Ипотечное кредитование в России

       Однако  этот список не является исчерпывающим  для банков, могут быть потребованы  и другие документы.

       Во  внутрибанковских методических документах должны быть четко прописаны процедуры (методики) оценки платежеспособности заемщика.

       Одной из основных таких методик, касающихся заемщика ипотечного жилищного кредита, является методика экспертной оценки платежеспособности, которая предусматривает использование экспертных оценок сотрудника отдела рассмотрения заявок, содержащихся, как правило, в его заключении. В числе разновидностей методики экспертных оценок - оценка ряда количественных и качественных характеристик[10].

       Количественные  характеристики рассчитываются по следующим коэффициентам:

• PTI (payment to income) (платеж к доходу) - отношение суммы ежемесячных платежей по кредиту заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период.

       Максимально допустимое значение коэффициента PTI составляет в среднем 40% в зависимости от уровня дохода заемщика и размера платежа по кредиту.

• OTI (obligations to income) (обязательства к доходу) - отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период.

       Общая сумма ежемесячных обязательств включает в себя все выплаты, вычеты и удержания, производимые заемщиком  в течение месяца, в том числе  плату за жилье, коммунальные платежи, страховые платежи, обслуживание кредитов (прочих), алименты, плату за обучение (как самого заемщика, так и других членов семьи, находящихся на иждивении) и прочие выплаты. Максимально допустимое значение коэффициента OTI составляет в среднем 50% в зависимости от уровня дохода заемщика и совокупного размера его обязательств.

• Достаточность денежных средств исходя из расходов на содержание.

       После уплаты всех обязательных ежемесячных  платежей (включая платежи по запрашиваемому кредиту) остаток денежных средств  не должен быть меньше прожиточного минимума, устанавливаемого для данного региона  на одного человека, исходя из количества членов семьи (расходы на содержание). Расходы на содержание рассчитываются как произведение количества членов семьи заемщика (заемщик и лица, находящиеся на его иждивении) и  размера прожиточного минимума в  регионе на дату проведения оценки. В случае если расходы на содержание превышают остаток денежных средств  после уплаты всех обязательных платежей, платежеспособность заемщика не отвечает установленным требованиям.

       Качественные  характеристики:

• Доходы заемщика.

       К числу положительных факторов при  анализе доходов заемщика следует  отнести:

• Наличие у заемщика доходов, которые не могли быть приняты для рассмотрения при расчете основных коэффициентов ввиду их нестабильности, невозможности заранее определить их величину. Данные доходы должны быть подтверждены документально.
• Наличие неденежных активов. Это имущество заемщика (автомобиль, загородная недвижимость, ювелирные изделия, антиквариат, ценные бумаги, другое движимое и недвижимое имущество), которое не учитывается при определении его ежемесячных доходов и расчете отношений этих доходов к платежам. В то же время факт, что заемщик владеет значительными активами в виде движимого и недвижимого имущества, может заметно повлиять на принятие положительного решения по кредиту, поскольку свидетельствует о способности заемщика делать накопления, а также о возможности погасить кредит в случае снижения доходов.
• Наличие значительного объема денежных средств или высоколиквидного имущества сверх суммы, которая необходима на оплату первоначального взноса и покрытия расходов по заключению договоров, оформлению имущества и других сборов, связанных с предоставлением ипотечного кредита. Этот существенный компенсирующий фактор свидетельствует о том, что у заемщика есть дополнительные средства (помимо основных доходов), которые могут использоваться для погашения кредита.
• Стабильность занятости. При анализе стабильности занятости заемщика должны быть изучены:
• Послужной список заемщика за последние десять лет. Положительным компенсирующим фактором является его постоянная работа в одной области деятельности, с продвижением по службе и возможностью дальнейшего профессионального роста.
• Причины и обстоятельства частой смены работы, в том числе причины увольнений.
• Оценка стабильности занятости заемщика в будущем, оценка положения организации, в которой работает по найму заемщик, или его предприятия, если он имеет собственное дело, с целью установить перспективы его существования, способность функционирования в течение длительного периода времени.
• Возрастные параметры заемщика, в том числе: возможность сохранения стабильных доходов с выходом на пенсию, если это может произойти до истечения срока действия кредитного договора; степень возможного уменьшения или увеличения получаемых доходов с выходом на пенсию; возможность продолжения работы в прежнем качестве на прежнем месте работы после наступления пенсионного возраста, в случае если это произойдет до истечения срока действия кредитного договора; возможные изменения в занятости, связанные со спецификой работы, имеющей возрастные или медицинские ограничения.
• Кредитная история.

       При анализе кредитной истории заемщика должна быть изучена информация о  выполнении заемщиком своих прежних  платежных обязательств, в том  числе обязательств, вытекающих из кредитных договоров и договоров  займа и прочих денежных обязательств (включая выплату алиментов). На основании  полученных сведений и проведенных  расчетов должна производиться квалификация заемщиков как "стабильных" (наличие  у заемщика возможности обслуживать  ипотечный кредит) и "нестабильных" (существенный риск невозврата кредита).

