Формы обеспечения возврата кредитов

     Банки, работающие по Международным стандартам бухгалтерского учета, как правило, используют следующую классификацию залога:

• обширный залог, когда размер ссуды составляет 30% рыночной стоимости залога;
• значительный залог, когда размер ссуды составляет 50% рыночной стоимости залога;
• достаточный залог, когда размер ссуды составляет 50-80% рыночной стоимости залога;
• недостаточный залог, когда размер ссуды составляет более 80% рыночной стоимости залога.

     Предоставление  ссуды в сумме, составляющей определенный процент от стоимости залога, носит  название ссудной маржи. Поскольку любой залог подвержен различным изменениям, банк в кредитном контракте может предусмотреть свое право изменения маржи с извещением об этом заемщика. Если же в период инфляции стоимость залога значительно увеличилась, то банк должен вернуть излишнюю часть залога заемщику.

     Залог возникает в силу закона или договора. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

     Наибольшее  распространение имеет залог в силу договора, это означает, что должник добровольно отдает имущество в залог, заключая об этом договор с кредитором. Договор о залоге не носит самостоятельного характера, т.е. его нельзя заключить вне связи с другим договором, исполнение которого он обеспечивает.

     В договоре о залоге должны быть указаны предметы залога и их оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться нотариально заверенное указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

     Предметами  залога могут быть:

     1. Недвижимое имущество (ипотека):

• земельные участки;
• предприятие в целом (или комплекс);
• основные фонды (здания, сооружения, оборудование);
• жилые дома, квартиры;
• дачи, садовые участки, гаражи.

     2. Движимое имущество:

• оборудование;
• автотранспорт;
• золото (ювелирные изделия и слитки);
• товары (на складе банка/клиента или в обороте);
• товарно-транспортные документы (железнодорожные накладные, варранты, коносаменты, складские свидетельства, чартеры, контракты и т.п.);
• валютные средства;
• ценные бумаги (акции, облигации, векселя, сертификаты);
• депозитные вклады;
• выручка от реализации;
• антиквариат, предметы искусства;
• личное имущество.

     3. Имущественные права:

• права аренды земельных участков;
• залог прав.

     Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и отдельных видов имущества, залог которых прямо запрещен или ограничен законом (ст. 336 ГК РФ). Залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст. 337 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных отсрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

     Каждый  банк разрабатывает собственную  залоговую политику, оформляемую в «Положение о работе с залогами». Основная задача залоговой политики - формирование на всех уровнях структуры Банка надежно и стабильно функционирующей системы залогового обеспечения кредитных операций, позволяющей в соответствии с требованиями Банка России минимизировать резервирования под кредитные риски, формирование надежного залогового портфеля за счет быстрореализуемых залогов, максимальное уменьшение залоговых рисков, недопущение потерь Банка, внедрение и совершенствование единых стандартов залоговой работы.

     Залоговая политика Банка строится на следующих  принципах:

• формирование надежного залогового портфеля;
• единство требований к работе с залогами на всех уровнях Банка;
• обеспечение оперативного и эффективного контроля на всех этапах работы с залогами.

     В соответствии с изложенными принципами Банком определяются требования к составу, структуре и качественным характеристикам залогового обеспечения, формирования перечня приоритетных видов залогового обеспечения. Работа по залоговому обеспечению кредитных операций включает в себя следующие основные этапы.

     Первый  этап - формирование надежного залогового портфеля, проведение предварительной экспертизы залогов. На данном этапе организуется работа по оценке закладываемого имущества с учетом котировки цен на него на биржевом и оптово-розничном рынке. В необходимых случаях к оценке залога привлекаются независимые эксперты и потенциальные покупатели.

     Второй  этап - обеспечение сохранности залога. В этот период осуществляются систематические проверки условий хранения залогового имущества, принимаются предусмотренные законом меры к недобросовестным залогодателям, допустившим преждевременную реализацию залога и другие нарушения договорных обязательств.

     Третий  этап - обращение взыскания на предмет залога и реализация залогового имущества. На этом этапе осуществляются меры по обращению взыскания на имущество и по договоренности с залогодателем, на основании ст.409 ГК РФ либо по решению суда осуществляется продажа залогового имущества и, обеспечивается поступление денежных средств на ссудный счет залогодателя.

     Существует  следующий порядок действий работников банка на этапах работы с предметами залога:

• залоговая экспертиза;
• оформление документов по залогу имущества;
• мониторинг залогового имущества;
• учет результатов работы с залогами.

     При решении вопроса о предоставлении залога учитываются следующие факторы:

• качество залога (моральной износ и техническая исправность оборудования, служащего залогом, а также возможность его реализации);
• влияние инфляции на стоимость залога;
• возможность взыскания залога в установленном законом порядке;
• соотношение стоимости залога и размера выдаваемой ссуды.

