Ипотечное кредитование в РК

Оценка кредитных рисков тяготеет к определенной формализации и унификации. Так, в АО «Жилстройсбербанк Казахстана» в отношении физических лиц часто используются балльные методы оценки их кредитоспособности. В этом случае выделяется группа признаков клиента (пол, возраст, профессия и т.п.), по каждому из которых проставляется соответствующий балл в зависимости от того, к какой категории относится данный человек. Сумма баллов по всем признакам сравнивается с неким критическим значением и в зависимости от результатов сравнения клиент признается либо кредитоспособным, либо некредитоспособным. [14, c.105]

Рассмотрим проблемы возникающие при процедуре отбора клиентов АО «Жилстройсбербанк Казахстана».

Во-первых, довольно сложно грамотно учесть все ключевые признаки клиента, так как многие из них  плохо формализуемы.

Во-вторых, балльные оценки признаков, как правило, достаточно субъективны. Так, мужчина и женщина  получают разные баллы при оценке кредитных рисков. При этом количественные значения этих баллов формируются либо экспертным путем, либо по весьма субъективным расчетным схемам. В подобной ситуации можно было бы повысить объективность  балльных оценок, вычисляя их на основе ретроспективной информации о невозвратах  клиентами полученных кредитов, в  т.ч. с использованием поло-возрастных критериев. В этом случае балльная оценка представляла бы собой процент возвращенных кредитов среди мужчин и женщин. Однако и такая процедура не устраняет «размытости» балльных характеристик, используемых в АО «Жилстройсбербанк Казахстана», так как период усреднения ретроспективных данных может быть различным и выбирается субъективно. Между тем искомые баллы сильно зависят от значения анализируемого периода, что затруднено в отсутствие длительных кредитных историй.

В-третьих, используемые в  расчетах балльные оценки не являются застывшими во времени величинами, поскольку сдвиги в социально-экономических  условиях приводят к изменению уровня риска каждого признака. Иными  словами, система баллов АО «Жилстройсбербанк Казахстана» должна оперативно обновляться. При этом пересчет балльной шкалы идет для каждого временного интервала с учетом специфики конкретного банка и выдаваемых им кредитов (краткосрочный, долгосрочный и т.п.).

В-четвертых, критическое  значение суммы баллов, с которым  сравнивается ее фактическая величина, определяется эмпирически. Никаких  серьезных теоретических обоснований этой величины в АО «Жилстройсбербанк Казахстана» нет. Очевидно, что в общем случае критический порог также является «плавающей» во времени величиной и должен быть дифференцирован в зависимости от вида кредита. Любые ошибки и погрешности в определении критической величины суммы баллов могут давать принципиально неверный результат, особенно когда фактическое значение баллов лежит близко к критическому. [18, c.117]

Таким образом, АО «Жилстройсбербанк Казахстана» поставить на «конвейер» выдачу кредитов физическим лицам на основе количественных методик оценки рисков весьма непросто. Всегда существует потребность неформальной перепроверки результатов количественных тестов.

3. ОСНОВНЫЕ  НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ  ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ  В АО «ЖИЛСТРОЙСБЕРБАНК»

3.1 Проблемы ипотеки в  Республике Казахстан

Система ипотеки подразумевает  экономическую и юридическую  подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека  в разных странах имеет свое место  и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в  данной сфере. Различия во многом зависят  от состояния, развитости и особенностей законодательства.

С принятием Государственной  программы развития жилищного строительства  в Республике Казахстан на 2008-2010 годы создались стимулирующие законодательные  предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а  также по переводу проводимых на нем  операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном  жилищном кредитовании [19].

Рассматривая общую структуру  ипотечного рынка необходимо принимать  во внимание, что инфраструктура, которая  должна его обслуживать, находится  еще в более худшем состоянии, чем само ипотечное дело. Например, ипотечный консалтинг пребывает в зачаточном состоянии.

Ипотечный рынок имеет  двухуровневый характер, поскольку  на каждом из них, благодаря специфике  ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому  в соответствии с ними ипотечный  рынок принять делить на первичный и вторичный.

Первичный рынок ипотечного кредита. Реализация экономических отношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

Предметом ипотеки может  быть недвижимое имущество по классификации  ГК РК, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве предмета ипотеки  может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется  возможность его отчуждения.

В сущности, первичный рынок  ипотечных кредитов – сегмент  ипотечного рынка, непосредственно  охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие  обязательственные отношения, при  которых должник (залогодатель) в  качестве способа обеспечения обязательства  предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. [20, с.234]

Этим в большинстве  случаев исчерпываются потребности  должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к  кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

В последнем случае для  банка (кредитной организации) реализуется  в единичном или значительном числе двусторонних отношений заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

Для решения этой чрезвычайно  актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных  кредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной  системы за счет трансформации персонифицированных  прав по кредитным обязательствам и  договорам об ипотеке (закладных) в  обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Таким образом, вторичный  рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами  на первичном ипотечном рынке, обеспечивая  аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через  выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору  дополнительных гарантий в отношении  вложенных им средств

Ипотечные банки предоставляют  долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных  долгов, на землевладение, под которое  выдается ссуда. Если ипотечные банки  используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении  остаются понятия «ипотечный банк»  и «ипотечный кредит».

Благодаря своей долгосрочности (20 – 30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех  случаях, когда выплата процентов  и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких  доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства  жилых домов под аренду погашение  ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это  касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий  с целью расширения земельных  угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых  и подсобных помещений, так как  прирост доходов в сельском хозяйстве  относительно невысок. [16, с.204]

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это  надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Закладные  листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками  или ипотечными долгами, ссудами. Однако не каждый земельный участок может  быть объектом ипотечного банка, так  как безопасность кредита, обеспечивающего  покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеют  в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и  как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Кроме того, они являются посредником между вложением  капитала и реальным кредитом. Капитал  держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью  всех объектов банка, гарантирующих  его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие  от частного лица, которое предоставляет  заем под один объект, банк имеет  возможность назначать очень  низкие ставки погашения, поскольку  средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Закладные листы являются договорными обязательствами банка  перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными  привилегированными ипотеками и  ипотечными долгами. Закладные листы  являются долгосрочными долговыми  обязательствами, гарантирующим вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный  срок. [21, с.36]

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в  любой момент проданы по биржевому  курсу. Банк готов также в любой  момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе  рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать  их. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права  заносятся в специальный регистр, который находится под контролем  государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе  оно подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка [22, c.85].

Основными целями помещения  капитала в закладные листы являются надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.

Таким образом, несмотря на все трудности, с которыми сталкивается рынок ипотечного кредитования в  Казахстане, мы наглядно показали, что  он развивается весьма динамично - уменьшаются  проценты, улучшаются условия, банки  меряются силами в конкурентной борьбе, и расклад не всегда так однозначен, как казалось бы - порой молодые банки опережают по качественному развитию более крупные и известные. Основной вопрос, который особенно беспокоит будущих покупателей - это стремительный рост цен на недвижимость.

3.2 Основные направления  совершенствования организации  ипотечного кредитования в АО  «Жилстройсбербанк»

Развитие ипотечного кредитования

В АО «Жилстройсбербанк Казахстана» предусмотрены следующие меры по дальнейшему развитию системы ипотечного кредитования:

1. Поэтапное снижение  ставки вознаграждения в зависимости  от ситуации на фондовом рынке.

2. Выпуск долгосрочных  ипотечных облигаций. Указанные  облигации будут размещаться  среди пенсионных фондов и  других институциональных инвесторов. Часть облигаций будет размещена  среди национальных компаний  по низкой ставке.

3. Пополнение уставного  капитала АО «Жилстройсбербанк Казахстана» для выпуска долгосрочных ипотечных облигаций.

4. Использование чистого  дохода АО «Жилстройсбербанк Казахстана» для снижения средневзвешенной ставки заимствования за счет получаемого дохода от инвестирования в финансовые инструменты.

5. Предоставление долгосрочных  бюджетных кредитов АО «Жилстройсбербанк Казахстана» по льготной ставке вознаграждения, не превышающей 0,5% годовых, и на сумму средств, направленных на строительство доступного жилья, которое предполагается реализовать через систему ипотечного кредитования. Данные бюджетные кредиты будут использоваться исключительно для ипотечного кредитования через банки-партнеры АО «Жилстройсбербанк Казахстана» приоритетных категорий населения в соответствии с правилами реализации доступного жилья, утверждаемыми Правительством Республики Казахстан. При этом максимальная маржа банков-партнеров АО «Жилстройсбербанк Казахстана»должна быть не более трех процентов годовых, а маржа самого АО «Жилстройсбербанк Казахстана» - не более одного процента годовых.

Кроме того, запланировано  рассмотрение возможности использования части пенсионных накоплений граждан для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании.

Таким образом, конечная ставка вознаграждения по ипотечным кредитам для приоритетных категорий населения  может составить не более 8% годовых.