       Все большую популярность среди банков, в том числе ипотечных кредиторов, приобретает скоринговая методика оценки платежеспособности заемщика, в которой критерии платежеспособности и надежности клиента оцениваются определенным количеством баллов. По общей сумме набранных баллов делается заключение о платежеспособности клиента и максимально возможной сумме кредита. При современном уровне развития технологий порядок работы скоринговой системы выглядит следующим образом: заполненная в электронном виде анкета автоматически загружается в систему, оперативно выдается информация о платежеспособности заемщика и рассчитывается максимальный размер кредита с распечаткой соответствующего отчета.

       Однако  необходимо учитывать, что особенность  оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита состоит в  том, что ее целью является не принятие окончательного решения о выдаче кредита, а лишь расчет максимально  возможной суммы кредита или  принятие предварительного решения  о выдаче или отказе в выдаче кредита. Окончательное решение может  быть принято только после того, как банком будет оценено и  одобрено в качестве обеспечения  жилое помещение (имущественные  права на него), приобретаемое за счет кредита или закладываемое  банку для получения кредита  в зависимости от программы ипотечного кредитования, а также другие виды обеспечения.

       Обеспечение по ипотечным жилищным кредитам предоставляется во исполнение обязательств по уплате процентов и возврату основного долга.

       Согласно  ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества  должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

       Оценка  жилых помещений, приобретаемых  на кредитные средства, осуществляется специализированными независимыми оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками.

       После независимой оценки рыночной стоимости  квартиры, передаваемой в залог, а  также оценки ее на предмет соответствия требованиям банка, банк в лице уполномоченных органов или лиц может принять  окончательное решение о выдаче ипотечного кредита конкретному  заемщику на конкретную квартиру.

       Далее начинаются процедуры предоставления ипотечного жилищного кредита.

• Предоставление ипотечного жилищного кредита

       Предоставление  ипотечного жилищного кредита включает в себя три основные процедуры:

       1. Оформление страховых документов;

       2. Оформление кредитных и банковских  документов;

       3. Оформление купли-продажи и/или  ипотеки квартиры.

       Специфические факторы, делающие ипотечное кредитование высоко рискованным, обусловливают  необходимость создания стабилизирующих  противовесов. При этом одна из главных  ролей здесь отводится ипотечному страхованию.

       Задача  страхования - в уменьшении кредитного риска, его перераспределении.

       Российские  страховые компании, работающие на рынке ипотечного страхования, предлагают банкам-партнерам в качестве одного из инструментов снижения кредитного риска специальные программы  комплексного ипотечного страхования заемщиков и заложенного имущества. В зависимости от типа ипотечного кредита эти программы могут включать в себя до трех видов страхования - имущественное, личное, титульное. При этом страхователем является заемщик, а выгодоприобретателем - банк-кредитор.

       Личное  страхование покрывает риски  банка, связанные с жизнью, здоровьем  и утратой трудоспособности заемщика. Имущественное страхование покрывает  риски банка, связанные с утратой  и повреждением заложенной квартиры. Титульное страхование покрывает  риск утраты заемщиком права собственности  на квартиру.

       Объекты комплексной страховой программы  представлены в Приложении 1.

       Стоимость комплексного ипотечного страхования (трех видов) в настоящее время  колеблется от 0,9 до 1,1% от страховой  суммы. Порядок расчета страховой  суммы, как правило, определяет банк. Срок действия договора комплексного ипотечного страхования должен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим ежегодным продлением.

       Банку следует осуществлять контроль за исполнением  заемщиком обязательств по выплате  страховых премий по договору комплексного ипотечного страхования.

       Договор комплексного ипотечного страхования  должен быть заключен до предоставления ипотечного жилищного кредита, а  страховая премия может быть уплачена заемщиком одновременно с получением кредита безналичным путем со счета, открытого в банке-кредиторе.

       После оформления страховых документов банк и заемщик приступают к оформлению кредитных и внутрибанковских документов, а затем купли-продажи и/или  ипотеки квартиры.

       Банк  и заемщик заключают кредитный договор, при необходимости - с поручителем заключается договор поручительства, оформляются внутрибанковские документы (набор и формы внутрибанковских документов, необходимых для предоставления ипотечного жилищного кредита, определяются каждым банком самостоятельно исходя из требований действующего законодательства и Учетной политики банка). Затем продавец квартиры и покупатель-заемщик заключают договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств.

       После предоставления кредита на счет заемщика сумма кредита, как правило, снимается  со счета (если предусмотрен расчет наличными  денежными средствами) и вместе с  собственными средствами заемщика закладывается  в банковскую ячейку, откуда вся  сумма изымается продавцом квартиры после государственной регистрации  договора купли-продажи квартиры с  использованием кредитных средств  и ипотеки.

       При предоставлении кредита под залог  имеющегося жилья банк и заемщик  вместе с кредитным договором  заключают договор ипотеки квартиры, который передается на государственную регистрацию, после чего банк предоставляет заемщику ипотечный кредит.

       Если  обеспечение исполнения заемщиком  обязательств по кредитному договору удостоверяется закладной, заемщик  подписывает закладную, и она  передается на государственную регистрацию  вместе с другими документами[9].

       Продавец  после получения всех средств  за проданную квартиру передает ее по акту приема-передачи квартиры заемщику и собственноручно пишет расписку о получении денежных средств  от покупателя-заемщика. Один из экземпляров  акта, а также копию расписки желательно подшивать в кредитное досье  заемщика.