     Банк  сам определяет, какие активы можно  считать приемлемыми для залога, поэтому ему приходится самостоятельно давать оценку залогу, его ликвидности  и подконтрольности, то есть возможности  его как кредитора вступить во владение залогом. Кроме того, банк устанавливает скорость амортизации или темпы морального старения залога, возможность его порчи; проверяет до предоставления ссуды активы, предлагаемые в качестве залога, на наличие уже имеющихся залогов и других исков на них и проводит периодические проверки сохранности и состояния залога. Расчет обеспеченности ссуды залогом производится путем нахождения удельного веса данной формы обеспечения в общей сумме ссудной задолженности. Нахождение таких удельных весов по каждой ссуде позволяет определить эффективность залоговой политики как одного из важнейших элементов кредитной политики коммерческого банка.

     Залоговая операция включает в себя следующие основные стадии:

• рассмотрение заявки (служебной записки) из кредитующего подразделения на проведение оценки предполагаемого обеспечения;
• осмотр и проверка качественных характеристик, предлагаемого в залог имущества;
• проведение переговоров с залогодателем, потенциальными покупателями, экспертами;
• подготовка заключения о целесообразности взятия в залог имущества;
• проведение проверок сохранности залога и его переоценка в установленном порядке;
• реализация заложенного имущества в случае неисполнения Заемщиком своих обязательств по возврату кредита.

     Банк  имеет право истребовать от залогодателя следующие необходимые документы, в которых документально должны быть подтверждены следующие фактические обстоятельства:

• право собственности Залогодателя на предмет залога и письменное согласие собственника недвижимого и движимого имущества, если сделка является крупной и составляет более 10% уставного фонда предприятия или более чем в 50 000 раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда, находящегося в хозяйственном ведении у государственных или муниципальных унитарных предприятий, на передачу указанного имущества в залог;
• согласие собственника имущества на залог прав (аренды или иных имущественных прав) и отсутствие каких-либо ограничений на распоряжение залоговым имуществом, в т.ч. арестов и запретов;
• отсутствие прав 3-х лиц на закладываемое имущество (например, наличие предшествующего залога, арест имущества и др.), ограничений в режиме использования (напр., использование приватизированного объекта недвижимости или земельного участка только по целевому назначению);
• возможность быстрой реализации закладываемого имущества по залоговым ценам, принимаемым в расчет при оформлении договора залога, и достаточность вырученных средств для погашения задолженности на момент возврата кредита;
• стабильность рыночной цены закладываемого имущества и отсутствие резких ее колебаний;
• возможность защиты имущества от утраты им своих потребительских свойств и посягательств третьих лиц;
• страховка имущества.

     Кроме того, дополнительно собирается информация, подтверждающая, что имущество не изъято из торгового оборота в соответствии с действующим законодательством. В этих целях работники кредитных подразделений должны ознакомиться с ведущейся залогодателем Книгой регистрации залогов и получить из нее соответствующую выписку. При необходимости запрашиваются документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на предмет залога, выписки из реестра собственности, справочная информация из Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соответствующих комитетов по управлению имуществом, подразделений бюро технической инвентаризации, земельных комитетов, органов внутренних дел и других государственных органов.

     Дополнительно может изучаться и требоваться  иная информация, в том числе:

• рекламные проспекты на предлагаемую в залог продукцию;
• документация, ранее поступавшая от Заемщика в Банк;
• сведения, сообщаемые теми, кто имел деловые контакты с клиентом (его поставщики, кредиторы, покупатели продукции, Банки и др.);
• данные независимых специализированных маркетинговых, иных фирм и агентств по предлагаемому в залог имуществу;
• другая, представляющая интерес для осуществления залоговой операции, информация.

     Если  предварительный экономико-финансовый анализ состояния Заемщика позволяет принять положительное решение о возможности выдачи кредита, банк готовит заключение об оценке предлагаемого в залог имущества, к которому прилагаются документы, обязательные по каждому виду закладываемого имущества.

     Для выяснения рыночной стоимости предмета залога, т.е. возможно допустимой цены реализации с учетом складывающейся конъюнктуры рынка, проводятся предварительные маркетинговые исследования следующими способами:

• изучаются данные о ценах на аналогичную продукцию от предприятий-изготовителей;
• запрашивается и изучается справочная информация об уровне цен на аналогичное имущество от риэлторских, торгующих, снабженческих и иных организаций;
• собираются и анализируются сведения об уровне цен в средствах массовой информации и специальным справочникам по товарам и ценам;
• при необходимости привлекаются эксперты;
• с выездом на производственные предприятия, крупные и средние оптовые рынки, предприятия розничной торговли изучается спрос на конкретное имущество, выступающее в качестве предмета залога.