Банк заемы шарты

Осы жағдайда ипотекалық заем берумен айналысатын банктер өсімдік ресурстарда шектелмеген, себебі қайталама нарықта операцияларды жүзеге асыру арқылы қосымша қаражаттарды тартып, заем беруге мүмкіндік тудыртады.

Ұзақ мерзімді ипотекалық заемдарға қойылатын  негізгі стандарттар мен талаптар:

ұзақ мерзімді ипотекалық банк заемы инфляция деңгейіне қарай заем индекстеліп, теңгемен беріледі;

тұрғын үйге берілетін ипотекалық заем мерзімі 5 жылдан 20 жылға дейін берілуі мүмкін;

кепіл пәні болып, ипотекалық заем негізінде сатып алынатын пәтер немесе үй болады, берілетін заем мөлшері осы үйдің нарықтық құнының 70°с аспауы тиіс;

заемшы езінің жеке қаражаты есебінен заем берушіге сатып алатын   түрғын   үй   құнының   30%    сомасында   "бастапқы жарнасын" енгізеді;

негізгі   қарыз   сомасы   мен   оның   пайыздарының   сомасы нүйтеттік  формула   бойынша   есептелген  ай  сайынғы  төлем санында төленеді. Ипотекалық заем алудың стандартты рәсімі мынадай кезеңдерден тұрады:

1)    Заемшының алдынала саралауы (заем беруші туралы ақпарат, заем берушінің шарттары, заемдік мәміле жасау барысындағы құқықтар мен міндеттер) .

2)    Заем берушінің ипотекалық заемды өтелу ықтималдығын бағалауы (заемшының берген ақпаратын тексеру, оның төлем қабілеттілігін бағалау және басқалары)

3)  Тұрғын үйді ипотеканың нысаны ретінде нарықтық құнын анықтау мақсатында бағалау;

4) Ипотека нысанасын, заемшының өмірін және еңбекке қабілеттілігін, сондай-ақ жұмыссыздығы жағдайынан сақтандыру;

5)    Заемшылар мен тұрғын үй сатушылары арасында пәтерді сатып алу сату шартын және заемшы мен заем беруші арасында банк заемы шартын жасасу, тұрғын үйді сатып алуы және оның заемшыға ипотека туралы шарт бойынша және заң бойынша кепілге өтуі. Егер банк тұрғын үйді сатушы болған жағдайда, банк пен заемшының арасында да сату сатып алу шарты жасалады.

Егер заемшы шарт бойынша өз мшдеттемесін орындамаған жағдайда банк ипотека нысаны болып табылатын сатып алынған пәтерден өз шығындарын өндіреді.

Жалпы алғанда  қазіргі уақытта тұрғын үйді сатып  алуға ипотекалық банк заемдары, тұрғындарға толық соманы жимай-ақ пәтерді сатып алуға мүмкіндік береді.

 

 

ІІ. Банк заемы  шарты бойынша міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ету

 

1. Кепіл

 

Банктер заемды беруді тұрақты кәсіптік қызмет ретінде  жүзеге асырғандықтан, міндеттемелердің тиісті түрде орындалуын қамтасыз ететін механизмнің бар болуын талап етеді. Іс жүзінде банк заемын қайтармау Қазақстан Республикасында күнделікті іске айналып отырғаны практикадан белгілі. Осындай мән жайлар банк заемы қандай жағдайларда және не  себепті кайталауы мүмкін екендігін, заем толық қайтарылмаса банк пен оның    салымшыларының    мүдделері    калайша     қамтамасыз ететіндігін терең талдап, алдын-ала анықтауы керек. Банктер өздерінің мүдделерін   қанағаттандыру   үшін    міндеттемелерді азаматтық құқықпен көзделген және заңмен тыйым салынбаған тәсілдерді қолдана алады. Солардың кеңінен қолданатын түріне кепіл жатады.

Міндеттемеге  сәйкес заем берушінің (кепіл ұстаушының) борышқор кепілмен қамтамасыз етілген міндеттемені орындамаған кепілге салынған мүлік құнынан, Азаматтық Кодексте белгіленген алып тасталатындарды қоспай, осы мүлік тиесілі адамның кепіл берушінің) басқа несие берушілері алдында артықшылықпен қанағаттандыру құқығы бар міндеттемені атқарудың осындай әдісі деп танылады (АК 299 бап). Бұл жағдайда кепіл ұстаушының құқығы мүлікке емес, оның құнына тиесілі болады.

Банктік тәжірбиеде кепілді пайдалану, оны қолданудың арнайы механизмінің бар болуын талап етеді. Кепіл механизмі — кепіл туралы шартты дайындау, жасау және орындау процессі. Кепіл механизмі заемды беру туралы сұраныс қаралғанда,  шартында көрсетілетін бір талап ретінде болады. Кепіл механизмін рәсімдеу мен жүзеге асыруға байланысты операциялар, кепіл операциялары болып табылады. Олардың жеке дербес маңызы жоқ, тек банк заемы шарты бойынша міндеттемелердің тиісті  орындалуын камтамасыз етеді және банк заемы шартынан анықтайды.

Банкпен кепіл  механизмін жүзеге асыру келесідей  кезеңдерден тұрады:

Кепілдің пәнін  және түрін анықтау;

Кепіл пәнін  бағалау ;

Кепіл туралы шартты жасау және орындау ;

Кепілге салынған мүліктен қарызды өндіріп алу  төртібі.

Кепілдің пәні болып — айналымнан алынып тасталған заттар, несие берушінің жеке басымен тығыз байланысты талаптар, атап алименттер, өміріне немесе денсаулығына келтірілген өтеу талаптарын қоспағанда, кез келген мүлік, мүліктік құқықтар, заттарға бола алады. Кепіл құқығы шарт бойынша бола кепіл берушінің меншігіне немесе шаруашылық иелігіне мүлікке қолданылуы мүмкін. Аталған мүліктер мен заттар пәніне жатқызылу үшін 2 критерийге жауап беру керек: Жеткіліктілік; Қолданушылық; Жеткішктілік критерийі  кепіл пәнінің сандық көрсеткіші, құқық критерийі  оның сапалық көрсеткіші болып табылады. Кепіл пәнінің сапалық жағына келесідей жалпы талаптар қойылады :

Кепілдің   пәні   заемшының   меншік   құқығында   немесе шаруашылық басқаруында болуы керек; Кепіл пәнінің ақшалай бағасы болуы керек; Кепіл пәні ликвидті болуы керек,  яғни тез  арада  банкпен сатылу мүмкіншілігі болуы керек;

Кепіл пәнінің  сандық жағы кепіл пәнінің бағасының, негізгі міндеттемеден жоғары болуымен айқындалады. Әдетте практикада, заем берілген заемның сомасы, кепілге салынған мүліктің сомасының 80 — 90% құрайды. Себебі қалған сома, банкпен кепілге мүлікті сатуға байланысты шығындарын жабуы керек. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 303 бабы кепілдің 2 түрін көрсетеді:

1) Ипотека ;

2) Кепілзат;

Ипотека — кепілге салынған мүлік кепіл берушінің иелігінде қолданатын кепіл түрі. Кәсіпорындар, құрылыстар, үйлер, көп пәтер (үйдегі пәтерлер, көлік құралдары мен ғарыш обьектілері, алымдағы тауарлар және т.б. мүлік ипотека пәні бола алады. Бөлінетін жемістер, бөлген кезден бастап үшінші жақтың құжаттарының обьектісі болмайтын жағдайда ғана ипотека пәні болады.

Жылжымайтын мүлік  ипотекасы көп жағдайда жеке тұлғалар н заңды тұлғаларға ұзақ мерзімді заем   беру   кезінде қолданылады. Бұл жағдайда кепіл туралы тіркеуді жүзеге асыратын мемлекеттік органдарда тіркелуі тиіс.

Қазіргі уақытта  мемлекет тарапынан кіші кәсіпкерлікке  қолдау жатқандықтан, ипотеқаның ерекше түрі болып табылатын айналымдағы тауарлардың кепілі кең өріс алған. Айналымдағы тауарлар кепілі деп, тауарлардың жалпы құны кепіл туралы шартта көрсетілгенінен кем болмайтын жағдайда, оларды кепіл берушіде калдыру және кепіл берушіге кепілге салынған (тауар қоры, шикізат, материалдар, жартылай фабрикаттар, дайын өнімдер және т.б.) құрамы мен нақты түрін меңгеріу құқығын бере отырып оларды кепілге салу танылады (АК 7 ші бабы.)

Айналымдағы тауалар  кепілі, сатуға шығару үшін үнемі тауалар  рыногының бар болуын талап ететін сауда ұйымдарына, фермерлік қожалықтарға, ауыл шаруашылық кооперативтеріне заем беруде қолданылады. Бұл жағдайда кепілдің пәні заемшының иелігінде пайдаланылуында болады. Атап айтқанда кепілінде заемшыға кепілге салынған мүлкінің жалпы құны кепіл туралы шартта көзделген кепіл құнынан кем болмайды дегенді сақтай отырьш,   оның   құрамын  және  натуралдық формасын өзгерту және аластату құқы беріледі. Сондай жағдайда салынған мүлік меншік   құқығана басқару және шаруашылық жургізу құқығына өткен күннен бастап, кепіл пәні болып саналмайды және кепіл ұстаушының құқығынан айрылады кепіл беруші орнына, кепіл туралы шартта көзделген кұны тауар туралы кепілге салады, алайда тауардың сатылу мен толтырудың сәйкес келмеуі, кей заемның қайтарылмауы туралы сұрақ кояды.

