Ипотечное кредитование в РК

Таким образом, при ипотеке  заемщику практически гарантируется  как сохранность денег, так и  жилье для проживания (но, возможно, низкого качества) даже в случае его неплатежеспособности по кредиту.

При первичном визите и  обсуждении ипотечного кредита заемщик  представляет банку многообразную  информацию о себе и своей семье (доходы, активы, бизнес, адреса и т.д.). Единственной целью сбора АО «Жилстройсбербанк Казахстана» этой информации является принятие обоснованного решения о выдаче кредита.

По отношению к этой информации в банке неукоснительно действует тот же подход, что и  по отношению к тайне вкладов. Вся эта информация является строго конфиденциальной и разглашению  не подлежит.

АО «Жилстройсбербанк Казахстана» практикует следующую схему выдачи кредита.

1. Заемщик заполняет заявление  на выдачу ему кредита для  приобретения квартиры и представляет  его в банк вместе со всеми  требуемыми документами (список  необходимых документов см. ниже).

2. АО «Жилстройсбербанк Казахстана» анализирует информацию о заемщике, проверяет его кредитоспособность и при положительном заключении выносит вопрос на заседание кредитного комитета.

3. Кредитный комитет принимает  решение о возможности выдачи  кредита, его размере и размере  первоначального взноса.

4. Заемщик открывает в  АО «Жилстройсбербанк Казахстана» валютный вклад «Ипотечный» и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с банком, но не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заемщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от кредита.

5. Банк выдаст заемщику  на руки ипотечный сертификат  с указанием суммы утвержденного  размера кредита. Сертификат подтверждает  готовность и обязательство банка  в любой момент в течение  5 месяцев с даты его выдачи оформить кредит на условиях типового кредитного договора и перечислить средства продавцу квартиры, приобретаемой заемщиком и соответствующей требованиям банка.

6. Заемщик самостоятельно  или с помощью риэлтерских  компаний подбирает квартиру  для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный оценщик  оценивает рыночную стоимость  выбранной заемщиком квартиры. АО  «Жилстройсбербанк Казахстана» соотносит 70% ее стоимости с утвержденным размером кредита.

8. После проверки документов  на приобретаемую квартиру и  при необходимости (по усмотрению  банка) – повторной проверки  платежеспособности заемщика банк  заключает с ним договор о  выдаче ипотечного кредита и  перечисляет средства на специальный  счет.

9. Заемщик, продавец жилья  и АО «Жилстройсбербанк Казахстана» заключают трехсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном порядке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки/залога).

10. Банк перечисляет (или  выдает с лицевого счета в  наличной форме) продавцу жилья  полную стоимость квартиры (т.е.  сумму начального взноса и  кредита). Возможна конвертация и  получение продавцом стоимости  квартиры наличными в долларах  США.

11. Заемщик заключает договор  страхования квартиры в пользу  банка.

12. АО «Жилстройсбербанк Казахстана» продолжает обслуживание заемщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заемщика все положенные платежи за кредит и своевременно перечисляет их на расчетный счет ипотечного агентства.

13. После полного выполнения  заемщиком своих обязательств  по кредиту (погашение основного  долга и выплата процентов)  оформляется прекращение залога  квартиры и действия всех ограничений  на распоряжение ею.

До заключения кредитного договора заемщик должен открыть  в банке несколько счетов. Первоначальный взнос заемщик производит на вклад  «Ипотечный». Заемщик открывает  также 2 тенговых счета «Гражданский» (до востребования): 1-й – для конвертации первоначального (30%) взноса, 2-й – для оплаты страхования квартиры, а также 1 валютный счет для расчетов и платежей за кредит.

Заемщик, желающий получить кредит в рамках Государственной  жилищной программы, заполняет в  АО «Жилстройсбербанк Казахстана» заявку и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом банка. Кроме того, представляются следующие документы.

1. паспорта (полные ксерокопии) заемщика и членов его семьи;

2. свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов  семьи;

3. выписки из трудовых  книжек заемщика и членов его  семьи, заверенные по месту  работы (за последние 5 лет);

4. выписки из домовой  книги по месту регистрации  заемщика и членов его семьи;

5. копии финaнcoвo-лицeвoro счета по месту регистрации заемщика и членов его семьи;

6. справки с места работы  заемщика и членов его семьи  о доходах (за последние 6 месяцев, с указанием занимаемых должностей);

7. копии документов, которые  подтверждают права на имущество,  указанное в опросном листе  (квартиру, машину, дачу, загородный  дом, земельный участок, вклады, другие активы);

8. контракт с работодателем  (если имеется).

9. документы, подтверждающие  образование.

При покупке квартиры по рассматриваемой схеме у заемщика возникают дополнительные расходы, которые он должен заранее планировать. Основные из них следующие:

оценка приобретаемой  квартиры у независимого оценщика (около 50-100 долл.). [14, c.127]

нотариальное удостоверение  договора купли-продажи и ипотеки (1,5% от стоимости квартиры по договору);

страхование квартиры (0,75% от оценочной стоимости квартиры);

экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка ее к оформлению в залог (в зависимости  от сложности предложенного варианта);

подбор квартиры риэлтерской  фирмой (5-7% от ее стоимости).

АО «Жилстройсбербанк Казахстана» заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлтерских фирм, которые по отдельному договору подберут квартиру или продадут имеющуюся.

Таким образом, процедура  ипотечного кредитования действует  в основном в рамках правительственных  программ различного уровня. Это позволяет  АО «Жилстройсбербанк Казахстана» получать поддержку в процессе обслуживания таких кредитов.

2.3 Оценка механизма возвратности ипотечного кредита в АО «Жилстройсбербанк»

Как известно, при осуществлении  кредитной деятельности одна из основных задач, стоящая перед банковскими  структурами, – минимизация кредитных  рисков. Для достижения данной цели используется большой арсенал методов, включающий формальные, полуформальные и неформальные процедуры. Хотя современный  методический инструментарий направлен  на облегчение принятия кредитных решений, он далеко не идеален и в ряде случаев может даже дезориентировать банковских специалистов. Аналогичная  ситуация характерна и для самого механизма минимизации рисков, также  основанного на детальных расчетах, схемы которых могут содержать  разнообразные изъяны. Рассмотрим некоторые  проблемы, возникающие в подобных обстоятельствах в АО «Жилстройсбербанк Казахстана».

Одним из классических способов минимизации кредитных рисков в  АО «Жилстройсбербанк Казахстана» является внесение заемщиком залога. Однако такой путь не гарантирует успеха кредитной политике банка. Одной из причин этого является возникающая при управлении кредитными рисками рефлексивная взаимосвязь между кредитом и залогом. Впервые этот эффект был системно проанализирован Дж. Соросом. [15, c.142]

Между кредитом и залогом  существуют прямые и обратные связи. При этом залог трактуется максимально  широко – как некая вещь, имеющая  определенную стоимость, определяющая кредитоспособность должника независимо от того, передается она в действительности в залог или нет. В качестве залога может выступать либо собственность, либо ожидаемый в будущем приток дохода, то есть то, что кредитор считает  обладающим ценностью. Основная сложность  при определении истинной стоимости  залога заключается в том, что  его рыночная цена является плавающей  величиной и зависит от фазы экономического цикла. Так, сильная экономика с  высокой кредитной активностью, как правило, поднимает оценки активов  и увеличивает объемы поступающих  доходов, служащих для определения  кредитоспособности заемщика; на траектории экономического спада ценность залоговых  активов может стремительно падать.

Таким образом, для адекватной оценки стоимости залога необходимо учитывать большое число факторов, в т.ч. будущую динамику экономической и правовой конъюнктуры, т.е. принятие микроэкономических решений зависит от макроэкономической ситуации. Это предопределяет необходимость проведения кредитными организациями макроэкономических прогнозов для разработки собственной эффективной кредитной политики.

Понятно, что выдача кредита  в период экономического роста под  залог, оцениваемый по цене этого  периода, и его погашение посредством  реализации залога в период депрессии  приводят к финансовым потерям кредитной  организации. При подобных систематических  ошибках в определении платежеспособности своих клиентов банк может «лопнуть»  даже при незначительных конъюнктурных  спадах.

В этой связи возникает  довольно сложная задача определения  кредитором срока, на который целесообразно  выдавать кредит. Данный срок должен быть выбран так, чтобы цена залога на момент погашения кредита не была слишком  низкой, в противном случае риск невозврата кредита резко возрастает. Проблема определения оптимального срока кредитования в АО «Жилстройсбербанк Казахстана» особенно обостряется в условиях высокой инфляции, так как сильный незапланированный рост цен может полностью «съесть» процент за кредит, что равносильно финансовым потерям банка.

Однако даже при осознании  необходимости учета эффекта  рефлексивности в цепочке «кредит – залог» полностью устранить финансовые риски кредитования не удается. Это связано со следующими проблемами, с которыми сталкиваются аналитики АО «Жилстройсбербанк Казахстана»:

сложностью прогнозирования  цены залога, так как для этого  необходимо идеальное знание развития соответствующего товарного рынка (в ряде случаев в качестве залога может использоваться портфель ценных бумаг, что предполагает работу банковских аналитиков на фондовом рынке для  изучения и прогнозирования динамики котировок соответствующих ценных бумаг);

невозможностью точного  прогнозирования периодичности  и состояния экономического цикла (в ряде случаев не удается идентифицировать даже характер текущей фазы экономической  динамики);

неопределенностью инфляционной динамики, которая зависит от мер  государственного регулирования. [16, c.138]

Решение проблемы неопределенности цены залога путем завышения его  текущей величины над суммой выдаваемого  кредита по принципу «гигантский  залог под смехотворный кредит»  на первый взгляд кому-то может показаться естественным, однако на практике оказывается  слабо реализуемым, так как в  этом случае падает спрос на сами кредиты, что равносильно «урезанию» кредитного рынка и подрыву финансовых позиций  банка.

Помимо прямого искажения  истинной цены залога инфляция оказывает  большое влияние на рентабельность, а потому и на платежеспособность заемщика. Частным, но очень важным случаем такого воздействия являются активные инфляционные налоги. Рассмотрим эту проблему более подробно.

Если предприятие в  момент t использует сырье и материалы y(t) по цене c(t) для производства продукта x(t+h), который реализуется по цене p(t+h) с временным лагом h (в месяцах), то в соответствии с практикой бухгалтерского учета фактическая величина налога на добавленную стоимость J будет равна:

(1)

где:

r – ставка налога на  добавленную стоимость.

Однако истинная величина НДС, которая должна была бы изыматься  государством, составляет величину:

(2)

Тогда сумма активного  инфляционного налога на добавленную  стоимость:

(3)

будет исчисляться по формуле:

(4)

где:

q – среднемесячный индекс  инфляции производственных затрат  предприятия.

Величина T показывает финансовые потери, которые несет фирма из-за т.н. инфляции издержек. Относительная  величина активных инфляционных налогов (по отношению к валовой стоимости  начального периода):

составляет:

, где

b – удельный вес материальных  затрат в валовом выпуске продукции  фирмы. [17, c.204]

Таким образом, чем больше затратный параметр b, темп инфляции q, производственно-реализационный цикл продукции фирмы h и налоговые  ставки, тем более уязвима эта  фирма в условиях инфляции. Следует  отметить, что при высокой инфляции проблема активных инфляционных налогов  может выступать в качестве главного фактора падения экономической  активности юридических лиц и  подрыва их платежеспособности.

Из сказанного вытекает, что кредитор при финансировании того или иного предприятия должен учитывать его «антиинфляционную  устойчивость» путем оценки его  производственных параметров, накладываемых  на прогнозы инфляционных тенденций. Отсюда ясно видны проблемы, с которыми сталкивается банк:

сложность получения истинной информации о производственных параметрах фирмы b и h;

сложность получения прогнозов  о динамике цен на оборотные средства кредитуемой фирмы, поскольку это  связано с серьезными затратами  на исследование соответствующих товарных рынков.

Игнорирование проблемы активных инфляционных налогов, особенно когда  высокая инфляция приводит к росту  риска потери выданных кредитов, может  вести также к неправильному  распределению кредитного портфеля в разрезе долгосрочных и краткосрочных  вложений.