Формы обеспечения возврата кредитов

     Уменьшение  стоимости заложенных товаров в обороте допускается соразмерно исполненной части обеспеченного залогом обязательства, если иное не предусмотрено договором.

     Залог товара в переработке означает, что заемщик вправе перерабатывать в своем производстве заложенное сырье, материалы, полуфабрикаты, но при этом залоговое право будет распространяться на выработанные полуфабрикаты, незавершенное производство, готовую продукцию и товары отгруженные.

     Порядок работы с залогом  оборудования. При решении вопроса о принятии в залог оборудования необходимо учитывать следующие факторы:

• покупательский спрос на определенный вид товара и степень удовлетворения потребности в нем в конкретном регионе;
• конкурентоспособность товара;
• перечень закладываемого имущества.

     Документами, необходимыми для подготовки Заключения о принятии в залог оборудования являются документы, подтверждающие права собственности: договоры купли-продажи, контракты; счета, счета-фактуры, накладные, платежные поручения; таможенные декларации с отметкой о прохождении таможенного оформления (в случае импорта оборудования).

     Документами, необходимыми для оформления Договора о залоге являются: договор об аренде помещений, где хранится (смонтировано) оборудование, или свидетельство о собственности на такие помещения; расшифровка стр. 511, 611 баланса; выписка из залоговой книги.

     Форма предоставления сведений о составе имущества: наименование; количество; идентификационные признаки (модель, инвентарный номер, заводской (серийный) номер; год выпуска, дата ввода в эксплуатацию; страна, фирма изготовитель; остаточная (балансовая) стоимость единицы.

     Порядок работы с залогом  биржевых товаров. В залог могут приниматься биржевые и сырьевые товары: лес, пиломатериалы, бумага, строительные материалы, сельскохозяйственная продукция, нефтепродукты, металл, металлопродукция и т.п.

     При решении вопроса о возможности взятия в залог конкретного биржевого товара в залоговое подразделение представляется следующая информация (в виде справок, писем, служебных записок и т.п.): цена товара; объем, вес; качество товара; место хранения; условия поставки в соответствии с ИНКОТЕРМС (сроки, порядок транспортировки); биржевые цены на товар в конкретном регионе.

     В случае необходимости сотрудником  залогового подразделения делается официальный запрос на соответствующую Биржу или в брокерские конторы. Если имеются соответствующие контракты на поставку товаров, то представляются их копии. При установлении залоговых цен на предлагаемый биржевой или сырьевой товар следует исходить из средне биржевых цен (котировки) на данный товар в конкретном регионе и по России в целом, а также из цен на основные биржевые товары на международных биржах. Для этого используется также информация, содержащаяся в средствах массовой информации и специальных изданиях.

     Порядок работы с залогом  недвижимого имущества. Залог недвижимости (ипотека) - это залог предприятий, строений, зданий, сооружений или иных объектов, непосредственно связанных с землей, вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования ими (ст. 340 ГК РФ). Здания, строения и сооружения могут быть предметом залога как физического лица, так и юридического лица, при выделении их из всех активов юридического лица в самостоятельный объект договора залога (офисное, торговое, складское помещение и т.п.).

     Не  могут являться объектами  и предметами залога: строения неопределенного назначения или строения, признанные в установленном порядке непригодными для пользования (аварийные, расположенные на подрабатываемых территориях, в зонах отвала ТЭЦ, поврежденные по причине стихийных бедствий или пожара); самовольно возведенные и бесхозяйные объекты; строения, не прошедшие техническую инвентаризацию и регистрацию; строения, расположенные на земельных участках, право пользования, аренды или собственности, на которые не подтверждается правоустанавливающими документами.

     Здания, иные строения и сооружения, непосредственно связанные с земельными участками, могут быть предметом залога только с одновременным залогом потому же договору земли, на которой находится объект, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

     Хотя  все основные принципиальные положения, составляющие систему правового регулирования отношений по залогу, содержатся непосредственно в ст. 334-358 ГК РФ, в Гражданском Кодексе имеются нормы, отсылающие к специальным законам, регулирующим отдельные виды залога. Например, залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) кроме ГК РФ регулируется законом об ипотеке, в котором могут быть установлены иные правила. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение требует соблюдения правил государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ) и выполнения условий ограничения в распоряжении недвижимостью (ст. 295 ГК РФ), несоблюдение которых влечет за собой недействительность залога недвижимости. Договор об ипотеке, а так же договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, подлежат нотариальному удостоверению. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом в едином государственном реестре учреждениями юстиции, т. е. в регистрационной палате.

     При залоге нежилых встроенно-пристроенных помещений, нежилого отдельно стоящего здания, сооружения в банк представляются следующие документы: Устав, учредительный договор; Свидетельство о госрегистрации предприятия; протокол об избрании единоличного исполнительного органа; решение уполномоченного органа; технический паспорт на объект; Свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края; правоустанавливающие документы на объект недвижимости (договор купли-продажи, план приватизации и т.д.); выписка из единого государственного реестра прав об отсутствии обременения; оценка предмета залога независимого эксперта для передачи в залог государственных и муниципальных предприятий.

     Дополнительно запрашиваются документы в следующих  случаях:

• Если земля находится на праве бессрочного пользования у юридических лиц до 01.01.2006 г.:
• Свидетельство о передаче в бессрочное пользование (либо иной документ подтверждающий право).
• Кадастровый план земельного участка.
• Если земля в аренде:
• Договор аренды земельного участка, зарегистрированный Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края.
• Кадастровый план земельного участка.
• Распоряжение Департамента недвижимости, для г. Красноярска (для иных регионов - Земельный комитет либо Администрация города, поселка), о передаче в залог права аренды земельного участка, если иное не установлено договором.
• Справка земельного комитета с указанием и его стоимости годового права аренды.
• Если земля на праве собственности:
• Договор или иной документ, удостоверяющий право собственности, зарегистрированный в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края.
• Свидетельство о праве собственности (выданное Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края).
• Кадастровый план земельного участка.
• Акт о нормативной цене земельного участка (Выданное Зем. Комитетом).

     Для государственных, муниципальных предприятий  оценка на недвижимое имущество обязательна, для других форм собственности оценка может производиться по инициативе залогодержателя, при этом предоставляется акт оценки объекта организацией оценщиков.

     Здания, иные строения и сооружения, непосредственно  связанные с земельными участками, могут быть предметом залога только с одновременным залогом по тому же договору земли, на которой находится объект, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

     Право залога не распространяется на принадлежащие  залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение. При обращении взыскания на такой объект лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада или паевого взноса или иным способом лишь с согласия кредитора по обеспеченному залогом обязательству, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

     При пользовании заложенным недвижимым имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения качества имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом, если иное не предусмотрено договором. В частности, залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы по содержанию указанного имущества до прекращения залога, а также производить необходимый текущий и капитальный ремонт объекта недвижимости.

     По  обеспеченному залогом обязательству  кредитор вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного объекта. Это право принадлежит кредитору и в тех случаях, когда заложенное имущество передано залогодателем во владение третьих лиц. Договор о залоге нежилых помещений, зданий, строений, сооружений подлежит обязательному нотариальному удостоверению и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Лицо действующие от имени Залогодателя и/или Залогодержателя по доверенности, должны иметь доверенность только нотариально удостоверенную. 

     3.2.1.1. Залог земельных участков. 

     Залог земельных участков физическими  и юридическими лицами, которым они принадлежат на праве собственности, осуществляется в порядке, установленном земельным и гражданским законодательством.

     Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли поселений;
3. 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

     Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым  из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

     Из  оборота изъятыми являются земельные участки, занятые находящиеся в федеральной собственности следующими объектами:

     1) государственными природными заповедниками и национальными парками;

     2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы;

3. зданиями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4. объектами организаций федеральной службы безопасности;
5. объектами федеральных органов государственной охраны;
6. объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7. объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8. исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;

     9) воинскими и гражданскими захоронениями;