Банк аталған бұзушылықтар алынып тасталғанға дейін, кепілге салынған тауарларға өзінің белгілері мен мөрін қою арқылы онымен жүзеге асырылатын операцияларды тоқтатуға құқығы бар.

Айналымдағы тауарлар кепілінің бір түрі болып, өңдеудегі  тауарлар кепілі табылады. Ол өндірістік кәсіпорындарға банк заемы ретінде қолданылады. Аталған кепіл түрінің ерекшелігі заемшы кепілге салынған материалдар мен шикізатты пайдаланып, оның  дайын өніммен ауыстыру. Бұл жағдайда банк алдын ала жасалатын дайын өнімнің құнының шикізатқа қарағанда жоғары анықтап, осы операцияларды жүргізуге рұқсат береді. Банктік қызмет аясында кеңінен қолданатын кепілдің екінші түрі — кепілзат болып табылады.

   Кепілзат — кепіл беруші, кепілге салынған мүлікті, кепіл атаушының  (банктің)   иелігіне   беретін  кепілдің  түрі.   Кепіл ұстаушының келісімімен кепілдің пәні, кепіл туралы куәландыратын белгілер салынып, кепіл берушінің иелігінде қалдырылуы мүмкін.

Кепілзат  кепілдің басқа түрлерімен салыстырғанда банктерге Заемның уақытында қайтарылуына көбірек мүмкіндік береді. Пайда егер банктердің тауарларлы игіліктерді сақтайтын орны толмаса, оны қолдану аясы шектеулі деуге болады. Сондықтан да көптеген банктер кепілзатқа — бағалы металдар, тастарды, бағалы қағаздарды, құнды заттарды (суреттерді, бұйымдарды) қабылдайды. Себебі оларды сақтау, банк үшін көп шығын әкелмейді және заттарды сатуды тез арада жүзеге асыруға болады. Мысалға, ҚР Ұлттық Банкі кепіл ретінде "Сапалы Лондондық жеткізілім"  мәртебесі бар,   шет   елдегі металдық шотында немесе Ұлтгық    Банктегі    өзінің    ячейкасында орналасқан алтынды қабылдайды.

Кепіл механизмінің келесі элементі кепіл пәнін бағалау. Кепіл пәнін, бағалау банктің мамандарымен нарықтық бағаны басшылыққа ала отырып, жүзеге асырылады. Мысалға, Алматы Халық соты өз отырысында "Крамдс Банк ААҚ ликвидациялық ассоциасиясының мүддесін қорғау мақсатында Ұлттық Банктің Бас Филиалының "Салан" ЖШКнан 3 964 599 теңгені, соның ішінде заемдік қарызды 3   331   405   теңгені,  633    194   заемды алғандығы үшін пайыздарды өндіріп алу туралы талап арыға байланысты істі қарады. Іс материалдарына сәйкес 20 қараша) "Крамдс Банк"ААҚ мен   "Салан" ЖШК   арасындағы мерзімі 20 ақпан 1996 жыл, сомасы 5 000 000 теңге банк заемы шарты жасалады. Аталған міндеттеменің орындалуымен қамтамасыз етіліп, сәйкесінше кепіл шарты жасалды. Кепіл шартқа сәйкес талапкерге кепілге 1990  жылы шыққан,  12 000 $   Мерседес Бенц жүк көлігі, 1993 жылы шыққан құны 40 000$ МАН жүк көлігі, құны 46 000$ айналымдағы тауар салады. 19 ақпан 1996 жылы тараптар кепіл шартына қосымша күш жасап, кепіл пәнінен МерседесБенц көлігін шығарып, орнын құны3 380 000 теңгені құраған айналымдағы тауарлар Ішімен ауыстырылады. 24 ақпан 1996 жылы банк заемын қайыру мерзімі өткеннен кейін, құны 5 204 880 теңге кепіл пәні талапкерге беріліп, сәйкесінше құжаттар толтырылады. "Крамдс Алатаулық филиалының директорының бұйрығымен, 5 204 808 теңге баланстық емес шотқа жатқызылып, банк заемы шарты бойынша пайыздар мен айыптөлемді есептеу тоқтатылды. Алайда, талапкердің айтуы бойынша заем беруші кепілге салынған заттардың ликвидті болмау есебінен және тұтынушылық қасиетінің төмен болуымен, тауарлық түрінің болмауы есбебінен өз шығындарын өндіре алмады. Өзінің талаптарының дәлелдемесі ретінде заем беруші: "Крамдс Банк" ААҚ-ның ликвидациялық комиссиясы мен Меркур ТЗА фирмасы арасында кепілге салынған мүлікті сатуға байланысты сауданы өткізу туралы тапсырма шарты жасалып, сатылу үшін бағаланған құны 703 210 теңгенің мүлкі беріліп, сомасы 400 790 теңге сатылмаған тауар қайтарылды. "Казахстанэкспертиза" фирмасының 1997 жылғы есебі бойынша, МАН 16240 автомобилінің құны 199 500 теңге болып шықты. Жоғарыда аталған талапкердің мәлімдемелері сотпен қабылданбады. Себебі ҚР АК 385 бабына сәйкес, шарттың орындалуы тараптардың келісімімен белгіленген баға бойынша төленеді. Кепіл туралы шартының қабылдау актісіне сәйкес тараптар нақты кепіл пәнін, оның санын, бағасын, жалпы құнын белгілеп, бастапқы кезде талапкермен ешқандай ескертулерсіз қабылданды. Сонымен қатар заем беруші өз талабын аталған кепілден қанағаттандырғанын ескеріп, сот талапкердің жауапкерлен 3 964 599 теңгені өндіріп алу талабын негізсіз және жарамсыз деп танып, талап арызды қанағаттандырудан бас тартты.

Кепіл туралы шарттың нысаны мен мазмұны кепіл туралы Шартта кепіл пәні, оның бағасы, мәні, міндеттеменің көлемі мен орындау мерзімі, тараптардың құқықтары мен міндеттері, жауапкершілігі көрсетілуі керек. Кепіл туралы шарт жазбаша нысанда салуы тиіс. Шарттың нысанын сақтамау оның жарамсыздығына әкеледі.  Мемлекеттік тіркеуге жататын мүліктің кепілі, тіркеуді жүзеге асыратын органда тіркелуге тиіс.

Кепіл механизмінің соңғы элементі кепілге салынған мүліктен ақы өндіріп алу. Кепілге салынған мүліктен ақы өндіріп алу құқығының пайда болуы келесі мерзімдерге байланысты: міндеттемені орындау мерзімінің бітуі;

заемды қайтару  мерзімімен қатар кепіл шартымен көзделген жеңілдік кезеңінің өтуі;

Кепілге салыған  мүліктен ақы өндіру негізі болып, заемшының банк алдындағы міндеттемесін орындамау немесе тиісті түрде орындамау деп табылады. Мысалға, Орал қалалық сотының 18 шілде. 1997жылғы шешімен Оралдық "Темір Банк" ААҚ-ның банк заемы шарты бойынша азаматша Гербатова В.А.дан 159 840 теңге қарызды өндіріп алу бойынша талап арызы қанағаттандырылды. Банк заемының уақытында қайтарылуын қамтамасыз етуде, банкке кепілге пәтер ұсынылғандықтан, ақшалай міндеттеме, сотпен кепілге салынған мүліктен қарызды өндіріп алу арқылы орындалды. Осы әрекеттерді жүзеге асыру барысында пәтерге құқықтарды бекітетін құжаттар, банк заемы шарты, кепіл шарты зерттелінді. Сонымен бірге сот, банктің кепілге салынған пәтерге меншік құқығын тану мен жауапкерді пәтерден шығару туралы талабын негізсіз деп таныды. Есбебі, кепіл берушімен кепілге мүлікті беру кепіл ұстаушыда меншік құқығын тудырмайды, тек несие берушіге ҚР АК-нің 317 бабына сәйкес, борышқормен міндеттеме орындалмаған ретте, кепілге салынған мүліктен ақы өндіруге негіз % еді. Егер кепілге салынған мүлікті сатуға мүмкіндік болмаған жағдайда ғана, несис беруші ҚР АК-нің 319 бабында белгіленген тәртіпте өз меншігіне аудара алады.

Азаматтық Кодексте қарызды мүліктен өндіріп алудың 2 әдісін көрсетеді. Біріншісі — соттық тәртіппен, талап арыз беру арқылы. Ол келесі жағдайда қолданылады: кепіл  туралы   шартты  жасау  үшін   басқа  тұлғаның   немесе органның келісімі керек болған болса; кепілдің пәні қоғам үшін мәдени, тарихи, көркемдік, құндылығы бар болса;

кепіл пәні ортақ  меншіктегі қозғалмайтын мүлік болса  және оның меншік иесінің біреуі жазбаша  түрде соттан тыс тәртіпте өндіруте келісім бермесе;

Екінші әдіс соттан тыс мәжбүр ету тәртібімен сату; заем берушінің мұндай құқығы кепіл туралы шартта көрестілуі тиіс. Бұл жағдайда сауданы кепіл ұстаушының кепілге салынған мүлікті өткізуге сенім хаты бар сенім білдірілген заңды тұлға мен азамат жүргізеді.