• процедуры обслуживания ипотечного жилищного кредита.
• Оценка заемщика, его платежеспособности и обеспечения

       Оценку  заемщика и его платежеспособности проводит сотрудник отдела рассмотрения заявок, например кредитный эксперт.

       В целях экономии времени заемщиков  и рациональной организации работы сотрудников банка целесообразнее первичные консультации, касающиеся условий кредитования и возможности  конкретного заемщика получить кредит, осуществлять по телефону, производя  необходимые расчеты в режиме онлайн, а тех заемщиков, которых  устраивают условия банка и которые  по предварительным расчетам могут  получить кредит, приглашать на первую встречу с сотрудником отдела, назначая при этом конкретный день и час.

       В ходе первой встречи с заемщиком  сотрудник банка оценивает его  самого. На данном этапе решающее значение может иметь любая мелочь: это  и визуальная оценка (внешнего вида, одежды, аксессуаров), и оценка манеры его поведения во время общения  с сотрудником банка. По итогам наблюдений сотрудник отдела рассмотрения заявок делает соответствующие пометки  во внутрибанковских документах или  электронных базах данных, которые используются в ходе дальнейшей оценки заемщика.

       Как правило, при первой встрече заемщик  заполняет заявку на кредит и получает список документов, необходимых для  ее рассмотрения банком.

       В зависимости от особенностей организации  работы отдела рассмотрения заявок возможны также другие варианты. Например: заемщик  ранее подавал заявку на кредит через  интернет-сайт банка и пришел на первую встречу уже со всеми необходимыми документами, список которых получил  на том же интернет-сайте банка.

       В последнее время из-за усиливающейся  конкуренции банки стараются  сократить перечень истребуемых  документов. Минимальный набор, необходимый для рассмотрения заявки, может выглядеть следующим образом:

• документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика/созаемщика/поручителя (под созаемщиком/поручителем чаще всего понимается супруг заемщика), а также наличие детей;
• документы, характеризующие трудовую деятельность заемщика/созаемщика/поручителя (например, копия трудовой книжки, заверенная работодателем, и трудовой контракт);
• документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика/созаемщика/поручителя (формы документов зависят от того, какие виды доходов принимает в расчет банк);
• документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика/созаемщика/поручителя (документ о постоянной или временной регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье, характеристика жилого помещения (копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации).