Ипотечное кредитование в РК

На сегодняшний день, динамично  развивающийся банк официально представлен  во всех  крупных и отдельных малых промышленных городах Казахстана.

АО «Жилстройсбербанк Казахстана» является членом АО «Казахстанская фондовая биржа» по категориям «В», «К» и «Р» с правом участия в торгах иностранной валютой, государственными и негосударственными эмиссионными ценными бумагами включенными в список Биржи, а также ценными бумагами Международных финансовых организаций.

В мае 2006 года было подписано  Агентское Соглашение между АО «Жилстройсбербанк Казахстана» и АО «Казпочта». В рамках Соглашения АО «Казпочта» оказывает агентские услуги по заключению договоров от лица АО «Жилстройсбербанк Казахстана» в областных  филиалах и районных узлах почтовой связи. Основная задача сотрудничества заключается в предоставлении населению максимально удобных условий по заключению Договоров по системе жилстройсбережений.

В декабре 2006 года состоялась выдача первых жилищных займов клиентам банка, заключивших Договора о жилстройсбережениях и накопивших 50% от суммы, необходимой на улучшение жилищных условий.

АО «Жилстройсбербанк Казахстана» первым из казахстанских банков получил сертификат соответствия системы менеджмента качества ИСО 9001:2000.

По результатам сертификационного  аудита, проведенного  уполномоченной сертификационной компанией, подтвердилось соответствие системы менеджмента качества АО «Жилстройсбербанк Казахстана» требованиям международных стандартов ИСО 9001:2000. Банк получил сертификат международного сертификационного органа IQ-Net, сертификаты которого действуют более чем в 30 развитых странах мира. [13]

В ноябре 2007 года международное  рейтинговое агентство Moody’s присвоило АО «Жилстройсбербанк Казахстана» долгосрочный рейтинг по депозитам в национальной валюте «Ваа2», краткосрочный рейтинг по депозитам в национальной валюте «Prime-2», рейтинг финансовой устойчивости банка (BFSR) «Е+». Прогноз по всем рейтингам – «стабильный».

В настоящее время рейтинги были пересмотрены, но также имеют  прогноз – «стабильный». (таблица 1)

Таблица 1. Рейтинги, присвоенные  АО «Жилстройсбербанк Казахстана» рейтинговым агентством Moody`s по состоянию на 01.09.10г.

Долгосрочный рейтинг  по депозитам в национальной валюте	Ba1 (стабильный)
Краткосрочный рейтинг по депозитам в национальной валюте	Not prime (стабильный)
Рейтинг финансовой устойчивости	Е+ (стабильный)

В целях обеспечения устойчивости и эффективности работы в Банке  функционирует комплексная система  управления основными банковскими  рисками, которая обеспечивает идентификацию, оценку, анализ принимаемых Банком рисков, контроль их объема и структуры.

Организационная система  управления рисками включает в себя различные коллегиальные органы (в том числе комитет по управлению активами и пассивами) и структурные  подразделения. В Банке сформировано Управление риск – менеджмента. Данная структура банка постоянно проводит мониторинг цен на недвижимость, с  целью установления оптимальных  процентных ставок и минимизации  собственных потерь и потерь клиентов. (Приложение 1)

2.2 Процедуры предоставления и обслуживания ипотечного кредита в АО «Жилстройсбербанк»

Ипотечный кредит АО «Жилстройсбербанк Казахстана» выдается под залог квартиры, покупаемой в собственность заемщика (инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме в залог не принимаются). Кредит выдается АО «Жилстройсбербанк Казахстана» в долларах США на срок до 10 лет под фиксированную процентную ставку в 10% годовых на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры. Заемщик должен внести на банковский счет первоначальный взнос в размере не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры. Возвращается кредит ежемесячно равными долями (по 1/120 части кредита) в течение всего срока пользования. Заемщику предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные платежи могут быть увеличены. Проценты платятся ежемесячно, причем начисляются они на не погашенный остаток суммы кредита с учетом срока фактического пользования. Процедура передачи квартиры в залог проводится одновременно с заключением договора о ее купле-продаже. [14, c.47]

Поскольку кредит гасится  равными долями, его можно считать  аннуитетным, что соответствует американской модели ипотечного кредитования. В целом же данные условия являются для заемщика достаточно жесткими. Так, внесение 30% стоимости квартиры на банковский счет по сути увеличивает стоимость залога на эту сумму (клиент закладывает квартиру и еще вносит дополнительную сумму).

Ипотека позволяет значительно  экономить на налогах. При покупке  квартиры покупатель имеет право  на налоговые льготы: он освобождается  от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая уплату процентов за кредит), но не более 5 тыс. МРП, установленных  законом. То есть налог уплачивается только с части доходов, превышающей  эту сумму. Это освобождение дается на 3 года. Получаемая при этом экономия сопоставима с суммами процентов  за кредит. Такая льгота предоставляется  гражданам не только при получении  ипотечного кредита, но и при использовании  других вариантов приобретения жилья.

Ипотечная программа рассчитана только на физических лиц с постоянной пропиской (регистрацией). Банки заключают  договоры залога (ипотеки) только с  физическими лицами. Однако предприятие  может помочь своим сотрудникам  приобрести квартиры с помощью ипотечных  кредитов, выступив поручителем по их кредитным обязательствам. Более  того, предприятие может платить  по ипотеке или выдавать работнику  специальные средства на эти цели. Правами собственности на квартиру при этом будет пользоваться заемщик, а не предприятие.

Схематически участники  ипотечного кредитования в АО «Жилстройсбербанк Казахстан» изображены на рисунке 1.

Рисунок 1. Участники ипотечного кредитования в АО «Жилстройсбербанк Казахстан»

Рассмотрим процесс и  условия предоставления ипотечного кредита в АО «Жилстройсбербанк Казахстан».

Во-первых, банк предъявляет  к своим заемщикам весьма жесткие  требования. Прежде чем заемщик получит  кредит, он должен пройти в банке  собеседование, в ходе которого оценивается  его возможность сполна вернуть  взятые в кредит деньги. Существенную роль при принятии решения о предоставлении кредита играют также зарплата потенциального заемщика, иные источники его доходов, профессия, уровень образования, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес и его активы.

АО «Жилстройсбербанк Казахстана» выдвигает несколько условий, которые может проанализировать сам заемщик еще до момента заполнения соответствующих бумаг на получение кредита:

требуется наличие свободных  денег для первоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой  квартиры);

требуется подтверждение  источников и уровня доходов заемщика;

необходимо, чтобы расходы  на погашение кредита и его  обслуживание (выплату процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;

приобретать и оформлять  в залог можно любое жилье, расположенное в пределах административных границ города, в т.ч. любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;

необходимо, чтобы 1 м² обшей площади покупаемого жилья стоил не более суммы, эквивалентной 1000 долл. США.

АО «Жилстройсбербанк Казахстана» предусматривает 2 вариант получения ипотечного кредита (рисунок 2-3).

Рисунок 2. 1 варианта получения  кредита в АО «Жилстройсбербанк Казахстана»

Рисунок 3. 2 варианта получения  кредита в АО «Жилстройсбербанк Казахстана»

Рассмотрим общий порядок  предоставления ипотечного кредита  в анализируемом банке.

АО «Жилстройсбербанк Казахстана» строит свое взаимодействие с клиентами на основании концепции и требований программы ипотечного кредитования. Кредитный договор заключается перед заключением договора купли-продажи квартиры (жилья). Но предварительно банк выдает ипотечный сертификат, подтверждающий депонирование заемщиком первоначального взноса и обязательство банка заключить такой договор и выдать кредит на согласованных условиях после подбора подходящей квартиры.

Заемщик может подыскивать  квартиру как самостоятельно, так  и с помощью риэлтерских фирм. В любом случае ее рыночную стоимость  должен будет подтвердить независимый  оценщик, При принятии банком решения  о выдаче кредита потенциальному заемщику степень его нуждаемости  в жилье не является определяющим фактором.

Продавец квартиры может  получить деньги как в наличной, так и в безналичной форме, в тенге или в валюте. АО «Жилстройсбербанк Казахстана» учитывает следующие положительные факторы при принятии решения о выдаче кредита:

наличие собственных активов (земельный участок, дом, квартира, гараж, автомашина, ценные бумаги и т. п.), а  также активов родителей и  иных ближайших родственников (при  условии оформления их поручительства по ипотечному кредиту);

наличие поручительств от членов семьи или других лиц;

наличие поручительств (гарантий) от платежеспособных организаций;

документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, повышении квалификации, дополнительном образовании и прочие).

Если потенциальный заемщик  ранее где-либо кредитовался (например, брал кредит в банке или на своем  предприятии), то дополнительным аргументом в пользу предоставления ему кредита  будет кредитная история, включающая документы, подтверждающие факт своевременного исполнения кредитных обязательств.

Если в семье, которая  хочет вселиться в купленную  на условиях программы ипотечного кредитования квартиру, есть несовершеннолетний ребенок, то требуется согласование с органами опеки. Чтобы получить разрешение органов  опеки и попечительства на оформление покупаемой в залог квартиры, необходимо представить документы, подтверждающие наличие у ребенка в собственности  доли не менее 12 м² жилой площади. Соответствующее разрешение должно быть представлено в банк до заключения договора купли-продажи и ипотеки.

При подаче заявки на кредит заемщику следует продумать варианты выделения необходимой доли собственности  несовершеннолетнему ребенку. Это  может быть сделано одним из указанных  ниже способов.

1) В собственности семьи,  в составе которой имеется  несовершеннолетний ребенок, есть  приватизированная квартира. Семья  планирует взять кредит на  покупку новой квартиры. В этом  случае можно выделить долю в имеющейся квартире, где в настоящее время проживает потенциальный заемщик (если квартира не планируется на продажу для погашения кредита), либо искать варианты с выделением доли для ребенка в квартире родственников.

2) В собственности семьи,  в составе которой имеется  несовершеннолетний ребенок, есть  приватизированная квартира. Семья  планирует взять кредит на  покупку новой квартиры и одновременно (или после этого) продать старую  квартиру. В этом случае необходимо  определить еще одну жилплощадь, в которой будет выделена доля  собственности несовершеннолетнему  ребенку. В противном случае, если  ребенку будет выделена доля  в старой квартире, органы опеки  не дадут разрешение на продажу  этой квартиры.

3) Ребенок проживает и  прописан в квартире, которая  является муниципальной собственностью, но будет прописан в новой  квартире. В этом случае также  необходимо определить жилплощадь, в которой будет выделена доля  собственности несовершеннолетнему  ребенку (возможно при приватизации  старой квартиры).

Как и в любой банковской деятельности, в сфере ипотечного кредитования имеют место определенные риски. Одним из важных и первостепенных рисков для клиентов банка, выдающего  ипотечный кредит, является разорение  банка. Теоретически риск разорения  банка существует только в краткий  период от момента внесения первоначального  взноса до момента оплаты квартиры. Но и он сведен к минимуму.

Более реален и значим для  заемщика риск его собственной неплатежеспособности. Если заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают  ежемесячно выплачивать основной долг и причитающиеся проценты, то, конечно, им придется освобождать заложенное жилье. Предусматривается 2 способа  выселения: добровольное и по решению суда. Если при судебном разбирательстве шансов добиться отсрочки платежей нет, то заемщику лучше не доводить дело до суда. Иначе ему придется оплатить и все судебные издержки.

Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы  покрываются обязательства заемщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также  покрываются все издержки на продажу  жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован  для покупки другого жилья. [14, c.101]